Walgreens, CVS ou Rite Aid - Quel est le meilleur locataire en 2010?

Il existe 3 grandes chaînes de pharmacies aux États-Unis: Walgreens, CVS et Rite Aid. Le tableau ci-dessous classe les entreprises selon leur capitalisation boursière et son chiffre d'affaires que de Septembre 2009:

1. Walgreens est le no 1 dont la capitalisation boursière de 34,26 milliards de $, 62,23 $ de dollars en revenus, et note de S & P de A +. Selon Walgreens, 75% Durée de vie de la population des États-Unis à moins de 3 miles de ses magasins. Sur 1 oct 2009, Walgreens a ouvert son 7000-ème magasin à Brooklyn, New York.
2. CVS est le numéro 2 dont la capitalisation boursière de 52 milliards de $, 93,27 $ de dollars en revenus (CVS recettes seul est inférieure à Walgreens si les revenus de son groupe Caremark est sorti), et S & P de BBB +. CVS a ouvert son 7000-ème magasin à Little Canada, dans le Minnesota, le 5 Octobre, 2009.
3. Rite Aid se classe n ° 3 avec la capitalisation boursière de 1,87 milliards de $, 26,21 $ de dollars de recettes, 4901 magasins et notation S & P de B-.

Investisseurs achat de biens occupés par ces chaînes de pharmacies pour les raisons suivantes:

1. L'activité pharmacie est très récession insensible. Les gens ont besoin des médicaments quand ils sont malades, indépendamment de l'état de l'économie. Les deux personnes riches et les pauvres aux Etats-Unis ont accès à la médecine. Certains estiment même que les personnes à faible revenu utilisent plus de médicaments gratuits ou à cause de médicaments à faible coût offertes par des programmes financés. Ainsi, les locataires devraient bien faire au cours de période difficile et ont de l'argent pour payer le loyer aux propriétaires.
2. L'activité pharmacie a de bonnes perspectives aux États-Unis:
   • Les gens vivent plus longtemps et plus de médicaments pour maintenir la longévité, par exemple pour l'ostéoporose Actonel, Aricept pour les symptômes d'Alzheimer. Les personnes âgées ont tendance à utiliser plus de médicaments que les jeunes. Comme les 78 millions baby-boomers se rapprochent de l'âge de la retraite à partir de 2008, les chaînes de pharmacies d'anticiper la demande pour la médecine d'augmenter dans 20 prochaines années.
   • Le marché des drogues continue d'augmenter car la population américaine va continuer de croître.
   • Il existe de nouveaux médicaments pour traiter des maladies jusqu'ici incurables, et de nouvelles maladies, par exemple Viagra pour le malheur des hommes, pour la dépression Zoloft, Avastin pour le cancer du côlon, Herceptin pour le cancer du sein, de timbres à la nicotine chez les fumeurs qui veulent écraser, Tamiflu à une éventuelle pandémie de grippe aviaire , le vaccin pour les porcs (H1N1) de la grippe pandémique, Tekturna / Rasilez contre l'hypertension et divers nouveaux médicaments pour le SIDA et Attention Deficit Disorder (ADD). Les nouveaux médicaments sont très chers, par exemple l'approvisionnement d'un an des coûts Avastin environ 55,000 $. Eli Lilly a vendu environ 4,8 milliards de dollars de Zyprexa en 2007 pour la schizophrénie et pourtant la plupart des gens n'ont jamais entendu parler de ce médicament.
   • Il existe des médicaments qui existent actuellement approuvé pour le traitement des nouvelles maladies et d'accroître ainsi leurs recettes de ventes. Par exemple, Lyrica était initialement destinée à traiter la douleur causée par des lésions nerveuses chez les personnes atteintes de diabète. Il est maintenant approuvé par la FDA pour traiter la fibromyalgie qui affecte 5,8 millions d'Américains par WebMD.
   • Grands progrès au niveau génétique, la biologie et de cellules souches devraient permettre de générer une nouvelle classe de médicaments pour traiter le diabète, le Parkinson et diverses maladies génétiques rares. Par exemple, le nouveau médicament de Novartis Ilaris objectifs causes génétiques d'une maladie héréditaire qui il ya seulement 7000 cas connus dans le monde. Toutefois, Novartis espère élargir progressivement ses médicaments à un médicament vedette à des troubles plus courantes causées par la génétique similaire.
   • La technologie et de la vie moderne et ont besoin d'introduire de nouveaux produits, par exemple les tests de grossesse, Lamisil de renforcer les ongles des orteils plus claire, plus longtemps Latisse cils épais, Premarin pour les symptômes de la ménopause, les moniteurs diabétique, brosses à dents électronique, les lentilles de contact, verres de nettoyage, les pilules de régime, des vitamines, contraceptifs oraux, les DIU, les suppléments de nutrition et de cholestérol-abaissement des pilules (les Américains ont dépensé près de 26B $ en 2006 sur les médicaments pour le cholestérol seuls par IMS Health, une Connecticut firme-conseil qui surveille les ventes de produits pharmaceutiques.) Il existe également plus de chirurgies: C - sections, les greffes du rein, coeur ouvert triple by-pass, et les augmentations mammaires. Plus de chirurgies moyenne plus de médicaments sont nécessaires comme Vicodin pour la gestion de la douleur et de la warfarine pour prévenir les caillots sanguins dans les cabinets.
   • Devant les clients peuvent accéder à la médecine des allées ou des compteurs pharmacie, ils doivent passer par des chocolats, des sodas, des appareils photo numériques, des montres, des jouets, des poupées, des bières et des vins, cosmétiques, jeux vidéo, des fleurs, des parfums, et des cartes de vœux. Ils espèrent que vous utilisez celle-Services Photos heure et échanger vos réservoirs de propane liquide là-bas. Les magasins vendent aussi les articles saisonniers, par exemple, des costumes d'Halloween, et "As Seen on TV" de marchandises, par exemple Shamwow. En conséquence, les clients achètent plus que leurs prescriptions et la médecine dans ces pharmacies. Rite Aid vend plus de 28.000 articles non pharmacies dans ses magasins tout en Walgreens a 22.000 articles différents sur les tablettes des magasins. CVS a indiqué que la non-ventes en pharmacie ont représenté 30% des ventes totales de la société en Janvier 2007. Le chiffre pour Walgreens est de 34% et 37% pour Rite Aid. De nombreux lieux de pharmacie dans un dépanneur effet particulièrement ceux qui sont dans des zones résidentielles ou rurales. Pendant la récession, les ventes de ces articles sont en baisse, car les clients achètent ce dont ils ont besoin et non pas ce qu'ils veulent. Walgreens essaie de réduire le nombre de points, par 4000. Il présente également son propre label privé qui a une plus grande marge de profit.
   • Il ya de plus en plus de médicaments génériques sur le marché comme un certain nombre de marque extrêmement populaire nom de blockbusters perdront leurs 20 ans de brevets de long, par exemple, Lipitor (meilleur médicament le plus vendu dans le monde pour réduire le cholestérol) en 2010, le Viagra (vous savez ce que c'est pour) en 2012. Pharmacies préfèrent vendre des médicaments génériques à des clients en raison de marges bénéficiaires plus élevées que les médicaments de marque.
   • Certaines personnes sont dépendantes d'analgésiques, par exemple, l'hydrocodone et de consommer une grande quantité de médicaments, par exemple 30 jours-dosage en une journée pour se défoncer. Selon le témoignage de l'Institut national sur la toxicomanie, les pharmacies de détail américain distribué près de 180 millions d'ordonnances en 2007 pour les opiacés, par exemple Hydrocodone.
   • Cet auteur estime qu'au moins 10% des médicaments délivrés sur ordonnance ne sont pas utilisés et restent inactifs dans les cabinets de médecine. Ils sont finalement arrivé à expiration et jetés.
3. Ces sociétés d'enseignes à très long terme, NNN baux, garanties par des actifs de leur entreprise. Cela rend l'investissement dans la propriété sous-jacente des risques assez faibles, surtout pour Walgreens avec un A + cote de S & P. En fait, ces propriétés sont parfois associée à l'investissement des propriétés du sol. Une fois que les chaînes de pharmacies de signer le bail, ils paient le loyer rapidement et en temps opportun. Cet auteur n'a pas connaissance de toutes les propriétés louées par l'une de ces chaînes de pharmacies où les locataires n'ont pas à payer les loyers. Même quand les magasins sont fermés en raison de la faiblesse des ventes (Walgreens fermé 119 magasins en 2007), ces sociétés de sous-location mai les propriétés à d'autres compagnies et de continuer à payer des loyers sur les baux maître.

Risques d'investissement
Bien que les activités de pharmacie en général, est insensible à la récession, il existe des risques liés à votre investissement:

1. L'inconvénient principal d'investir dans les pharmacies est qu'il ya peu ou pas de bump louer pour une longue période, par exemple, 20-50 ans, surtout pour Walgreens. Ainsi, le loyer est effectivement réduit après l'inflation est prise po C'est l'une des principales raisons de ces propriétés ne font pas appel à des investisseurs plus jeunes.
2. Les 3 chaînes de pharmacies ont maintenant un nouveau concurrent redoutable, Wal-Mart. Wal-Mart vend des médicaments sur ordonnance dans plus de 4000 Wal-Mart, Sam's Club et Neighborhood Market magasins dans 49 Etats. Le géant de la distribution est connue pour lancer en 2006 une forte promotion publicitaire 4 millions de programme générique de médicaments d'ordonnance qui se vend maintenant à 350 médicaments génériques pour un approvisionnement de 30 jours. Le nombre réel des médicaments est moins que les médicaments avec des dosages différents sont comptées comme des médicaments différents. Par exemple, 500 mg de metformine, 850 mg et 1000 mg sont comptés comme 3 médicaments. Wal-Mart fait probablement des bénéfices très peu sur ces médicaments le cas échéant. Toutefois, la campagne de commercialisation génère beaucoup de publicité pour Wal-Mart (Cible offre maintenant les mêmes médicaments pour 4 $, mais peu de gens savent ce sujet.) Wal-Mart espère attirer des clients à ses magasins avec les autres prescriptions où elle a des marges bénéficiaires supérieures . Dans un sondage non scientifique avec une seule ordonnance de médicament nom de Lyrica, cet auteur trouve le prix le plus bas chez Costco, prix le plus élevé au Walgreens et Wal-Mart au milieu.
3. Chief Business Correspondent Rick Newman à partir de US World & Nouvelles Rapport prédit que Rite Aid pourrait ne pas survivre en 2009. On dirait qu'il pourrait être erroné. L'étude par la vérification d'intégrité de Rite Aid a donné une chance environ 10,5 pour cent de son dépôt de bilan en 2010. Toutefois, ses stocks ont obtenu des résultats tout à fait bien dans la seconde moitié de 2009. Pour le deuxième trimestre terminé en août 2009, Rite Aid réduit sa perte à 116 millions de dollars, comparativement à une perte de 222 millions de dollars l'an dernier.
4. Les médicaments sont également vendus dans des milliers de supermarchés, Target et Costco.
5. De nombreux contrats de location dans des zones où les ouragans et les tornades sont des baux NNN à l'exception de la toiture et de structure. Donc, si la toiture est endommagée, vous devrez payer les frais occasionnés.

Parmi les 3 chaînes de pharmacies, Walgreens et les pharmacies CVS en général, ont les meilleurs emplacements, aux principaux carrefours tandis que Rite Aid a moins d'endroits prime.

Walgreens: la société a été fondée en 1901 par Charles Walgreen, Sr., à Chicago. Bien que la société existe depuis plus de 100 ans, la plupart des magasins ne sont que des 5-10 ans. Il s'agit de la meilleure façon de gérer l'entreprise entre les trois chaînes de pharmacies et aussi parmi les entreprises les plus admirées du public dans les États-Unis. L'entreprise est dirigée par des cadres ayant fait leurs preuves et embauche les meilleurs jeunes diplômés des universités. Grâce à sa puissance financière supérieure - S & P A + rating - prime de lieux et irremplaçable, propriétés avec des baux de Walgreens obtenir le prix le plus élevé par pied carré et / ou le plus bas taux de capitalisation parmi les 3 chaînes de pharmacies. En outre, Walgreens se louer appartement ou la très faible augmentation de loyer pour 20 à 60 ans. Le taux de capitalisation est souvent dans le bas 6% à 7,5% de la plage en 2009. Les investisseurs qui achètent Walgreens ont tendance à être plus matures, c'est à dire proche de l'âge de la retraite. Ils sont à la recherche d'un investissement sûr, où il est plus important pour obtenir le contrôle de louer que d'obtenir satisfaction. Ils comparent souvent le rendement de leurs investissements Walgreens avec le rendement plus faible des obligations du Trésor américain ou le certificat de dépôts auprès des banques. Walgreens ouvert beaucoup de nouveaux magasins en 2008 et 2009, et ainsi vous voir nombreux Walgreens nouveaux magasins pour la vente. Elle va ralentir cette expansion en 2010 et se concentrer sur la rénovation de magasins existants, au lieu

CVS: CVS Corporation a été fondée en 1963 à Lowell, MA par Stanley Goldstein, Sidney Goldstein, et Ralph Hoagland. Le CVS nom est synonyme de «magasins consommateurs Value». A partir de 2009, CVS a environ 6300 magasins aux Etats-Unis, principalement par le biais d'acquisitions. En 2004, CVS acheté 1200 pharmacies Eckerd pour la plupart dans le Texas et la Floride. En 2006, CVS acheté 700 Savon et les pharmacies Osco principalement dans le Sud de la Californie. Et en 2008, CVS a acquis 521 magasins de Longs Drugs en Californie, Hawaii, le Nevada et l'Arizona pour 2,9 milliards de dollars. L'acquisition des médicaments à long semble être un bon CVS car elle n'a pas de magasins dans le Nord de CA et de l'Arizona. D'ailleurs, le prix comprenait également l'immobilier. Il est également acheté Caremark, la plus grande entreprise de services pharmaceutiques et changé le nom de société à CVS Caremark. Lorsque CVS acheté 1200 magasins Eckerd, elle formait une seule entité LLC (Limited Liability Company) à posséder chacun des magasins Eckerd. Chaque LLC signe le bail avec le propriétaire. En cas de défaut, le propriétaire ne peut aller que légalement après les avoirs de la LLC et non à partir des CV des autres actifs. Bien que le propriétaire perd la garantie de la sécurité des actifs d'entreprise CVS, cet auteur n'est pas au courant de tout incident où CVS ferme un magasin et ne paie pas de loyer.

Rite Aid: Rite Aid a été fondée par Alex Grass (il a juste décédé le 27 août 2009 à l'âge de 82 ans) et a ouvert son premier magasin en 1962 en tant que "Thrif D Discount Center" à Scranton, en Pennsylvanie. Il est officiellement incorporée comme Rite Aid Corporation et est devenue publique en 1968. Au moment où Alex Grass a démissionné en tant que président de l'entreprise et chef de la direction en 1995, Rite Aid a été la plus grande nation de la chaîne de pharmacies en termes de total magasins et n ° 2 en termes de recettes. Son fils, Martin Grass, a repris, mais a été évincé en 1999 de la surestimation des résultats de Rite Aid dans la fin des années 1990. Rite Aid est maintenant financièrement les plus faibles parmi les 3 chaînes de pharmacies. En 2007, Rite-Aid a acquis environ 1850 pharmacies Brooks et Eckerd, principalement le long de la côte Est de rattraper Walgreens et CVS. Dans le processus, il a ajouté une énorme dette à long terme (doit actuellement plus de 5,69 milliards de dollars) et est la principale chaîne de pharmacies à effet de levier basé sur sa valeur de marché. L'intégration de Brooks et Eckerd ne semble pas aller bien. Recettes provenant de certains de ces magasins est descendu jusqu'à 20% après avoir changer le signe à Rite Aid. A partir de 2009, Rite-Aid compte plus de 4900 magasins et plus de 26 milliards de dollars en recettes. Le 21 Janvier, 2009 Moody's Investor Services a déclassé Rite Aid de «Caa1" à "Caa2", huit crans de qualité moindre. Les deux cotes sont "parasites" qui indiquent un risque très élevé de crédit. Rite Aid a contacté un certain nombre de ses propriétaires en 2009, essayant d'obtenir la concession louer pour améliorer la ligne de fond. En Juin 2009, Rite Aid complété avec succès le refinancement de $ 1,9 milliards de ses dettes. En Septembre 2009 Rite Aid a rapporté une perte plus faible pour le deuxième trimestre terminé en août 2009.

Les choses à considérer lorsqu'on les investit dans une pharmacie

Si vous êtes intéressé à investir dans un bien loué par des chaînes de pharmacies, voici quelques choses que vous devriez considérer:

1. Si vous voulez un placement à faible risque, allez avec Walgreens. Dans les zones stables ou en croissance, le niveau de sûreté est le même si la propriété est en Californie, où vous obtenez un plafond de 6% ou au Texas, où vous mai obtenir un CAP de 7,5%. Donc, il n'ya aucun avantage significatif pour investir dans des propriétés en Californie que la valeur de propriété est fondée principalement sur les taux de capitalisation. En 2009, le taux offert de la PAC pour Walgreens semble augmenter d'environ 1% par rapport aux années précédentes. Donc, vous pourriez être en mesure d'obtenir une certaine appréciation de votre investissement quand vous vendez à un taux inférieur de la PAC à l'avenir.
2. Si vous êtes prêt à prendre davantage de risques, puis continuez avec Rite-Aid. Certaines propriétés dehors de la Californie mai offrir jusqu'à 10,75% taux de capitalisation% en 2009. Cependant, parmi les 3 chaînes de drogue, Rite Aid compte 10,5% de chances de sombrer en 2010. Faut-il déclarer faillite, Rite Aid a la possibilité de choisir les emplacements de maintenir ouverte et des emplacements de résilier le bail. Pour minimiser le risque que le magasin est volets, choisissez un endroit avec de fortes ventes et à loyer modéré à ratio des recettes.
3. Si vous n'êtes pas un investisseur conservateur ou preneur de risque, vous souhaitez mai à envisager une pharmacie CVS. Il a BBB + cote de crédit S & P. Son taux de capitalisation est supérieure à Walgreens, mais inférieur à Rite Aid. Certains baux mai offrir un meilleur bosses loyer. D'autre part, certains baux CVS, en particulier pour des propriétés dans les domaines des ouragans, par exemple, la Floride ne sont pas vraiment NNN baux où les propriétaires sont responsables de la toiture et de structure. Donc, assurez-vous d'ajuster le taux de capitalisation sur cette base. Certains des endroits les CV ont MinuteClinic personnel sur place par des infirmières. Depuis cette idée clinique a été introduit récemment, il est clair pas d'avoir une clinique au coeur de CVS est un plus ou moins à la ligne de fond du magasin.
4. Tous les 3 chaînes de pharmacies ont des exigences similaires. Ils veulent tous très visible, autonome, rectangulaire propriété près de 10.000 - 14,500 SF sur A 1,5 - lot 2 ha, de préférence à un coin, avec environ 75 à 80 places de stationnement dans un nombre croissant et la localisation à grande circulation. Ils exigent tous la propriété d'avoir un service au volant. Par conséquent, vous devriez éviter d'acheter une propriété en ligne, à savoir non autonomes et des biens sans Drive-Thru Windows. Il ya une chance que ces pharmacies mai ne pas vouloir renouveler le bail si le bien est situé dans une zone densément peuplé et son absence des terrains vacants à proximité. En plus, si vous faites l'acquisition d'une propriété qui ne répond pas aux nouvelles exigences, par exemple un service au volant, vous mai ont un problème de financement Mise en tant que prêteurs sont conscients de ces exigences.
5. Si la pharmacie est ouverte 24 heures par jour, il est dans un meilleur endroit. Chaînes de pharmacies ne pas ouvrir le magasin 24 heures de jour à moins que le lieu attire les clients.
6. De nombreuses propriétés mai ont un bail de pourcentage, soit le propriétaire peut obtenir un supplément de loyer lorsque la banque d'affaires annuel dépasse un certain chiffre, par exemple, de 5M $. Toutefois, les recettes servant au calcul du loyer en pourcentage exclut souvent une page longue liste d'articles, par exemple le vin et les sodas, les produits de tabac, d'articles vendus après 10 h, les médicaments payés par les programmes gouvernementaux, etc Les exclus chiffre d'affaires pourrait représenter jusqu'à que 70% des revenus bruts du magasin. En conséquence, cet auteur n'a vu que 1 magasin dans lequel le propriétaire est en mesure de percevoir le loyer de pourcentage supplémentaires. Le magasin avec un loyer de pourcentage est nécessaire pour rendre compte de ses ventes mensuelles au locateur. À titre d'investisseurs, vous souhaitez investir dans un magasin avec de fortes ventes brutes, par exemple, plus de 500 $ par pied carré par an. En outre, vous aussi vous voulez vérifier le loyer au ratio des recettes. Si le chiffre est dans la fourchette 2-4%, le magasin est susceptible d'être très rentables si la chance le magasin est fermé est faible.
7. Peu importe la façon dont les locataires sont bonnes, éviter d'investir dans la baisse et / ou les zones à faible revenu ou les petites villes de moins de 30.000 habitants à moins de 5 miles anneau. Dans une petite ville, elle mai être la pharmacie que dans la ville et contient l'essentiel de la part de marché. Toutefois, si un concurrent ouvre un nouvel emplacement dans la région, les recettes mai être sévèrement touchées. Ces propriétés sont faciles à acheter maintenant et difficile à vendre plus tard. En 2009, lorsque le marché du crédit est réduit, vous mai ont des difficultés à trouver un prêteur pour financer ces propriétés.
8. De nombreuses propriétés ont un prêt existant, que l'acheteur doit assumer. Si vous avez un échange de 1031, pense à deux fois avant d'acheter cette propriété. Vous devez bien comprendre les exigences hypothèse de prêt des prêteurs avant d'agir. Si vous ne parviennent pas à assumer le prêt existant (dans l'hypothèse d'un emprunt existant est beaucoup plus difficile que d'obtenir un nouveau prêt), vous mai à court de temps pour un échange de mai 1031 et être redevable de gain en capital.
9. À quelques exceptions près, les chaînes de pharmacies ne sont pas propriétaires des magasins qu'ils occupent pour plusieurs raisons. Voici seulement quelques-uns:
• Ils connaissent les entreprises de pharmacie, mais ne savent pas les biens immobiliers. Investisseurs boursiers ne veulent pas non Walgreens de devenir une société de placement immobilier.
• Propriétaire de l'immobilier va les obliger à beaucoup de dettes à long terme qui n'est pas une idée géniale pour une société cotée en bourse.
10. Environ 10% des biens à la vente et pharmacies pharmacies CVS exigent généralement très petite quantité de fonds propres à acquérir, par exemple 10% du prix d'achat. Toutefois, vous êtes tenu d'assumer un existant entièrement amortis prêt avec zéro flux de trésorerie. Autrement dit, la totalité du loyer payé par le locataire doit être utilisé pour rembourser le prêt. Le taux de capitalisation mai situer dans une fourchette de 7%, et le taux d'intérêt sur le prêt pourrait être attrayant du point de 5,5% à 6% de gamme. Par conséquent, l'investisseur rembourse le prêt dans 10 à 20 ans. Toutefois, l'investisseur n'a pas de flux de trésorerie positif. Cela vous oblige à trouver des fonds à l'extérieur à payer d'impôt sur les bénéfices de location (la différence entre le loyer et les intérêts hypothécaires). Plus longtemps vous êtes propriétaire des biens, le plus d'argent à l'extérieur vous aurez besoin de payer des impôts que de l'intérêt hypothécaire aurez de moins en moins vers la fin. Qui donc devrait acheter ce type de propriété?
• Les investisseurs qui ont des pertes importantes dues à d'autres propriétés ou des stocks du marché. En acquérant ce zéro de propriété des flux de trésorerie, ils mai compenser le revenu du locataire pharmacie contre les pertes d'autres propriétés ou des stocks du marché. Par exemple, une propriété a 105,000 $ des bénéfices de location d'un an, et l'investisseur a également des pertes de location de 100.000 dollars provenant d'autres propriétés. En conséquence, les bénéfices combinés sont seulement 5000 $.
• Les investisseurs non averti qui ne tiennent pas compte qu'ils doivent lever des fonds supplémentaires pour payer des impôts sur le revenu.

Thinking Out of the Box

Si vous mettez trop peser sur la notation S & P des locataires, vous mai finissent soit à prendre beaucoup de risques ou de passer des occasions bien.

1. Bon emplacement devrait être la clé de votre décision sur laquelle pharmacie à investir po On dit souvent d'une entreprise moche ferais bien à un endroit grand et le meilleur locataire va échouer dans un endroit minable. Un magasin de Walgreens qui est fermé par la suite (oui, Walgreens fermé 119 magasins en 2007) est encore un mauvais investissement même si Walgreens continue de payer son loyer à temps. Alors vous ne voulez pas investir aveuglément dans une pharmacie tout simplement parce que c'est un Walgreens.
2. Aucune entreprise n'est assez fou pour fermer un site rentable. Il ne prend pas un génie pour comprendre qu'une société financièrement faibles comme Rite Aid fera tout son possible pour garder un lieu ouvert rentables. D'autre part, un plan financier solide Walgreens devront justifier de garder un emplacement non rentables ouverte. Alors, comment pouvez-vous déterminer si un emplacement pour le magasin de drogue est rentable ou pas si le locataire n'est pas tenu de divulguer ses bénéfices et pertes? La réponse est on ne peut pas. Toutefois, vous pouvez établir une hypothèse basée sur les recettes brutes annuelles magasin est souvent signalé à la propriétaire comme l'exige la clause de pourcentage dans le bail. Avec les revenus bruts, vous pouvez déterminer le loyer par rapport au revenu. Plus le ratio diminue, plus la probabilité que le magasin est rentable. Par exemple, si le loyer annuel de base est de 250.000 $, alors que les revenus bruts du magasin est de 5 M $ alors la rente par rapport au revenu est de 5%. En règle générale, il est difficile de faire un profit si ce ratio est supérieur à 8%. Donc si vous voyez un de Rite Aid avec un loyer de 3% par rapport au revenu alors vous savez que c'est probablement un endroit très rentable. En cas de Rite Aid déclare en faillite, elle permet de conserver cet endroit ouvert et continuer à payer le loyer. Si vous voyez une pharmacie Rite Aid avec un loyer de 3% par rapport au revenu offrant 11% de la PAC, il s'agit probablement d'un investissement à faible risque avec de bons rendements. La faiblesse de la garantie des sociétés de Rite Aid n'est probablement pas aussi critique et le risque d'avoir de Rite Aid en tant que locataire n'est pas vraiment significative.