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Mes yeux regardaient à travers de nombreux articles économiques au cours des dernières années. Pas de pénurie de l'opinion existait indiquant le principal moteur économique interdisant ainsi aux États-Unis d'une récession de longue durée, si elle n'est pas la dépression, est la capacité des propriétaires de maison pour extraire du capital de leur domicile, puis de le consacrer à des consommables. Je ne vais pas entrer dans un débat quant à savoir si cette opinion est fondée. Ce que je voudrais discuter est de savoir comment une telle opération (le re-financement hypothécaire, et en particulier le taux ajustable Re-Fi) est rangée au propriétaire de la maison. Juste pour l'information du lecteur, mon expertise dans ce domaine est basée sur la fermeture de plus de 750 de ces transactions au cours des 4 dernières années, dont la plupart participent Prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM). Un ARM amortit le capital et un taux d'intérêt fixe que pour une période de plusieurs années, généralement de deux à cinq. Après la durée initiale, le taux d'intérêt fluctue en fonction du taux en vigueur à l'époque. Le point de vente de ce type de prêt est un taux d'intérêt inférieur à celui d'une hypothèque traditionnelle 30 années à taux fixe. Dans certains cas, le paiement peut être plusieurs centaines de dollars par mois, moins cher. Bien sûr, l'emprunteur est préoccupé par les taux sont de tendance à la hausse et se demande si c'est une bonne idée. Le courtier en hypothèques «résoudre» cette question comme il l'explique à son client, "en six mois, votre crédit sera meilleure, et nous pouvons bloquer un taux fixe inférieur à ce moment." J'ai été témoin d'innombrables exemples où cette hauteur a travaillé avec les emprunteurs subprimes. J'ai décidé que pour cet article, je le ventiler en dollars et en cents, car je crois - les chiffres ne mentent pas. Alors j'ai couru les numéros en utilisant les taux actuels comme trouvé sur bankrate.com. Je ne suis pas tout à fait sûr que vous pouvez obtenir un TAP de 6,15% pour une hypothèque fixe de 30 ans, mais puisque c'est une simple illustration, nous allons juste faire semblant, OK? Maintenant, amortit les 24 premiers mois (2 ans) d'un an 30 fixe (par mois) comme suit: $ 200,000 @ 6,15% Paiement d'intérêt principal de la balance 9 / 2 / 2006 1,218.46 1,025.00 193,46 199,806.54 10 / 2 / 2006 1,218.46 1,024.01 194,45 199,612.10 11 / 2 / 2006 1,218.46 1,023.01 195,44 199,416.65 12 / 2 / 2006 1,218.46 1,022.01 196,45 199,220.21 1 / 2 / 2007 1,218.46 1,021.00 197,45 199,022.75 2 / 2 / 2007 1,218.46 1,019.99 198,46 198,824.29 3 / 2 / 2007 1,218.46 1,018.97 199,48 198,624.81 4 / 2 / 2007 1,218.46 1,017.95 200,50 198,424.30 5 / 2 / 2007 1,218.46 1,016.92 201,53 198,222.77 6 / 2 / 2007 1,218.46 1,015.89 202,56 198,020.21 7 / 2 / 2007 1,218.46 1,014.85 203,60 197,816.60 8 / 2 / 2007 1,218.46 1,013.81 204,65 197,611.96 9 / 2 / 2007 1,218.46 1,012.76 205,70 197,406.26 10 / 2 / 2007 1,218.46 1,011.71 206,75 197,199.51 11 / 2 / 2007 1,218.46 1,010.65 207,81 196,991.70 12 / 2 / 2007 1,218.46 1,009.58 208,87 196,782.83 1 / 2 / 2008 1,218.46 1,008.51 209,94 196,572.89 2 / 2 / 2008 1,218.46 1,007.44 211,02 196,361.87 3 / 2 / 2008 1,218.46 1,006.35 212,10 196,149.76 4 / 2 / 2008 1,218.46 1,005.27 213,19 195,936.57 5 / 2 / 2008 1,218.46 1,004.17 214,28 195,722.29 6 / 2 / 2008 1,218.46 1,003.08 215,38 195,506.91 7 / 2 / 2008 1,218.46 1,001.97 216,48 195,290.43 8 / 2 / 2008 1,218.46 1,000.86 217,59 195,072.84 Et un bras de 5 années amortit au cours des 24 premiers mois en tant que: $ 200,000 @ 5,82% Paiement d'intérêt principal de la balance 9/2/2006 1,176.05 970,00 206,05 199,793.95 10/2/2006 1,176.05 969,00 207,05 199,586.89 11/2/2006 1,176.05 968,00 208,06 199,378.83 12/2/2006 1,176.05 966,99 209,07 199,169.77 1/2/2007 1,176.05 965,97 210,08 198,959.69 2/2/2007 1,176.05 964,95 211,10 198,748.58 3/2/2007 1,176.05 963,93 212,12 198,536.46 4/2/2007 1,176.05 962,90 213,15 198,323.31 5/2/2007 1,176.05 961,87 214,19 198,109.12 6/2/2007 1,176.05 960,83 215,23 197,893.90 7/2/2007 1,176.05 959,79 216,27 197,677.63 8/2/2007 1,176.05 958,74 217,32 197,460.31 9/2/2007 1,176.05 957,68 218,37 197,241.94 10/2/2007 1,176.05 956,62 219,43 197,022.51 11/2/2007 1,176.05 955,56 220,50 196,802.01 12/2/2007 1,176.05 954,49 221,56 196,580.45 1/2/2008 1,176.05 953,42 222,64 196,357.81 2/2/2008 1,176.05 952,34 223,72 196,134.09 3/2/2008 1,176.05 951,25 224,80 195,909.28 4/2/2008 1,176.05 950,16 225,89 195,683.39 5/2/2008 1,176.05 949,06 226,99 195,456.40 6/2/2008 1,176.05 947,96 228,09 195,228.31 7/2/2008 1,176.05 946,86 229,20 194,999.11 8/2/2008 1,176.05 945,75 230,31 194,768.80 Là, vous avez - deux amortissements pour 24 mois. N'oubliez pas que l'argumentaire de vente stipule que l'emprunteur s'engage à réparer son crédit dans deux ans (parfois dès 6 mois) au cours de laquelle il ne peut bloquer un taux fixe inférieur à 30 ans. Il semble que l'emprunteur enregistre la différence dans le paiement mensuel ($ 1,218.46 - $ 1,176.05 = 42,41 $) multiplié par 2 ans ou 24 mois (24 * 42,41 $ = 1,017.84 $). Gardez à l'esprit que la différence de taux est de 33 points de base ou 1 / 3 d'un pour cent. Dans certaines opérations, telles que des sous débiteurs de premier ordre, la différence peut s'élever à 3 / 4 d'un pour cent. Aux fins de notre exemple, l'emprunteur obtient des mensualités moins élevées d'environ 43 $, ce qui équivaut à une économie de plus d'un millier de dollars sur deux ans. La question vient alors à l'esprit, est-il la peine? Pour le savoir, prenons l'analyse un peu plus loin. Les prévisions de taux Prévisions des taux d'intérêt futurs est assez difficile. Je ne pense pas que je vais avoir beaucoup de désaccord avec cette affirmation. Vu la tendance actuelle et les moyennes historiques, cependant, peut-être nous pouvons prévoir des taux légèrement plus élevé dans les deux prochaines années. Si tel est le cas, comment l'emprunteur peut être sûr que son paiement ne descendent une fois sa cote de crédit s'améliore? Certes, son score pourrait le qualifier pour un taux inférieur, mais combien plus faible, l'emprunteur n'est pas sûr. Serait-ce le taux pour une hypothèque fixe de 30 ans est plus élevé en deux ans que le taux ajustable est à la date de clôture? Il est certainement possible, il est pas? À mon avis, l'emprunteur ne peut absolument pas être certain si son taux fixes futurs seront inférieurs à l'avenir. La stratégie, sur sa face, échoue parce qu'il repose sur la prévision des variables - les taux d'intérêt et de pointage de crédit - qui sont pratiquement imprévisibles dans l'avenir. Idéalement Frais de clôture Omis Mais si nous plonger encore plus profond, nous pouvons voir plus clairement la folie de cette stratégie. Voici les frais de clôture typique associée à une nouvelle habitation prêt finance. Cette liste n'est nullement exhaustive, mais elle n'est proposée que pour donner au lecteur une idée de combien pourrait coûter un prêt à un emprunteur peu méfiants sur un prêt hypothécaire $ 200,000. * Frais de demande 450 $ * Loan Origination frais de 2% ou 6,000 $ * La taxe de 70 $ Frais de service * Flood Certification frais de 10 $ * Frais de clôture 475 $ * Titre Policy 1,100 $ * Frais d'enregistrement 350 $ * Nuit et e-mail 90 $ * 300 $ d'évaluation 8845 $ Si l'emprunteur fait re-finance son bras dans deux ans, il aura à payer ces frais de clôture même de nouveau. Pratiquement aucun d'entre eux peut être évitée sauf si vous avez un ami qui est un prêteur. Les coûts l'emportent sur le dollar sur les économies en dollars versement mensuel de plus de 8 à 1. Quelle affaire! Rappelez-vous, ce calcul ne considère même pas la valeur temporelle de l'argent ou le coût d'opportunité sur les intérêts payés. En attendant, si vous regardez à nouveau à des amortissements, vous verrez que pratiquement aucun des principaux est versée après deux ans. (Pour plus d'informations sur cette situation, lire mon article intitulé Un regard intéressant, écrit il ya quelques semaines.) Cela signifie que l'emprunteur doit recommencer le processus, en accordant la quasi-totalité d'intérêt pour les premières années et pratiquement aucune des principales. En effet, l'emprunteur a été de louer sa maison pour deux ans - la banque en tant que propriétaire. Après tout, c'est la manière américaine. Bien sûr, un banquier hypothécaire serait probablement n'aiment pas cette analyse et offrent probablement la réplique suivante: un banquier honnête (en essayant de ne pas rire) serait s'assurer que le produit / le prêt correspond aux besoins de l'emprunteur. Par exemple, un agent de crédit bon voudrais savoir si l'emprunteur al'intention de rester à la maison ou si l'emprunteur s'attend à déménager dans quelques années. S'il reste en place pendant 30 ans, les économies et la «tranquillité d'esprit" plus que compenser les frais de clôture. Mais c'est une terriblement grand "si". Et puisque l'emprunteur égaré sa boule de cristal, il hoche la tête en général et dit qu'il n'a nulle part où aller. Mais les "honnêtes" banquier connaît la grande majorité de déplacer les gens dans les 5 ans et presque personne ne paie leur prêt au complet plus. Le vrai problème est que les gens font confiance à ces banquiers pour leur obtenir un taux de «bon» qui pense que l'emprunteur est le cœur de la question. La véritable question est le montant du prêt. Le taux est simplement l'écran de fumée banquiers utiliser pour séparer leurs clients de leur argent, de temps et maintes fois. Je vois les frais de clôture de plus de 10,000 $ dans ces offres, encore et encore. Mais l'emprunteur demande presque jamais à leur sujet. Tout ce qu'il est préoccupé par le taux et le paiement. Si le chiffre s'inscrit dans son projet de budget, il signe les papiers. C'est aussi simple que cela. Un simple regard à ce qu'il en coûte dissipe la brume - et pourtant très peu de chaque peine de le faire. I guess they figure, le prix de l'immobilier va toujours en place et que les coûts sont simplement ce que vous devez payer pour jouer dans le marché immobilier. Essentiellement, un propriétaire de la maison prend une position dans un actif marché libre comme un trader prend une position dans le terme ou les marchés boursiers. Mais l'immobilier est généralement un atout fort effet de levier dans un marché peu liquide. Ces deux caractéristiques du marché immobilier résidentiel présentent des risques importants pour les propriétaires de cette classe d'actifs. Bien sûr, peut-être qu'ils ont raison. Peut-être que cette fois c'est différent. Merci de m'avoir écouté. |