|
Sunny Doe a travaillé en tant qu'ingénieur dans la Bay Area pour plus de 15 ans. Au fil des ans, il a contribué au plan 401K de sa société et a accumulé plus de 350K $ dans son compte rollover IRA. Bien qu'il soit très pratique d'investir dans les stocks du marché, il a remarqué que les rendements sur les fonds communs de placement dans son compte de l'IRA sont performants. À mesure qu'il grandit, Sunny face à la réalité que ses cheveux gris n'est pas son atout, mais plutôt sa responsabilité dans le domaine high-tech. Il est également préoccupé par la volatilité du marché boursier. Le jour du marché se porte bien, Sunny bénéficie vérifier le solde de son compte à plusieurs reprises. Sur un mauvais jour, il se convainc que demain sera un jour meilleur. Les scandales récents propos anti-datage des stock-options, rappelant les résultats financiers et Enron a également ébranlé sa confiance dans les entreprises publiques. Après avoir appris qu'il ne peut utiliser l'argent à partir d'un auto-dirigé l'IRA à investir dans l'immobilier, il est motivé comme il l'a été couronnée de succès dans l'investissement immobilier où il a plus de confort et de contrôle. Apprenant que 44% de la valeur nette par habitant aux États-Unis est dans l'immobilier, il sait qu'il est dans la bonne direction. Comme il effectue des recherches de plus, il apprend qu'il peut utiliser l'argent d'un compte autogéré IRA comme un acompte. Mais l'IRS exclut toute garantie personnelle pour le prêt. Cette garantie est une restriction importante parce que tous les prêteurs résidentiels en ont besoin. Les prêts sans recours commercial dans lequel l'immeuble lui-même est la garantie que ne nécessitent pas cette garantie personnelle. Cependant, les prêteurs exigent des emprunteurs à signer exclusions de garantie pour couvrir les pertes dues à la fraude ou la contamination de l'environnement. Cette double exclusion de garantie est une zone grise car personne ne sait avec certitude si le fisc considère qu'il est une sorte de garantie personnelle. Donc il est préférable d'éviter de signer ce «carve-out" garantie si possible. En outre, la plupart des prêteurs non recours commerciaux ne sont pas familiers avec le prêt d'argent à un compte autogéré IRA sans numéro de sécurité sociale ou d'impôt fédéral d'identification que l'emprunteur. Alors, ils sont quelque peu hésitants à prêter de l'argent surtout quand le compte autogéré IRA est l'entité qui emprunte seulement de la propriété. L'auto dites-dirigé l'IRA et les prêteurs d'argent en dur qui ne nécessitent pas le personnel et carve-outs garanties charge littéralement un bras et une jambe, par exemple: 8% de participation de 12% pour le prêt. Ainsi, obtenir du financement à un taux faible semble être le plus délicat. Ayant vécu aux Etats-Unis de A pour très longtemps, il le sait: si il ya une demande, il doit y avoir une alimentation en quelque part. Qu'est-ce qu'un auto-IRA? En 1974, le Congrès a adopté la Employee Retirement Income Security Act (ERISA), qui crée l'IRA de nous donner la liberté de faire notre propre retraite individuel Agencement ou l'IRA. ERISA vous permet d'ouvrir un compte IRA et le contrôle de l'investissement de votre argent. Elle ne précise pas que vous devez investir dans des actions, obligations ou des fonds communs de placement. La plupart des entreprises IRA choisir de se concentrer sur les stocks et les fonds mutuels, car il représente une bonne affaire pour eux. C'est un peu comme si vous allez au McDonald's, vous ne serez pas en mesure d'obtenir Sushi. Donc, si vous voulez avoir plus de choix d'investissement en dehors des stocks et des fonds communs de placement, vous devez utiliser un service d'une auto-entreprise IRA. Une fois que vous ouvrez un compte autogéré IRA, vous pouvez utiliser l'argent pour investir dans des actions, obligations, fonds mutuels, l'immobilier, les cédules hypothécaires, les entreprises, les métaux précieux et d'autres actifs. Auto-dirigé Entreprises IRA: Voici quelques-unes des sociétés qui offrent des auto-dirigé les comptes IRA. Ils sont énumérés par ordre alphabétique. Les auteurs ne cautionne pas les entreprises. 1. Equity Trust Company, (440) 323-5491, trustetc.com. 2. IRA Services, (650) 593-2221, iraservices.com. 3. Pensco Trust, (866) 818-4472, penscotrust.com. Lorsque vous communiquez avec ces entreprises pour obtenir des renseignements au sujet de leurs droits, ils fournissent un menu de service et les frais associés. Certains sont basés sur la taille des actifs, certaines sont basées sur les services dont vous avez besoin. Il existe 3 types d'auto-dirigé des entreprises IRA. Vous devez savoir cela pour comprendre comment ils fonctionnent. 1. Dépositaire: cette société détient les actifs en votre nom et exécute vos instructions. Il est normalement une banque ou une entité agréée par l'IRS à tenir l'auto-dirigé actifs IRA. 2. Fiduciaire: cette société ne détient que l'auto-dirigés actifs IRA. C'est normalement une banque. 3. Administrateur: cette société fait tout le travail sur papier. Il fonctionne normalement avec un fiduciaire ou d'une scission d'une banque. Quelles sont certaines des opérations interdites ou restrictions d'un auto-IRA? 1. Vous n'êtes pas autorisé à acheter ou vendre un bien immobilier entre votre compte IRA et vous-même ou votre conjoint ou vos ascendants ou descendants. 2. Un propriétaire IRA n'est pas autorisé à disposer d'eux se mêlent-dirigé les fonds CII avec ses fonds personnels. Financement des propriétés d'auto-dirigé Fonds IRA. Sunny a plusieurs options de financement: 1. Acheter en espèces: c'est le moyen le plus simple et plus directe avant d'investir avec le fonds à partir d'un auto-dirigé l'IRA. Toutefois, cela met une restriction majeure de la taille de ses immeubles de placement. D'ailleurs, Sunny aime l'idée d'utiliser l'argent de quelqu'un d'autre à faire de l'argent. 2. Get vendeur de financer: ce mai s'arranger. Toutefois, la plupart des vendeurs préfèrent se procurer des espèces pour leurs propriétés. Le vendeur qui acceptent de fournir du financement a probablement eu un problème à vendre la propriété. Et si oui, il y mai être quelque chose de mal avec le bien. 3. Emprunter de l'argent à partir d'un «self-directed IRA" dur ou d'un prêteur d'argent: ces prêteurs exigent des taux d'intérêt très élevés, 8% à 12%. Sunny a un problème majeur avec ce type de taux d'intérêt. Les banques vont finir par garder tous les profits! 4. Investir dans les propriétés de syndication: Sunny achète un bien immobilier de commerce de détail en collaboration avec d'autres investisseurs. Tous les co-propriétaires de demander un prêt sans recours. Tant qu'il possède moins de 20-30% de la propriété (ce plafond est fixé par le prêteur individuel), le prêteur ne l'oblige pas à signer aucune garantie. Voilà qui satisfera la restriction IRS sur des garanties personnelles. Sunny paie le plus bas taux d'intérêt et peuvent maximiser effet de levier dans les meilleures propriétés. C'est la meilleure option pour les investisseurs autonomes IRA comme ils ont co-propriétaire d'un immeuble de meilleure qualité au plus bas taux d'intérêt. S'il vous plaît se référer à l'article «Ce que les investisseurs Should Know about Real Estate Syndication» publié par les mêmes auteurs. Impôt sur le revenu: En supposant que les dépôts Sunny 25% et emprunte 75% de l'argent pour acheter la propriété, puis 25% des revenus seront imposés différé. Ce flux de trésorerie se retourner à son compte autogéré IRA. Les 75% du revenu attribuable à la dette est assujettie à l'impôt sur le revenu appelé non apparentés de l'impôt des entreprises ou UBIT taxe au taux de confiance. Tous les frais de location et d'amortissement sont déductibles du revenu. En outre, la première tranche de 1000 $ de revenu est exonéré d'impôt UBIT. Lorsque le bien est vendu, l'IRA mai éviter UBIT et les plus-values si la dette avait été remboursée par paiement en principal au moins un an avant la vente. Le titre de propriété: Son compte autogéré IRA, non Sunny Doe, doit être mis sur le titre de propriété. Par exemple, s'il a un compte autogéré CII avec Pensco Trust, il doit prendre les titres comme "Trust Pensco FBO (au profit d ') IRA Sunny Untel". The Happy Ending: Le Soleil syndicator suggère d'envisager d'investir avec 4 autres non-investisseurs IRA dans un 7,9 M $, 2 ans, 30900 SF, 12-locataire, et 100% NNN louées centre commercial haut de gamme à Lawrenceville, qui est un rapide de plus en plus prospère et la ville dans la banlieue d'Atlanta, en Géorgie. La propriété est située en face d'un Supercenter Wal-Mart, de même, il sait que c'est dans un emplacement de choix. Il sait aussi ce centre commercial est un bien idéal et sûr pour son auto-dirigé l'IRA en raison de ses solides flux de trésorerie positifs et à long terme de contrats de location par rapport à la résidence unifamiliale. La propriété a un non 6M $ prêt sans recours à un taux inférieur de marché de 5,6% jusqu'en 2016. Alors même si le taux de capitalisation est respectable à 7,25%, l'argent sur le retour de trésorerie est de plus de 9% en raison du taux d'intérêt sont si bas. Après examen de la brochure et l'information financière de la propriété, il signe le contrat de souscription à aller de l'avant avec l'investissement. Depuis Sunny détient moins de 20% de la propriété, il n'a pas à signer tout garanties. Et celui-ci répond à l'exigence de l'IRS. |