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Les flux de trésorerie peuvent être deux des plus beaux mots dans l'immobilier, mais, comme la marée, la trésorerie peut circuler dans les deux directions. Il serait trop simpliste de dire qu'un flux de trésorerie positif est toujours l'objectif. Dans certains cas, les profits seulement une propriété est le rendement après impôt sur l'investissement, mais nous allons mettre cette considération de côté pour le moment et se concentrer sur un cash flow positif, comme si elles seules le but ultime de l'investissement. Pour atteindre cet objectif, nous devons d'abord comprendre ce que les flux de trésorerie est en réalité. Les flux de trésorerie des sons comme il devrait être intuitive, et dans un sens, il est. Quand tout est dit et fait avez-vous gagner ou perdre de l'argent sur un placement en particulier? Intuitivement, c'est la trésorerie, qu'elle soit positive ou négative. Bien sûr, la trésorerie est aussi le résultat final d'une liste de termes: le revenu brut prévu, le revenu brut d'exploitation, et le revenu net d'exploitation. Dont chacun joue un rôle important dans la compréhension de la rentabilité d'un investissement potentiel. Par comprendre chaque terme, on peut voir la chaîne des recettes et des dépenses qui nous conduit finalement à la trésorerie. Nous étant prévu avec un revenu brut qui est le plus haut revenu théoriquement possible à un taux de location donné. Il suppose pas de postes vacants. Lorsque vous rendre compte de ces postes, vous avez alors le résultat brut d'exploitation. Bénéfice d'exploitation net est ce qu'il vous reste après vos frais d'exploitation standard. Les charges d'exploitation des biens locatifs résidentiels mai comprennent: les taxes foncières, l'assurance des biens, les réparations et l'entretien, les services publics, la gestion, de gardiennage, et l'intérieur / extérieur pour la décoration. Tout ce qui se soustrait du revenu brut d'exploitation pour déterminer le revenu net d'exploitation. Pour déterminer définitivement votre flux de trésorerie, vous devez maintenant prendre votre service de la dette en compte. Soustraire que de votre revenu net d'exploitation, et votre résultat est le flux de trésorerie. Un flux de trésorerie positif signifie que vous en faites un avant impôts, participation en espèces. Un flux de trésorerie négatif signifie que vous n'aviez d'aller dans vos autres revenus pour soutenir la propriété. Il ya plusieurs facteurs qui peuvent faire une propriété avec un cash flow négatif rentable, mais, surtout pour les petits investisseurs, une propriété avec un flux de trésorerie positif, même un petit-a l'avantage ultime de l'impact d'autres pas les finances de l'investisseur. Le fait que la propriété se paie tout seul permet à l'investisseur petit pour les garder avec lui confortablement tout en regardant avec intérêt de la rentabilité des capitaux propres et d'autres déductions fiscales. La clé pour créer un flux de trésorerie positif est simple et pourtant, parfois temporairement hors de portée. Nous comprenons intuitivement que la hausse des revenus et des dépenses plus faible va nous donner ce revenu positif. Parfois, la localisation de la propriété est la clé. Les impôts fonciers en Californie et la Floride sont élevés, tandis qu'elles sont faibles en Alabama. Bien sûr, les tarifs de location sont beaucoup plus bas en Alabama, elle aussi, sauf si vous pouvez profiter de lieux prestigieux comme le comté de Baldwin, de l'Alabama. Là, un propriétaire peut bénéficier de tarifs plus élevés et la baisse des impôts fonciers. Même dans un emplacement de premier choix comme le comté de Baldwin, cependant, les taux de location ne sera pas cohérent avec les prix d'achat. Il ya des fenêtres d'opportunité où vous pouvez acheter une propriété et loyer suffisant pour générer un flux de trésorerie positif. D'autres fois, les prix montent en flèche tandis que les loyers en retard. Cela signifie que le service de la dette a augmenté ne sera pas compensée par les loyers ont augmenté, au moins, pas au début. L'industrie suit ce cycle de façon répétée, et lorsqu'il le fait, nous rappelle un vieil axiome temporairement oubliée: la plupart des biens locatifs ne font pas de profit pour les deux premières années. Parfois, ironiquement, la clé pour créer une propriété avec un flux de trésorerie positif est de tenir l'une avec un cash flow négatif dans un marché où les loyers augmentent. Comme alternative au soutien d'un cash-flow négatif, un investisseur mai choisir de renoncer à l'équité du bâtiment au lieu. Un intérêt seulement prêt permettra de réduire le service de la dette et mai de créer un flux de trésorerie positif. L'investisseur ne sera pas l'équité en matière de construction, mais sera en bénéficiant des avantages des déductions fiscales. Le prêteur peut la mode du prêt à passer à l'amortissement normal après un intervalle déterminé, par laquelle les loyers date aurait eu le temps de se lever. |