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Il ya juste trop en jeu pour le prêteur et l'emprunteur. Etre proactif est la règle de la journée. Dans le domaine des prêts hypothécaires à taux ajustable, les prêteurs sont préempter le «choc de paiement» en appelant le mois à venir pour déterminer le statut budget de familles à la recherche dans le canon d'une augmentation énorme. Certains bailleurs de fonds qui sont en mesure grâce à cette intervention pour obtenir toute l'histoire qui permettra de sauter un paiement appelé un processus d'abstention lorsque les arriérés sont constitués de petits paiements parallèles tout en continuant sur le paiement régulier. Les prêteurs sont de couverture de leurs mises en s'impliquant dans le non-paiement ou la fin de processus de paiement profil tôt pour amortir les pertes résultant de la forclusion. Il ya trois ans Aaron et Gwendolyn déplacé de partager un appartement au mariage d'avoir une paire de jumeaux à acheter leur première maison. Aaron quatre années sur un collège a été employé dans une firme d'ingénierie locale spécialisée dans le traitement de l'eau et d'égout / les travaux de construction de l'eau pour plusieurs villes et comtés dans un rayon de 60 mile. Aaron a débuté à un poste de niveau ingénieur et travaillait son chemin jusqu'au projet par projet. Il travaillait à la réussite aux examens et satisfaire les exigences pour devenir un ingénieur professionnel et donc de commande plus d'argent. Les augmentations de salaire en raison d'un ralentissement de la charge de travail ont été en retard ce qui était prévu. Gwendolyn est infirmière autorisée travaillé un horaire flexible de trois à douze heures d'affilée par semaine et depuis elle a travaillé de six heures du soir à six heures du matin, ils ont réussi à éviter toute garde d'enfants à l'extérieur. Cela lui donnait beaucoup de temps avec les jumeaux qui étaient connaît la période de deux terribles de la plaisanterie. Quand Aaron et Gwendolyn ont acheté leur maison à cause de considérations de flux de trésorerie ils ont choisi un prêt hypothécaire à taux ajustable avec un taux de départ de 1,5%. Avec un prix d'achat de 325,000.00 $ le couple a réussi à négocier un combo de 80/15 sur le dos avec un prêt à la valeur combinée de 95% CLTV. La première hypothèque de 325000 $ x 80% = 260,000.00 $. La deuxième hypothèque de 15% s'élève à $ 325.000 x 15% = 48,750.00 $. Le paiement sur la première était fondée sur 1,5% de sorte que le paiement de la première année était de $ 897.31/month. Le paiement devait se rendre en hausse de 7,5% par an pour les premiers cinq ans, sauf si l'amortissement négatif a dépassé 115% du solde initial, ce qui déclencherait l'amortissement du solde de l'hypothèque tout à raison pleinement indexées. Il tire maintenant le bout de la troisième année d'entrer dans la quatrième. Le premier versement an minimum était de $ 897.31/month. La seconde année a augmenté de 7,5% à $ 946.61/month. La troisième année est passé à 1,036.96 $ / mois. Au début du mois une hausse du taux constaté a été reçue. Lors de l'examen, le paiement du mois précédent a été 1,036.96 $ / mois. En attendant, parce que l'hypothèque de second rang qui se passait derrière un amortissement négatif hypothèque de premier rang la meilleure hypothèque disponible deuxième était celle qui est liée au taux préférentiel. Actuellement, le premier est à 8,25%. En raison du niveau de risque d'une marge additionnelle de 1,50% est ajoutée au taux de base soit un taux actuel de 8,25% majoré de 1,50% = 9,75% sur le taux hypothécaire de second rang. Le paiement est maintenant $ 415/month sur l'hypothèque de second rang, mais flottera avec le premier. Tout au long de cette période, les impôts ont augmenté à 3,900 $ / an pour un entiercement mensuelle de 325 $ par mois. L'assurance-risque a été tenue avec une légère augmentation à 2.900 $ / an = $ 241.66/month. Paiement du mois précédent a été 1,036.96 $ / mois plus $ 415/month sur la deuxième hypothèque, plus 325 $ par mois en taxes et 241.66/month $ en assurance de risque pour un paiement total de logements de 2,018.62 $ / mois. Cela a été l'étirement du budget, mais Aaron et Gwendolyn ont été il suffit de faire avec l'ensemble des dépenses de l'Organisation des jumeaux et de m'installer dans une nouvelle maison. Maintenant, avec l'avis le plus récent, elle a l'inconvénient d'accueil d'un prêt hypothécaire à taux variable négative montrant les dents de la divulgation ARM. Il y avait une montagne de paperasse à signer lors de la clôture décrivant ce qui était à transpirer dans le cours du temps à l'égard de cette transaction particulière négociée hypothécaire. Le courtier en hypothèques a choisi de présenter une marge de 3,75% au-dessus du LIBOR à un mois Index, qui est maintenant à 5,32%. Ainsi, le taux actuel est entièrement indexée à 5,32% plus une marge de 3,75% pour un taux de 9,07%. Avec le courtier structuration de l'opération sur une marge de 3,75%, il a donné un plus grand écart de rendement de paiement des primes du prêteur au courtier à la clôture. Marges auraient pu être établis plus près de 2,00% ou 2,25% à ralentir l'augmentation abrupte. Si les marges plus faibles ont été sélectionnés, puis le taux pleinement indexées aurait été de 2,0% + 5,32% = 7,32% ou 7,57%. Il s'agit d'une grosse différence. Le résultat final était de mettre en place les emprunteurs à exploser sage de paiement en trois ans dans un marché haussier. Avec un prêt de 115% LTV à une limitation de la valeur de l'hypothèque ne pouvait flotter à environ 260,000 $ x 115% = 299,000 $ avant amortissement complet devrait avoir lieu d'ici la refonte du paiement à la rémunération dans la durée restante. Remarque: Les termes coureur ARM peut très au cas par cas. De nombreuses différences sont fondées sur l'indice choisi. Acronymes comme COSI, MOSI, MTA, 1 mois LIBOR, LIBOR à 6 mois, 1 an du Trésor, 3 ans du Trésor, sur 5 ans du Trésor, etc peupler la place du marché. Certains sont plus stables, d'autres Spike haut et en bas avec le temps. Le consommateur a besoin de sélectionner soigneusement quelque chose qui va travailler pour eux. Regardez l'histoire de l'indice et le comprendre. Si le prêt ARM n'est pas entièrement comprise dans le détail, passer et d'obtenir autre chose. Les enjeux sont trop élevés. Avis Ce mois Aaron et Gwendolyn mis en état de choc. Le montant de l'hypothèque sur le premier était à 299,000 $ et l'hypothèque était en cours de refonte pour amortir intégralement au taux pleinement indexées de (5,32% index + 3,75% de marge) 9,07% ajustant mouvement mensuel par index. Le nouveau paiement basé sur $ 299,000 principale et 9,07% de taux d'une durée restante de 323 versements conduit à un paiement de $ 2,477.59 / mois. Ce fut une 2,477.59 $ - $ 1,036.96 = 1,440.63 $ / mois en hausse de paiement. Ce fut effectivement un destroyer budget. Normalement, leur versement hypothécaire a été versé le 1er du mois en quelques jours, mais pas cette fois. Aaron et Gwendolyn pensé à vendre ou à pied seulement quelques pas. Grâce à un nouveau paiement première hypothèque de $ 2,477.59 / mois + $ 415/month sur la deuxième + 325/month $ en taxes + $ 241.66/month pour l'assurance de risque pour un nouveau paiement de 3,459.25 $ / mois. C'était juste un très grand nombre pour eux. C'était génial que ça a duré de payer le minimum absolu et de rester dans la fourchette 2000 $ / mois, mais les poulets étaient rentrés au perchoir. Gwendolyn appela Aaron, "Honey! La banque est sur le téléphone ... puisque nous étions deux jours de retard sur notre paiement ... ils veulent faire une affaire. "Aaron trouvait étrange avec seulement deux jours de congé de sa date de paiement normales de la banque serait d'appel et à cogner sur lui pour le argent. Le chargé de compte battant le fichier comme on connaît une augmentation importante dans le paiement. Elle propose au rôle de la première et la deuxième hypothèque en un prêt basé sur un taux fixe sur une durée de 40 ans avec un taux de 6,25% fixe. La banque était disposé à réduire les frais de clôture en deux et les ajouter à l'hypothèque et renoncent à six mois de pénalité d'intérêt sur la première hypothèque et rouler le plus de dépôts fiduciaires sur le nouveau prêt. En regardant les numéros de la première hypothèque de $ 299,000 a été ajouté à la récompense sur la deuxième hypothèque de certains 47,772.88 $ pour un paiement total de 346,772.88 $ plus les intérêts courus et les frais de clôture de 4000 $ pour un montant du nouveau prêt de 350,775.00 $. Heureusement pour Aaron et Gwendolyn leur propriété avait apprécié à partir de $ 325,000 à $ 375,000. L'utilisation d'une AVM (Automated Valuation Model) de la banque était satisfaite de la valeur trouvée en ligne et renonçait à l'évaluation. Il s'agissait d'un prêt de 95% LTV et la banque qui se passait avec le portefeuille du prêt et renoncé à l'assurance-PMI en la mangeant. Le nouveau paiement fondé sur le prêt a été 350,775.00 $ 1,991.49 $ / mois pour le principal et les intérêts. Avec les taxes et les assurances le paiement à taux fixe est désormais 1,991.49 $ + 325 $ par mois en taxes + $ 241.66/month en assurance pour une dépense de nouveaux logements proposés sont de 2,558.15 $ / mois. Ce fut ($ 3,459.25 - $ 2,558.15 =) soit une économie de $ 901.10/month avec une hypothèque à taux fixe avec des augmentations seulement pour les impôts et d'assurance à régler au cours du temps. Aaron et Gwendolyn pensée sur le scénario pendant environ cinq secondes et a pris l'affaire. Il était soit d'accepter cette entente ou à déplacer. Leur crédit seraient détruites dans le processus, si elles ont choisi de faire autre chose. S'ils essayaient de vendre avec les frais de vente, il n'y aurait plus rien. Ce défi de crédit aurait été difficile à surmonter. Il allait être rude pour quelques mois mais dès que Aaron a obtenu son ingénieur (PE) la désignation, il ferait beaucoup plus d'argent et sa stature dans la communauté des ingénieurs et elle ferait flamber avec sa formation d'ingénieur civil et d'autres options positive serait être disponibles. Avec ce qui se passe sur le marché, les prêteurs prennent des clics sur les ventes à découvert pas moins de 10% à 20% de ce qui est dû pour en finir dans les livres. Si le prêteur peut travailler sur une situation et les conditions sont souples et prêts sont réécrites tous conçus pour garder le propriétaire de la maison et de garder la maison hors de forclusion. Si un bien entre dans la forclusion il ya une bonne chance d'un prêteur en prendra un coup majeure, donc toutes sortes d'encouragements et des incitations sont mises en jeu pour maintenir le prêt dans un état de la scène. Les prêteurs sont en train de faire "des séances d'entraînement" avant que la situation devient grave pour les emprunteurs. Une éviction sur le crédit de l'emprunteur est un événement très défavorables à surmonter. Dans certains cas, certains prêteurs ne veux pas regarder les demandes d'un an ou deux après avoir établi une histoire de logements neufs. Il ya un grand avantage pour les emprunteurs à se débrouiller. Dans ce cas, Aaron et Gwendolyn ont pu sauver leur ferme familiale et a réduit leur prêt hypothécaire à un niveau gérable. Ils ont convenu entre eux, pour effectuer des versements supplémentaires juste dès que Aaron a obtenu son billet PE et de mettre de l'amortissement dans les vingt-gamme année, simplement pour justifier la grande période précédant l'amortissement négatif. Beaucoup d'autres couples ne se voient offrir des options que le prêt a été vendu sur le marché secondaire et les départements de service mai ne pas être en mesure d'offrir des options généreux. Dans ce cas, le propriétaire doit rechercher immédiatement aider à changer les choses avant qu'il ne fasse totalement hors de la main. Elle prendra fin dans le réservoir avec le crédit en lambeaux si des efforts ne sont pas faits pour dialoguer avec le prêteur au début du cycle. Une fois «Avis de défaut» est déposée, elle sera difficile. L'événement de crédit défavorable en fera de même apparaître sur le crédit de l'emprunteur et de compliquer encore les choses par la chute des scores FICO. D'examiner: si un produit ARM est la réponse, la plus faible marge possible doit être négocié couplée à un indice stable. Une option ARM a le pouvoir de permettre à un emprunteur à payer plus que le paiement minimum et éviter qu'il ne va pas négatif. Certains prêteurs offrent un plan bi-hebdomadaire, qui accélère les paiements en effectuant un versement supplémentaire par an et réduire l'amortissement négatif. En tout cas, le client doit acheter et conclure une hypothèque ARM en pleine connaissance de ce que les termes et conditions de la transaction. Sinon, "Honey ... La Banque est au téléphone ... Depuis que nous étions deux jours de retard sur l'Paiement ... Ils veulent faire une affaire ..." ou "Si nous n'avons pas un paiement au plus tard le vendredi, un avis de défaut sera déposé et procédures de forclusion vont suivre. «Les propriétaires ont besoin d'être proactif s'il ya un problème imminent avec les paiements qu'elles mai juste obtenir une oreille attentive. Dale Rogers |