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Nous prenons hypothèques à long terme de soi aujourd'hui, mais il n'a pas toujours été ainsi. Il ya bien longtemps qu'il est probable que si vous avez financé une maison que vous avez emprunté de l'argent avec une durée de cinq ans »« hypothèque - et même alors, vous avez eu besoin de 50 pour cent vers le bas. Lorsque les cinq ans était en augmentation, vous êtes allé et j'ai obtenu un prêt de remplacement. Mais les emprunts à long terme ont par construction un problème: Ils ne sont pas toujours disponibles, surtout si les gens perdent leur emploi ou si la valeur des maisons baisse. Cette situation est fréquente après la Grande Dépression, mais en 1934, la nouvelle formation de la Federal Housing Administration (FHA) a commencé à offrir à long terme des prêts hypothécaires assurés par le gouvernement fédéral. Le résultat fut que des millions de personnes pourraient obtenir des hypothèques à long terme avec peu de duvet qui leur permettrait de rouler-out des temps difficiles. Aujourd'hui, le programme d'hypothèques FHA reste une option importante - plus de 555.000 prêts FHA ont été effectués en 2005. C'est un chiffre énorme, mais c'est beaucoup moins que les 827.000 prêts FHA a commencé en 2004 ou l'origine de 1,53 millions en 2003. Quelles que soient les chiffres, si vous êtes primo-accédant ou quelqu'un qui cherche des normes de qualification libérale, le programme de la FHA est à considérer. Et étant donné les changements à venir dans le secteur du prêt, il est probable que nous allons voir beaucoup plus prêts FHA en 2006 et au-delà. Dans le cadre du programme de la FHA, vous pouvez acheter avec aussi peu que 3 pour cent. That's 97-financement pour cent, une bonne affaire selon les normes traditionnelles s'il est juste de souligner que le financement de 100 pour cent est maintenant largement disponible. Toutefois, la mise de fonds de 3 pour cent peut être sous la forme d'un don ou de subvention - en fait pour la dernière décennie, la FHA a même permis aux couples d'établir un registre «de plage», où les amis et les parents peuvent contribuer à un fonds de mise de fonds. En outre, le programme de la FHA permet également aux propriétaires de kick-dans une contribution «vendeur» de 1 pour cent pour atteindre 6 pour cent du montant de la vente. Alors que vous pouvez parier que la plupart des vendeurs ne donnera pas joyeux de l'argent pour aider les acheteurs, dans un marché d'acheteurs contribution d'un vendeur peut faire la différence entre "vendu" et apaisée cotées. Pour bénéficier d'une prêteurs hypothécaires regarder vos revenus et dépenses mensuels. Pour un prêt conventionnel les directives pourraient vous permettre de dépenser 28 pour cent de votre revenu mensuel brut sur les coûts de logement tels que l'intérêt hypothécaire, le capital, les taxes foncières et habitation (PITI). En outre, des directives prêt pourrait vous permettre de passer 36 pour cent sur PITI plus d'autres dettes mensuelles telles que les factures de cartes de crédit et de paiements de prêt automobile. Avec fixes FHA-financement par des taux les ratios habituels sont 31/43 - normes libérales qui permettra aux emprunteurs à obtenir davantage de financement que les prêts classiques. FHA offre également une hypothèque "économes" ou ESEE. Si vous avez une maison éconergétique la FHA pense que vous aurez une réduction des coûts d'utilité il n'y a donc plus d'argent dans la caisse chaque mois pour payer l'hypothèque. Les lignes directrices permettent de FHA 33/45 ratios avec le financement des ESEE. Il ya cependant quelques complications avec la FHA de financement hypothécaire. Dans le cadre du programme de la FHA vous achetez avec peu vers le bas. Cela est possible parce FHA assure le prêt et vous payez une prime d'assurance. La prime est égal à 1,5 pour cent du prix de vente à la clôture (un montant qui peut être financé) et .5 pour cent par an pour le solde du prêt. En d'autres termes, si vous pouvez acheter avec 20 pour cent de moins ou avec des 80-10-10 mai financement que vous voulez sauter le programme de la FHA et éviter les frais d'assurance. FHA dispose également d'un ensemble complexe de prêts limites qui signifie qu'il mai ne pas être prête de l'argent pour acheter une propriété. Par exemple, cette année la limite de prêt conventionnel pour les maisons unifamiliales aux États-Unis continentaux est $ 417,000. Selon la loi, l'hypothèque maximale FHA est de 87 pour cent de la limite de prêt conventionnel ou 362790 $ en 2006. Toutefois, ce chiffre de prêts supérieur est disponible uniquement dans les zones à coût élevé - et dans de nombreux prêts à haut coûts FHA domaines sont tout simplement insuffisantes pour acquérir des maisons typiques. Si vous vivez dans une communauté avec des logements moins dispendieux, il est probable que le montant que vous pouvez emprunter en vertu du programme FHA sera inférieur. FHA de prêts plus importants sont disponibles pour deux, trois et quatre propriétés de l'unité, offrant au moins une unité est occupé par son propriétaire. Votre prêteur hypothécaire peut expliquer le chiffre de la FHA de financement disponibles dans votre communauté pour le type de propriété que vous voulez acheter. Au cours des dernières années, on a été un autre facteur qui a fait des prêts FHA moins attractif que d'autres formes de financement, un facteur qui mai aller loin pour expliquer la baisse de popularité du prêt. À compter de 1998, la FHA a commencé ce qu'on appelle le Plan de protection aux acheteurs de maison. L'idée était d'avoir des évaluateurs examinent les foyers pour les défauts physiques - pas une mauvaise pensée, sauf que les évaluateurs sont qualifiés comme inspecteurs non professionnels à domicile. Beaucoup de propriétaires pensaient qu'ils pourraient économiser de l'argent, car une évaluation FHA en vertu de la soi-disant plan de protection sûr ressemblait à une inspection de la maison. Ce n'était pas, mais comme les acheteurs à la suite de nombreuses décidé de ne pas obtenir leurs biens contrôlés par un inspecteur professionnel. HUD a déclaré que les évaluateurs FHA qui ne satisfaisaient pas ses exigences pouvaient être poursuivis en vertu du fédéral False Claims Act. Les évaluateurs fit ce que les gens sensés faire: ils ont augmenté leurs taux en raison des nouvelles exigences ou refusé d'évaluer les logements pour les emprunteurs de la FHA. Les prêteurs, à leur tour, ont commencé à inciter les emprunteurs à essayer d'autres programmes si seulement parce qu'il est plus facile de trouver un évaluateur. L'effort de HUD n'a pas été adoptée par les prêteurs traditionnels ou le ministère des Anciens Combattants. Et un foyer agréé pour le financement de la FHA à Détroit, a constaté que 181 infractions au code du bâtiment - peut-être pas un record du monde, mais si embarrassant que HUD a racheté la propriété de leurs propriétaires. Sur Décembre l'année dernière 19, HUD a annoncé que les évaluateurs ne serait plus responsable de la déclaration «défauts cosmétiques, des anomalies mineures ou l'usure normale", y compris des choses telles que les robinets qui fuient, souillés de moquette, de malfaçons ou ordures dans le vide sanitaire. Ce que les normes d'évaluation de nouveaux HUD signifie vraiment, c'est ceci: Si vous voulez acheter une maison avec un financement FHA, c'est très bien - juste vous assurer d'obtenir à la fois une évaluation et une inspection du domicile professionnel. L'évaluateur peut établir la valeur de la propriété et l'inspecteur vérifiera la propriété afin de déterminer sa condition physique actuelle. C'est ainsi que cela doit être pour tous les foyers et toutes les formes de financement. Une évaluation est tout simplement pas une inspection de la maison et les acheteurs sont bien servis obtenant à la fois. En ce qui concerne les prêts FHA, sans normes d'évaluation inutiles et collantes vous verrez plusieurs d'entre eux en 2006. Un prêt est bonne en soi est une fois de nouveau à la disposition des emprunteurs de plus en plus des conditions concurrentielles. -------------------------------------------------- ------------- Peter G. Miller est un bien immobilier syndiqué et chroniqueur en finances personnelles qui paraît 70 journaux. |