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La plupart des gens dans le Nord de CA ont commencé à investir dans l'immobilier en achetant leurs propres maisons. Et la plupart ont fait de l'argent que l'immobilier dans le Nord de CA a continué à prendre de la valeur. Alors, quand ils remontent, ils décident de louer leur première maison. Et puis ils acquièrent quelques maisons plus. Ils savent qu'ils ont des flux de trésorerie négatif, mais faire un profit en raison de l'appréciation. C'est l'histoire typique de la façon dont la plupart des investisseurs immobiliers investissent dans des propriétés résidentielles. Jusqu'à présent, la chance a été de leur côté. Comme les taux d'intérêt ont augmenté progressivement dans les 12-24 derniers mois alors que les loyers dans la Bay Area restent très plat, l'écart négatif des flux de trésorerie se creuse. Le risque pour investir dans des propriétés résidentielles est en augmentation. Appliquer la même formule d'investir mai ne fonctionneront plus. Dans le meilleur des cas, les investisseurs mai encore faire de l'argent mais pas autant en terme de pourcentage depuis la valeur des biens immobiliers est assez élevé déjà. Dans le pire des cas, les investisseurs mai perdre de l'argent que l'immobilier résidentiel mai rester stables ou même baisser en valeur. Y at-il une solution pour les investisseurs immobiliers dans le Nord de CA? Bien entendu, ces investisseurs peuvent utiliser la même formule dans une nouvelle zone qui a un potentiel d'appréciation. Il est donc crucial de trouver ce nouveau domaine. Ils viennent de parler à quelqu'un qui sait ce nouveau domaine. Il pourrait être Bakersfield ou Sacramento ou Fresno. Alternativement, les investisseurs peuvent mettre de l'argent dans les propriétés commerciales: des bandes de détail, centres commerciaux, immeubles de bureaux médicaux. À la découverte de tout ce changement de paradigme pour voir si il est logique d'investissement. 1. Revenus: propriétés commerciales génèrent 50 à 200% plus de revenus de location par rapport à des propriétés résidentielles dans la Bay Area. En outre, il n'ya pas de contrôle des loyers pour les propriétés commerciales. Donc, les propriétaires peuvent demander à vos locataires autant que le marché le permet. 2. Contrats de location: en général, baux commerciaux sont plus favorables au propriétaire par rapport aux baux d'habitation. Outre le loyer de base, les locataires doivent aussi payer le propriétaire pour les taxes foncières, les assurances et tous les frais d'entretien. Ces baux sont appelés triple net ou de baux NNN. En raison de ce type de bail, les biens commerciaux sont mieux entretenus que des propriétés résidentielles. En outre, le NNN loue également emporter une grande partie des risques du propriétaire en tant que frais d'entretien sont imprévisibles. D'autre part, les propriétaires ont tendance à reporter l'entretien des immeubles résidentiels afin de réduire le coût. Par conséquent, l'entretien différé aura un impact négatif sur la valeur des propriétés. 3. Mieux locataires: les locataires pour les biens commerciaux sont financièrement plus fort. Ils mai être Wal-Mart ou Home Depot avec des milliards de dollars dans la banque. Ils sont moins susceptibles de nickel et Dime avec vous. En outre, ils garantissent également la location de leurs biens. Si pour quelques raisons imprévues, ils doivent quitter les lieux, ils continuent à payer le loyer ou trouver un autre locataire de les sous-location. Ils sont aussi motivés garder votre propriété en bon état pour attirer leurs clients dans leurs magasins. Bien que la majorité des locataires d'habitation sont bonnes, certains pensent, une fois qu'ils paient le loyer, ils ont une licence à la corbeille vos propriétés et puis disparaissent dans le néant sans laisser d'adresse! 4. Un bail à long terme: les locataires commerciaux sont moins susceptibles de se déplacer. Ils signent souvent des contrats de location de 5-10 ans. Les locataires comme Walgreens, et Walmart signe parfois 20-50 baux d'un an. En revanche, les baux d'habitation sont à court terme. Ils ne pouvaient sortir à un nouveau lieu un mile away pour obtenir un allégement de 25 millions de loyer! C'est un fait que le tour par rapport au taux pour les locataires d'habitation est très élevé comparativement à des locataires commerciaux. En tant que propriétaire, cela vous donne la migraine plus inutiles et le stress. 5. Gestion: Il est beaucoup plus facile de gérer un centre commercial de 10 locataires de 10 logements individuels dans 10 endroits différents. En fait, si vous possédez 10 locations résidentielles vos locataires les plus susceptibles Avez-vous porté vers le bas et nous sommes épuisés. Ils se déplacent souvent à l'été juste au moment où vous voulez à décoller pour les vacances. Oui, c'est un fait que les propriétés résidentielles sont très gestion intensive en raison de dessus du taux de rotation élevé. Si vous devez embaucher un gestionnaire des biens, il coûte aussi plus en termes de pourcentage du loyer de gérer les propriétés résidentielles. D'ailleurs, il s'agit probablement d'un emploi à temps plein uniquement pour gérer ces 10 administrateurs de biens! 6. Déclarations de revenus: c'est beaucoup plus facile de garder la trace des documents pour fins d'impôt pour une 10-centre commercial de 10 unités distinctes location résidentielle dans plusieurs Etats. Vous avez juste besoin d'avoir un fichier pour le centre commercial tandis que vous aurez besoin de 10 dossiers pour 10 locations résidentielles. La tâche devient plus difficile que l'IRS vous oblige à tenir des registres pour plusieurs années. Votre out-of-déclaration de revenus des impôts de l'Etat est également plus mince pour un centre commercial de 10 unités de 10 locations résidentielles. 7. Déductions fiscales: propriétés commerciales offrent le même impôt radiations, 1031 échanges que des locations résidentielles. 8. Credit scores d'impact: la plupart des gens ne savent pas qu'une fois qu'ils ont environ 10 prêts hypothécaires résidentiels, leur cote de crédit va commencer à la baisse. Les raisons bureau de crédit qui risque de crédit est élevé plus l'argent que vous empruntez et 9-10 hypothécaires semblent être le seuil. D'autre part, des prêts hypothécaires commerciaux n'ont pas d'impact négatif sur vos scores de crédit, ces prêts hypothécaires ne sont pas signalés aux bureaux de 3 crédits. 9. Fierté d'être propriétaire: propriétés les plus commerciales sont identifiées par un nom et non par leurs adresses, par exemple Lion Plaza, ou Valley Fair Shopping Center. Ils pourraient être des lieux prestigieux qui offrent une énorme fierté de propriété. Vous avez beaucoup de respect quand vous dites aux gens que vous possédez un centre commercial certain qu'ils connaissent. 10. La taille des investissements: les biens commerciaux exigent souvent des sommes d'argent considérables alors c'est pas fait pour quelqu'un avec une modeste somme d'argent. Donc, si vous voulez travailler fort pour votre argent ou parier sur l'appréciation puis investir dans le secteur résidentiel. Si vous voulez travailler à puce, courez après les propriétés commerciales. Commercial investissement immobilier est un moyen plus prudent d'investir dans l'immobilier si vous avez plus d'équité pour acompte. Chaque mois, vous avez de solides flux de trésorerie positif de sorte que vous n'avez pas besoin de compter uniquement sur l'appréciation à faire de l'argent. Donc, si vous n'avez pas investi dans l'immobilier commercial, vous savez maintenant pourquoi tu ne font pas partie du groupe d'élite des investisseurs immobiliers. Vous vous demandez probablement où vous devriez aller d'ici si vous voulez explorer cette possibilité. Dans les numéros à venir, ces thèmes seront abordés • Quels sont les biens commerciaux devriez-vous investir? • Où devriez-vous investir dans l'immobilier commercial? • Comment choisir une propriété commerciale bonne • Ce que vous devez savoir avant d'engager une société de gestion immobilière Si vous ne pouvez pas attendre que ces articles, vous pouvez vous inscrire à un séminaire gratuit A propos de Commercial Real Estate Investment à Transmercial. San Jose Real Estate Investor Club (numéro de téléphone 408-264-3198) offre l'occasion d'un séminaire similaire pour une somme modique. |