Rendement de maintenance taxes, Partie I: Indiana Law

Selon la nature de la transaction, billet à un prêteur commercial en mai contenir une disposition sur le maintien des rendements (le descendant d'une clause de remboursement anticipé). Les dispositions sont de toutes formes et tailles, et, à ma connaissance, il n'ya pas universellement suivie formulaire. Mais ils ont tous une chose en commun: dans le cas où la note est payée avant l'échéance, l'emprunteur doit payer des taxes au-delà du montant des gains standard du principal et des intérêts. Le but de ces dispositions, en théorie, est d'indemniser le prêteur pour l'intérêt qu'elle aurait reçus si l'emprunteur fait tous les versements demandés en application de la note. La question est de savoir si ce genre de clauses contractuelles sont exécutoires dans l'Indiana et, dans l'affirmative, dans quelles circonstances.

La jurisprudence. Parce que la Cour suprême de l'Indiana s'est pas prononcée sur la validité des primes de remboursement anticipé ou le rendement frais de maintenance, la loi de l'Indiana découle de deux décisions de la Cour d'appel (composée en 1990 et 1991) et un avis en provenance des États-Unis Cour d'appel du septième circuit (en 1984).

1. Conduite à gauche. Le premier cas, en matière de: LHD Realty Corporation, 726 F.2d 327 (7th Cir. 1984), traitait d'un billet à ordre et une hypothèque sur un immeuble de bureaux et un garage de stationnement. L'emprunteur devait rembourser la note sous forme de versements mensuels au cours de quinze ans. La note à condition que, si l'emprunteur a payé le prêt avant l'échéance, alors le prêteur a reçu une prime de remboursement anticipé. L'emprunteur déposé par la suite pour le chapitre 11 de faillite et cessé ses paiements. Le prêteur a demandé un redressement de la faillite séjour afin d'évincer son privilège. La Cour a refusé la réparation prêteur, mais plutôt permis à l'emprunteur de vendre le bien. L'une des questions en litige était de savoir si le prêteur pourrait recevoir une prime de remboursement anticipé dans le gain de la vente.

Selon le septième circuit, la règle générale est que les primes de remboursement anticipé raisonnables sont exécutoires. «Primes de remboursement anticipé servir un but valable en compensant au moins en partie pour l'intérêt anticipé un prêteur ne recevront pas si un prêt est remboursé prématurément. Entre autres choses, une prime de remboursement anticipé assure le prêteur contre la perte de son marché si les taux d'intérêt baissent. "Id. à 330. Une exception (il ya un peu) à la règle est que le prêteur perd son droit à une prime quand il choisit d'accélérer la dette. Voici la logique - l'accélération, par définition, "avance la date d'échéance de la dette ainsi que le paiement est par la suite, pas de remboursement anticipé, mais plutôt un paiement effectué après l'échéance." Id. p. 331. Le septième circuit a jugé que l'affaire LHD relevait de l'exception d'accélération. Le prêteur a abandonné (abandon) sa demande d'intérêts payables sur une période de plusieurs années en demandant que l'arrêt automatique afin de procéder à la forclusion. En tant que tel, «il n'est pas opportun, dans ces circonstances, pour le prêteur de recevoir une prime de remboursement anticipé au lieu des intérêts perdus car il a volontairement renoncé à l'intérêt non payé en attente de paiement accéléré du capital restant." Id.

Fait intéressant, le prêteur a fait valoir que la reconnaissance de l'exception d'accélération mai causer des emprunteurs à défaut, de propos délibéré et "juridiction" d'accélération et de verrouillage afin d'éviter la responsabilité de remboursement anticipé. Le septième circuit a rejeté cela, cependant, que «peu plausible compte tenu des ramifications de défaillance, pour la cote de crédit de l'emprunteur et la capacité du prêteur à contourner le stratagème en poursuivant en justice que pour des paiements en retard à leur échéance, ainsi que les honoraires d'avocat." Id. [Je ne suis pas sûr que je suis d'accord avec la Cour sur ce point. J'ai vu un défaut intentionnel, et dans le cas d'embouteillage Coca-Cola discuté ci-dessous l'emprunteur ostensiblement pris cette approche.]

2. McCae. Le prochain dans la ligne de trois cas, a décidé en 1990 par la Cour d'appel de l'Indiana, est McCae gestion V. Merchants National Bank, 553 NE2d 884 (Ct Ind. App. 1990). L'affaire entourée d'un prêt pour la construction et l'exploitation de deux maisons de soins infirmiers et impliqué deux billets garantis par des hypothèques immobilières. Les notes à condition qu'il n'y avait aucun droit de remboursement anticipé. En revanche, les notes n'ont pas céder les dispositions de maintenance. Id. à 886. Avant l'échéance, cependant, l'emprunteur a cédé les deux établissements de santé et demandé s'élève paiement du prêteur. Le prêteur a exigé une «taxe de maintien de rentabilité", si ce terme ne figure nulle part dans aucun des documents de prêt. L'emprunteur verse des frais d'entretien réduit le rendement en vertu de protestation, puis porté plainte, affirmant que la taxe de maintien de rendement ne se justifiait pas car il n'a pas été mentionné dans les notes de crédits hypothécaires. La Cour d'appel de l'Indiana a confirmé l'appréciation des honoraires et cité avec approbation la règle générale de conduite à gauche. Id. à 888. «Lorsque [l'emprunteur] a cherché à prépaiement, il était tentant de modifier les termes de l'accord existant auparavant. En substance, elle négociait un nouveau contrat qui priverait [prêteur] de l'intérêt qu'il devait recevoir en contrepartie de l'octroi des prêts [emprunteur] visait à l'époque. De toute évidence, [prêteur] était en droit de négocier et d'obtenir une «taxe de maintien du rendement en lieu et place de l'intérêt qu'elle allait perdre par prépaiement." Id.

3. Coca-Cola Bottling. Le dernier cas sur le point de l'Indiana est Coca-Cola Bottling Company v. Citizens Bank, 583 NE2d 184 (Ct Ind. App. 1991). Le différend très complexe entouré d'un prêt à Coca-Cola Bottling de Portland, dans l'Indiana qui a été garantie par la propriété usine d'embouteillage. L'accord de prêt en cause interdit tout paiement d'avance avant une certaine date. L'emprunteur finalement cessé ses paiements d'intérêt au prêteur, dans l'espoir que le prêteur permettrait d'accélérer l'obligation de prêt (apparemment, comme prévu par les avocats du prêteur en conduite à gauche). La question pertinente dans l'affaire Coca-Cola Bottling était de savoir si l'accélération est un recours exclusif. Sans réellement utiliser les mots «prime de remboursement anticipé ou à rendement des frais d'entretien," le prêteur a fait valoir qu'elle avait droit à un intérêt convenu pour la durée complète des documents de prêt, même si le prêteur accéléré, sur la théorie selon laquelle le prêteur doit recevoir le bénéfice de son marché. La Cour a conclu, cependant, qu'une fois que le prêteur a choisi de devancer la date d'échéance et de rendre la dette de l'emprunteur immédiatement dû et exigible, le prêteur ne peut poursuivre tout autre recours parce que les recours des autres n'étaient pas disponibles. «Accélération, une fois mises en arrivant à échéance de la dette, exclut tout autre recours, les parties reçoivent le bénéfice de la négociation tel que prévu par les termes spécifiques de leur entente, par l'accélération." Id. à 190. En d'autres termes, en règle générale, les prêteurs ne peuvent pas récupérer la fois par défaut et le rendement des remèdes de maintenance.

Cherchez la partie II sur ce sujet la semaine prochaine dans la catégorie des pointeurs de mon blog Pratique.