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Lorsque les taux d'intérêt baissent le cas de refinancement est clair et évident. Si vous pouvez économiser de l'argent chaque mois, sans charges décaissées grand pour refinancer ensuite obtenu une nouvelle hypothèque est un gagnant. Mais qu'en est-il lorsque les taux sont en hausse? Dans cette situation, il mai pas y avoir d'épargne mensuel. En fait, dans certains cas, les coûts mensuels mai en fait augmenter. Est-ce que le refinancement dans un environnement de taux - l'environnement des taux que nous observons aujourd'hui - font toujours un sens? Curieusement, beaucoup d'emprunteurs - en particulier celles qui ont "non traditionnelles" les emprunts émis au cours des dernières années - serait intelligent de refinancer, même en période de hausse des taux. Bien qu'il mai-être vrai que les niveaux d'intérêt ne sont pas aussi attractifs qu'ils l'étaient lorsqu'ils ont atteint des niveaux historiquement bas en 2003, il est tout aussi vrai que maintenant mai refinancement être un choix beaucoup mieux que d'attendre et peut-être même face à des taux plus élevés dans l'avenir. Quelles circonstances suis-je en parler? Regardons un emprunteur qui sait avec certitude absolue que les coûts futurs vont augmenter - et la montée en flèche. Exemple: Vous avez une hypothèque de 30 ans. Paiements au cours des cinq premières années sont d'intérêt seulement et fixé à 5,5 pour cent. Le solde du prêt est 300,000 $ et le paiement mensuel initial pour le principal et les intérêts sont 1,703.37 $. En six ans, le prêt devient un 1-ARM année, il ya toujours 300.000 $ restants à rembourser, mais maintenant seulement 25 ans demeurent pour la durée du prêt. Aussi dans six taux d'intérêt à un an est plus élevé - disons le nouveau taux est de 6,5 pour cent. Le nouveau paiement mensuel du principal et des intérêts de la sixième année: 2,025.62 $. Pourquoi l'augmentation des coûts mensuels tant? En premier lieu, le solde du prêt initial n'a pas été payée pendant les cinq premières années de la durée du prêt. Le résultat est que le montant initial du prêt doit maintenant être remboursé en 25 ans plutôt qu'à 30 ans. Même si le taux est resté le même, une période de remboursement plus courte de garantie supérieurs coûts mensuels. Deuxièmement, les taux d'intérêt ont augmenté. Dans notre exemple, les taux allait de 5,5 à 6,5 pour cent, mais ils pourraient augmenter davantage. Par exemple, si les taux atteint 8 pour cent en six ans - un taux qui n'a guère été rares au cours des 20 dernières années - le coût mensuel pour le principal et l'intérêt serait 2,315.45 $. À 9 pour cent du coût mensuel atteindrait 2,517.59 $. Étant donné le potentiel de grandement des paiements plus élevés - et compte tenu du potentiel d'augmentation des autres coûts tels que les services publics et impôts fonciers - il peut faire grand sens pour les emprunteurs avec des prêts à taux unique, «option» des armes et armes en général pour convertir au financement à taux fixe face à la hausse des taux. Par exemple: Imaginez que les taux sont actuellement de 6,5 pour cent. Nos emprunteur, le solde 300.000 dollars de prêts obtient un fixe, le taux de 6,5 pour cent en hypothèques. Il paie 1,896.20 $ par mois pour le principal et les intérêts de plus de 30 ans. Oui, c'est plus que le paiement mensuel actuel de 1,703.37 $ - mais surtout le paiement mensuel de nouveaux n'augmentera pas, un avantage considérable étant donné la possibilité de ruiner les coûts futurs. Un bras pour un autre? Les exemples ci-dessus font valoir qu'il est logique de remplacer les armes et les prêts non traditionnels grâce à un financement à taux fixe lorsque les taux devraient augmenter dans le long terme. Mais cela fait-il toujours judicieux de remplacer un bras à un autre? En fait, selon les normes limitées, il le fait. Les armes sont attrayants pour deux raisons: les taux de commencer ARM sont systématiquement fixés en dessous des niveaux de taux d'intérêt et les normes de qualification ARM ont tendance à être plus libérale, ce qui signifie que les emprunteurs peuvent obtenir des prêts plus importants avec les armes que grâce à un financement à taux fixe. En termes de refinancement dans un environnement de hausse des taux, il ya une raison d'envisager de remplacer un bras avec un autre: combo Beaucoup d'armes et d'intérêts de prêts seulement ont des périodes de commencer là où les taux et les paiements sont immobilisés pendant les trois premiers, cinq, ou sept ans. Les économies de mai ne seraient pas significatives par rapport à un prêt à taux fixe, mais les exigences de qualification sont susceptibles d'être plus généreux. Cela signifie que les emprunteurs qui sont incapables de se qualifier pour des prêts à taux fixe et feront bientôt face sensiblement plus élevée des coûts mensuels mai trouver un abri financiers avec une autre ARM ou prêt à taux uniquement. En effet, un combo mandataire ARM ou intérêt seulement prêt peut vous donner quelques années et la stabilité du taux de paiement - nous l'espérons une période de temps pendant laquelle il sera possible de refinancer à un moindre coût de produits de taux fixe ou à vendre le bien sur une base attractive. Peter G. Miller est un bien immobilier syndiqué et chroniqueur en finances personnelles qui paraît 80 journaux. |