|
Les investisseurs immobiliers sont une ressource précieuse assis juste sous leur nez, mais beaucoup ignorent, ou rejeter cet outil potentiellement précieux sans même explorer leurs options. La ressource en question est votre agent immobilier. De nombreux investisseurs sont trop prompts à rejeter l'agent immobilier ne pas avoir les meilleurs prix, ou leurs meilleurs accords sont passés avant que le bien arrive sur le marché ouvert. S'il est vrai que les agents immobiliers ont tendance à se concentrer sur le marché de détail, ils sont en affaires pour réaliser des ventes, et qui peut souvent signifier la pensée en dehors du carré, à la fois pour l'agent immobilier et des investisseurs. Rappelez-vous, l'agent a non seulement des compétences en vente, mais aller chercher des informations précieuses dans le cours normal de leurs affaires. Un bon agent saura ce que les propriétés sont à venir sur le marché et, plus important, dont les propriétés seraient mieux bénéficier d'un contrat d'option de bail, par opposition à une vente ferme traditionnelle. Et c'est là que vous, en tant qu'investisseur, entrez la photo. Si vous avez mis le temps et les efforts en permettant à un agent de comprendre les processus de l'Option de bail, ils seront bientôt venir vous des propositions. Une option de location se compose de deux éléments, dont le premier est le bail. Il s'agit d'un contrat d'utilisation et la possession de la propriété, créant ainsi une logique de relation de locataire. Le deuxième élément fournit une option d'achat, qui est un accord unilatéral dans lequel le vendeur s'engage à donner à l'acheteur le droit exclusif de la propriété louée. Ce peut être une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties, y compris l'agent, en particulier dans les situations où le vendeur n'a pas besoin de leurs capitaux propres Out, ou ils n'ont pas de valeur nette de leur maison. Premièrement, vous aurez généralement à sensibiliser l'agent sur les options de location. Sélectionner un petit nombre d'agents immobiliers de succès, leur écrire, décrivant ce que vous proposez puis suivez-la avec une présentation personnelle. Passez un peu de temps la mise en réseau et apprendre à connaître l'agent ainsi vous constituer une relation personnelle. Vous voulez atteindre un stade où l'agent immobilier vous mettra automatiquement en appel, si un vendeur donne à penser qu'ils louent leur maison. Ce que vous faites vraiment ici, c'est la connaissance le levier de l'agent. Realtors assurer la liaison avec les vendeurs régulièrement, donc ils savent qui est en difficulté, qui peuvent louer, et qui logements sont vacants. Votre relation avec l'agent immobilier ne fera que croître, si elles sont versées - rapidement! Aucun opérateur professionnel attendre des années sur le paiement pour le travail qu'ils ont accompli, alors soyez prêt à fournir à l'agent un pourcentage de commission à l'avance, lorsque l'option de bail est signé. Si vous êtes un investisseur sérieux, vous mai envisager de devenir un agent licencié vous-même. Cela vous permet de recevoir des commissions et vous donne accès à une base de comparaison - les données dont vous avez besoin d'acheter et de vendre. Soyez conscient que l'option n'est pas la même chose qu'un contrat régulier. Un contrat régulier est un accord bilatéral qui lie juridiquement les deux parties à un accord, tandis qu'une option ne lie que le vendeur. Options de location ne sont pas un arrangement pour se vendent comme des contrats pour les actes le sont. Ils sont strictement un bailleur / locataire d'accord, ce qui signifie que si le locataire décide de ne pas utiliser leur option d'achat, le propriétaire bénéficie de toute appréciation du marché. Une option de bail est une technique qui vise à obtenir le «contrôle» d'une propriété, mais non la propriété, juste le droit de posséder une propriété de l'entreprise et d'acheter ces biens à une date ultérieure avec les mots que vous définissez aujourd'hui. Une option de la location est intéressante, dans une situation où les vendeurs ont une dette raisonnable et peut être considéré comme un faible risque de défaut d'exécution. Inversement, les vendeurs avec un lourd endettement sont en difficulté financière de quelque sorte et vous avez besoin pour obtenir l'acte en achetant soit la propriété pure et simple, ou la mise à la vente "sous réserve". Le point principal est, vous devez obtenir le nom de cette personne hors du titre le plus rapidement possible sinon vous risquez de laisser prendre à leur table, en particulier si un créancier met une mise en garde sur la propriété et doit être payé avant que vous pouvez prendre jusqu'à l'option d'achat. Les vendeurs disposant d'une bonne dette sont motivés par des circonstances différentes - un changement dans leur vie, le transfert d'emplois, la construction d'une nouvelle maison, etc Elles sont de bonnes perspectives pour l'option de bail. Il est peu probable un vendeur sera heureux de bénévolat du fait qu'ils sont en difficulté financière, il est donc à vous de la recherche toujours le titre avant d'effectuer la transaction afin de s'assurer que cette personne est le nom sur le titre et qu'il n'existe pas de liens cachés sur le titre. Considérons cet exemple de savoir quand une option de location doit être appliquée. Un professionnel (par exemple un avocat) construit une nouvelle maison. La vieille maison vaut 250.000 dollars et notre ami avocat doit 150.000 dollars, en lui donnant une valeur de 100.000 $ de l'équité. L'avocat n'est pas en retard sur les paiements et n'a pas besoin de l'argent à 100.000 dollars pour la nouvelle maison. La vieille maison est sur le marché et des postes vacants, mais n'a pas vendu. L'avocat ne peut se permettre les remboursements sur les deux maisons, mais ne veulent pas être des paiements additionnel de la maison. Il / elle mai être hors de la poche de chaque mois, en effectuant des versements sur une maison vacante, mais notre ami avocat ne va pas nous contenter de remettre l'acte et laisser quelqu'un d'autre responsable de l'hypothèque, pas quand il a tout ce fonds propres investis dans la propriété. En tant qu'investisseur, vous ne voulez pas être remise d'une grosse somme en espèces pour le titre, donc la solution parfaite pour les deux parties est une option de location. Dites que vous prendre une option sur la maison pour 180.000 $ et effectuer des versements égaux aux engagements hypothécaires de l'avocat. Vous vendez alors la propriété de 220,000 $ sur un 2-bail d'un an avec option de paiement en couvrant ses paiements hypothécaires. À la fin de la législature, vous faites un bénéfice 30.000 dollars, l'avocat n'a pas eu à s'inquiéter de versements hypothécaires pour une couple d'années, il obtient son équité en espèces, et l'acheteur obtient une maison qu'ils mai ne pas avoir été en mesure d'offrir plus tôt - une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties. |