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Bien que le sentiment de mes années comme je l'approche rapide de mon anniversaire 32e, je n'ai nullement tout moi-même d'être un expert chevronné de l'immobilier. Cependant, je suis un observateur assez gars qui aime lire sur les sujets et tendances d'étude sous plusieurs angles. C'est plus que je pense que la plupart des gens faire quand sauter sur le train de la saveur d'investissement du mois. Je suis étonné que les gens ne veulent généralement pas à connaître les détails du régime Atkins ou le Ratio d'endettement de Google. Au contraire, ils semblent ne se soucier que tout le monde dit que c'est un gagnant. Dans les années 80 il a été junk bonds. Dans les années 90 il était jour de négoce et de la bulle Internet. Dans les années 2000 il a été le logement. Je ne suis pas le seul à prédire que, dans la fin des années 2000, l'investissement chaud sera "immobilier international». Avant d'en arriver trop à l'aise sur mon moignon je dois divulguer, j'ai été impliqué dans la bulle et maintenant les tendances immobilières internationales. Mais j'ai appris que si la danse salsa ou d'investir, le moment est tout. Et à moins de payer une attention particulière quant au moment d'entrer et sortir, les orteils en cours de renforcement mai sur le vôtre. Cela nous amène au boom actuel condo à Panama City. Le volume de construction ici, l'ambition de ces projets et les équipements de luxe étant promis est réellement impressionnant. Panama City n'est pas une ville du tiers-monde vient d'être découvert. C'est une capitale moderne bénéficiant d'un plein tilt ruée vers l'or. Des douzaines de gratte-ciel sont en cours et beaucoup d'autres approbations en attente. De grands noms comme Trump sont ici, en plus de groupes d'investissement en Amérique du Sud, l'Espagne et le Moyen-Orient. Unités modèles innovants designs extérieur, les matériaux opulents, brochures nappe et bien aménagées sont tous utilisés pour vendre des unités de pré-construction comme Budweiser à un tracteur pour tirer. Certains bâtiments ont vendu en quelques semaines de l'offre initiale. Les acheteurs sont arrachant des unités avec guère plus que des rendus rugueux et une liste de prix. Alors, pourquoi suis-je sceptique? Premièrement, je suis prudent parce que mes parents américains irlandaise m'a appris le scepticisme sain. Deuxièmement, j'ai été à la fois un acheteur et un agent impliqué dans la vente de ces condos, donc je comprends les relations actuelles entre les acheteurs, les courtiers immobiliers et les développeurs au Panama. J'ai aussi une activité touristique d'ici et d'observer qu'il n'y en a pas beaucoup d'étrangers de voyager à Panama pour le plaisir ou pour vivre / travail / retraite. Alors voici mes préoccupations au sujet de ce boom de condo: Approvisionnement Hyper - Le rythme de construction qui se passe est stupéfiante. Un nouveau projet est annoncé, chaque semaine. Les développeurs généralement obtenu le bas prix des terres ou lui appartenant depuis des années, ont excellente cote de crédit et / ou des sièges au conseil d'administration de la banque et de savoir comment rendre traite arriver. Les familles les plus grands au Panama font la majorité des pays en développement et n'arrive pas à construire ces tours de condos assez vite. Le résultat est une énorme quantité d'unités de condos qui entreront en activité au cours des 48 prochains mois. Le marché peut absorber cette offre? Promises, Promises - En tant que développeurs jockey pour les clients, ils font des promesses de plus en plus élevées pour les équipements (dont vous avez besoin de voir ce que les «garanties Trump") telles que des marinas, des matériaux importés, d'élaborer les domaines social et au-delà. Avec l'augmentation des coûts de construction et les marges rétrécissent, je ne serais pas surpris si les coins sont coupés et les aménagements disparaîtront. Délais de livraison - J'ai acheté un pré-construction de condo, il ya presque deux ans. J'ai emménagé cette semaine, un an après la date d'achèvement promis. Tandis que les développeurs jongler avec de nombreux emplois et des matériaux, des machines et des équipes de travaux de talent se font rares, on ne peut que s'attendre à des délais de livraison allongés pour obtenir encore plus loin. Les coûts de construction - Comme le marché du travail voit développeurs de grossir, ils voudront sans aucun doute à dîner à la foi que même. Le projet où j'ai acheté mon condo avait plusieurs grèves. Quant aux matériaux, à la demande croissante, les fournisseurs peuvent naturellement adapter les prix, entraînant une diminution des marges pour les développeurs. Un entrepreneur que je connais dans le Costa Rica me disait récemment qu'il est presque impossible d'obtenir acier là parce que le Panama est consommant beaucoup. Estimation rapport à la demande - En dehors des spéculateurs, qui achète vraiment tous ces condos? En tant que courtier et agent de Voyage, la plupart des acheteurs j'ai rencontrés sont l'achat de parts de placement ou à mi-temps vécu. Le Panama est un grand pays, mais ce n'est pas Miami ... et le marché du condo a implosé il n'y a pas longtemps. Pour démontrer ligne à la demande comparable, où de nombreuses recherches immobilières Voyage et réelle de commencer, jetez un œil à ces statistiques. Ces chiffres sont tirés des services de prévision de Yahoo. Key Phrase / # Recherches Last Month Voyage Miami / 33419 Ces chiffres mis ce boom Panama en perspective, non? Se pourrait-il que le boom est le développeur et non pas conduit par la demande? Prix irréalistes - La période précédant des prix des nouvelles unités au Panama a été stupéfiant. Les prix de certains projets ont doublé avant de se séparer du sol. Les prix ont augmenté à un point où les acheteurs étrangers vont commencer à comparer les prix ici avec celles de leurs villes d'accueil ou plusieurs endroits à la mode. C'est une chose pour le Panama pour être hyping $ 150,000 appartements avec vue sur l'océan. C'en est une autre de s'attendre à des étrangers pour happer $ 500,000 unités par le boisseau lorsque le Panama ne dispose toujours pas attrait de la marque de large. Greed - Au coeur de tout buste est bonne vieille cupidité. Permettez-moi de vous dire amigo, j'ai souvent vu l'avidité sa tête méchant ici au Panama. Les développeurs sont en réalisant des figures de désagréable à serrer un peu plus d'argent à des acheteurs, maintenant qu'ils pensent qu'ils sont dans le siège du conducteur. Pour les acheteurs qui ont obtenu les unités de pré-construction «trop tôt» et payé «trop petite», les développeurs mettent en œuvre des clauses d'augmenter le prix ou même de trouver des moyens d'annuler les contrats afin qu'ils puissent les revendre à des prix plus élevés. En ce qui concerne les commodités et le travail de précision, les éléments de base sont subitement considéré comme figurants. J'ai personnellement eu à payer une multitude de taxes et d'amendes excentrique, même si certaines ont été abandonnées avec certains mineurs efforts de mon avocat. Lorsque les acheteurs commencer à obtenir un mauvais goût dans la bouche, ce boom pourrait se terminer encore plus rapidement que commencer. Comme le dit le vieil adage, un client satisfait raconte une seule personne. Un One Angry raconte tout le monde. Alors que le Panama se bat encore le fantôme de Noriega d'une main et de monter à la réussite de l'autre, il n'est pas en mesure d'obtenir gourmand. Alors, quel est mon avis? Pour citer les Grecs, "Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras". Le produit fini est là-bas et représente souvent cachés valeur. Il y aura des occasions de PUBLIER achevé d'unités dans les prochains mois, comme je crois que certains spéculateurs ont sur eux-mêmes prolongée et aura besoin de mettre leurs appartements sur le marché. Unités dans des bâtiments anciens et dans les zones moins hanche comme Bella Vista et offrent El Cangrejo envers excellente tandis que le marché fait une fixation sur plus récents, un produit plus brillants. Il ya encore des possibilités de gagner de l'argent sur ce marché. Mais analyser le pire scénario et assurez-vous que vous pouvez vivre avec eux. Car, aussi vrai que la gravité, pour chaque boom ... il ya un buste. |