Comment faire pour définir le prix demandé pour votre propriété quand l'absence de ventes comparables

Lorsque vous effectuez une analyse comparative du marché (CMA) afin de déterminer le prix demandé avant de vous vendre votre maison ou votre condo, la voie normale est de regarder les ventes comparables les plus récentes. Mais que faire si il n'y a pas de ventes comparables? Que faire si un complexe de condo ou de quartier est relativement petit et il ya très peu de roulement des propriétés? Comment estimez-vous la valeur de marché actuelle d'une propriété que vous souhaitez vendre quand rien autour de vous a vendu pour 2 ans ou plus et les prix ont augmenté ou diminué de manière significative?

Une question s'est posée au cours du dîner avec quelques amis, l'autre soir à la façon dont vous permettrait de résoudre ce dilemme de prix. Mes amis ont un condo au complexe de GC, une unité à l'intérieur qui a été gentiment mis à jour. Depuis la dernière vente dans leur complexe survenu il ya presque 2 ans, et les prix ont pas mal changé depuis 2005, cela allait prendre un certain travail. Une idée qui m'est venue à nous était d'utiliser les données de marché de ventes de copropriétés dans les collectivités voisines d'autres qui sont d'une qualité similaire et de la place dans le but d'extrapoler la valeur estimée du marché équitable pour leurs biens.

La méthode que j'ai utilisée pour devinestimer la juste valeur marchande actuelle de leurs biens en cause l'unité faisant des comparaisons approfondies par unité de vente pour les cinq dernières années, des propriétés vendues en 3 communautés condo à proximité d'autres que je désignerai comme TC, WM et MT. En évaluant les autres unités qui étaient similaires en nombre de pieds carrés, nombre de chambres, salles de bains, l'emplacement, et d'autres éléments pertinents, j'ai été en mesure de prendre une approche historique de la détermination des valeurs relatives pour les propriétés vendues. Vous cherchez à 5 ans des données sur les ventes, j'ai essayé d'extrapoler mathématiquement variations historiques dans le prix par pied carré et les relations entre les unités de qualité similaire dans chaque complexe.

La raison pour laquelle j'ai fait 5 ans était de s'assurer que les données utilisées pour extrapoler un prix courant du marché équitable pour Condo GC a pris en compte le plus de chiffre d'affaires pertinent que possible sur une longue période de temps. Cela a aidé à compenser d'éventuelles aberrations de prix qui mai ont eu lieu avec des ventes individuelles. Toute vente une particulière pourrait être une bonne aubaine ou trop chers en termes relatifs, analyser les 5 années de données minimiser ces distorsions.

Les données historiques montrent que les appartements en copropriété dans TC vendre dans une fourchette qui se situe entre 80 $ le pied carré à 100 $ par pied carré de plus de condominiums de qualité similaires dans le complexe de GC. Il est assez inhabituel que cette différence de prix peut être extrapolée à partir de dollars par pied carré plutôt que d'une distinction fondée sur un pourcentage du prix de vente historique. Normalement, on pourrait s'attendre qu'il y aurait une différence de pourcentage uniforme plutôt que d'un différentiel dollar dur lors de la comparaison d'unités entre les deux complexes. Il n'y avait pas assez de ventes dans les complexes MT ou WM sur la période de 5 ans pour aboutir à des données significatives qui pourraient affecter les estimations sont réalisés.

Il semble que la principale raison pour laquelle condominiums de TC vendre pour un prix plus élevé par pied carré sont dues au fait que pratiquement toutes les unités ont des garages, les propriétés sont plus récents dans la construction et le complexe possède une vaste commodités dont une piscine, tennis tribunaux, spa, club house, une salle d'exercice et d'autres installations espace commun, en comparaison avec les commodités pour Condo GC. D'autres facteurs que l'on doit prendre en compte lorsque vous effectuez ce type d'analyse comprennent l'emplacement de l'unité dans le complexe et si oui ou non une propriété est une unité à l'intérieur ou une unité d'extrémité. Si des améliorations ont été faites mais donnerait certainement une valeur ajoutée à des biens, et cela peut varier considérablement d'un endroit à l'autre.

Les ventes les plus récentes des unités mis à niveau en TC ont été de 492 $ par pied carré jusqu'à 524 $ par pied carré. Cela semble indiquer une juste valeur marchande actuelle dans le Complexe GC, pour les condos de qualité similaires, dans la fourchette de 412 à 444 $ le pied carré en fonction de l'écart de prix historique de 80 $ à 100 $ par pied carré et qu'ont une unité a été mis à jour. Mises à niveau de qualité élevé tout au long peut faire une énorme différence dans la façon dont vous le prix d'un bien immobilier à la vente et sont une partie très subjective du processus.

Un autre facteur important à considérer est que d'une unité à l'intérieur se vendent généralement pour moins d'une unité terminale de qualité comparable. C'est juste une réalité de la vie que la plupart des propriétaires de condos à Incline Village et collectivités de villégiature d'autres veulent une unité d'extrémité et sont prêts à payer une prime pour un.

Pour les ventes résidentielles unifamiliales ce processus est un diable de beaucoup plus complexes, surtout dans une communauté comme Incline Village, à Lake Tahoe, où il n'ya pas de logements et de la Chambre des voies quasi-totalité est unique. Qu'il suffise de dire que vous ne pouvez pas regarder juste à quelle place le voisin a vendu pour.

Personne ne peut dire avec certitude si cette analyse est la meilleure façon d'aller, comme un acheteur et un vendeur consentant déterminent en définitive le véritable prix de marché équitable pour toute propriété. Il ne prévoit cependant une façon de regarder la façon d'estimer le prix de votre bien immobilier à vendre quand il n'y a pas de données comparables les ventes à compter. Si un marché particulier est chaud ou froid, a beaucoup de stocks ou tout simplement à des mois de la saison de vente occupé (ce qui est typique des marchés de villégiature), il existe de nombreux facteurs qui auront une incidence sur la valeur marchande actuelle d'un bien. Dans un marché immobilier, comme Incline Village où il ya surtout des maisons personnalisées et des opérations relativement peu sur une base annuelle, les prix d'une propriété à vendre peut être très compliquée et processus de la pensée provocante.

Une des raisons que j'aime vente de biens immobiliers à Incline Village et Crystal Bay est qu'il vous fournit ces types de difficultés sur une base régulière. Chaque foyer et chaque condo à vendre à Incline Village dit que je dois voir est unique, d'une certaine manière et jusqu'à un accord ferme d'entiercement vous ne savez jamais réellement ce que la juste valeur marchande d'un bien particulier est vraiment.

Les méthodes et la date décrits aux présentes ne constitue pas une évaluation formelle ou façon de faire les évaluations des biens et ne devrait pas être interprétée comme telle. Cet article décrit une façon d'essayer d'estimer la juste valeur marchande basée sur une analyse comparative du marché en utilisant les données de la MLS et l'expérience locales de l'auteur dans un marché de villégiature unique. L'auteur est un permis d'agent immobilier, ce n'est pas un évaluateur agréé de l'immobilier. Les méthodes décrites ci-dessus sont pour le débat intellectuel et ne pas vocation à se substituer à une évaluation professionnelle. La seule façon d'obtenir une estimation précise de la valeur vénale d'un bien consiste à embaucher 1 ou plusieurs évaluateurs agréés dans votre État et ont effectué une évaluation complète de la propriété en question.