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Soyons honnêtes: le 15 avril est une journée de prise en compte, le moment où nous découvrons ce que nous devons vraiment pour les impôts. Dans les foyers de portefeuilles à l'échelle nationale sont drainés et beaucoup de ceux qui étaient riches, le 14 sont considérablement appauvries par le 16. Mais pour ceux qui ont des biens immobiliers de la charge est allégée par des règles fiscales qui encouragent l'appropriation des maisons et des immeubles de placement. Ces règles ne sont pas seulement bonnes pour les propriétaires, ils sont aussi bon pour le pays: Environ 20 pour cent de toute l'activité économique au niveau national est liée à l'immobilier, afin que les politiques qui encouragent l'immobilier activité, chacun aide. Il semble que presque toutes les variations d'une année au code des impôts exiger la production de nouvelles formes et un processus de ré-éducation. Cela dit, les bases de l'immobilier restent en place et ils sont de bonnes nouvelles pour les acheteurs, les vendeurs, les emprunteurs et les propriétaires. Les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles. L'IRS a dit qu'il ya trois catégories d'intérêts hypothécaires déductibles d'accueil: Hypothèques vous ai fait sortir d'ici le 13 Octobre, 1987 (appelée clause de droits acquis de la dette). Hypothèques vous a sortis après le 13 Octobre, 1987, à acheter, construire ou améliorer votre maison (appelée dette d'acquisition à domicile), mais seulement si tout au long de 2005, ces prêts hypothécaires ainsi que toute clause de droits acquis de la dette ont totalisé 1 million de dollars ou moins (500,000 $ ou moins si le dépôt mariés séparément ). Hypothèques vous a sortis après le 13 Octobre, 1987, autres que pour acheter, construire ou améliorer votre maison (appelée la dette nette du logement), mais seulement si tout au long de 2005, ces prêts hypothécaires ont atteint 100,000 $ ou moins (50.000 dollars ou moins, si le dépôt mariés séparément) et s'est chiffré à pas plus que la juste valeur marchande de votre maison réduite de (1) et (2). Bénéfices substantiels peuvent être à l'abri quand une résidence principale est vendu. Quand une résidence principale est vendu, jusqu'à 500,000 $ en bénéfices peuvent être à l'abri de l'impôt fédéral, s'ils sont mariés, 250,000 $, si unique, fournissant la maison a été utilisé comme résidence principale pour deux des cinq dernières années. En général, cette déduction ne peut pas être utilisée plus d'une fois tous les deux ans, selon l'IRS. Il existe également des dispositions qui mai être utile aux particuliers qui doivent vendre une résidence principale en moins de deux ans. 2004, des règlements en vertu de la "sphère de sécurité, les individus mai être en mesure d'obtenir certains gains en capital de secours dans certaines circonstances, comme être obligés de déménager pour un emploi a été délocalisée au moins 50 miles ou d'une maison qui doit être vendu à cause de naissances multiples résultant de la même grossesse. Aussi, les individus au sein des Forces armées et le service diplomatique mai ont droit à une considération spéciale en vertu de la taxe sur les familles des militaires Relief Act de 2003 (MFTRA). Par exemple, vous mai ont plus de temps pour prendre une déduction pour gains en capital ou pour modifier une déclaration d'impôt. Il existe d'autres dispositions en vertu MFTRA qui a également mai être utile, donc vérifier auprès d'un professionnel de l'impôt pour les spécificités. Points mai se déduire la fois les acheteurs et les vendeurs. Imaginez une situation où une maison est vendu pour 500.000 $ et le propriétaire - pour aider à conclure la vente - offre de payer 1 point pour l'acheteur. Si la propriété a été financée par une hypothèque de 350,000 $, un point serait utile de 3500 $. Selon l'IRS, le vendeur ne peut pas déduire ces frais comme des intérêts. Mais ils sont une dépense de vente qui réduit le montant obtenu par le vendeur. " Fait intéressant, dans cette situation, l'acheteur peut aussi déduire les points lorsque la maison est vendue. «L'acheteur», explique l'IRS, "réduit la base de la maison par le montant de la vendeur-payés points et traite les points comme si il ou elle les avait payés." En effet, le vendeur obtient de radier le coût de 3500 $ par la réduction des profits de la vente. L'acheteur abaisse essentiellement le prix d'achat de la propriété lorsque la maison est vendue à un certain moment dans le futur - accroissant ainsi la taille de tout profit. Cependant, puisque jusqu'à 500.000 $ de profits vente mai être exonéré de taxe, la plupart des acheteurs ne payent jamais effectivement une taxe sur la contribution du vendeur pour des points. Si une résidence principale est refinancée alors le traiter de points est différent: La dépense d'un point doit déduit sur la durée du prêt. Si la maison est vendue avant le terme du prêt se termine, puis tous les coûts non déduits pour les points peuvent être utilisés pour réduire les bénéfices du propriétaire de la vente. Le bureau à domicile mai être déductibles. Si une partie de votre maison est utilisé régulièrement et exclusivement comme votre principal lieu d'affaires ou pour le confort de votre employeur, elle mai être possible d'annuler une partie des coûts tels que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et des utilitaires. Il existe un certain nombre de tests qui doivent être remplies pour profiter de cette déduction, voir IRS Publication 587, Business utilisation de votre maison pour plus de détails. Dans certains cas, il ya mai avoir des avantages fiscaux liés à ne déduisant pas votre bureau à domicile dans l'année ou deux avant de vous déplacer. Parler avec un professionnel de l'impôt pour les spécificités. Catastrophes naturelles La taxe d'urgence Katrina Relief Act de 2005 prévoit des avantages fiscaux et une assistance à ceux qui ont été victimes des ouragans Katrina, Rita et Wilma. Pour plus de détails, allez à la page Katrina IRS ou composez le 1-866-562-5227. Si vous avez été dans une catastrophe naturelle - une inondation, ouragan, tornade, etc, communiquez avec votre bureau du Congrès local pour voir si une aide fiscale spéciale est disponible. Liens vers les bureaux du Congrès peuvent être trouvés en appuyant ici. Investissement immobilier peut générer d'importantes radiations. Si vous possédez des biens de location, vous devez rechercher une location marchande de votre propriété. Vous mai généralement déduire les intérêts hypothécaires, taxes foncières, les frais de réparation, la gestion par un tiers, l'amortissement, la publicité, les assurances, les services publics, les services juridiques et autres dépenses. Il est possible avec des propriétés de location à avoir à la fois un cash flow positif et une perte aux fins d'impôt. Toutefois, la capacité d'utiliser les pertes de l'immobilier afin de réduire l'ensemble des impôts mai être progressivement éliminées en fonction du revenu supérieur à 100.000 $. Si une location implique des proches des règles et des restrictions particulières s'appliquent mai. Vérifier avec un pro d'impôt pour les détails. Un échange de mai 1031 permettent aux investisseurs de reporter tous les impôts sur les gains en capital. Avec une opération 1031, les immeubles de placement sont échangées pour "comme" l'immobilier. Les exigences de base sont que dans les 45 jours après le "abandonné" les biens ont été vendus, un «remplacement» des biens doivent être identifiés. La propriété identifiée de remplacement doit alors être acquises dans les 180 jours après la vente de l'immeuble abandonné. Ce qui est important au sujet d'un échange de 1031 est que les plus-values sur le bien cédé est reporté -, mais il ne disparaît pas. Ce qui se passe réellement, c'est que la base de la nouvelle propriété (la propriété «remplacement») est réduite par la valeur ajustée de la "propriété abandonnée" (l'ancienne propriété). Un échange de 1031 est complexe et requiert les services d'un «intermédiaire qualifié». Entre autres tâches, un intermédiaire qualifié détient l'argent de la vente de la propriété abandonnée et l'applique à l'achat du remplacement de l'immobilier. Cela doit être fait parce que, selon les règles de 1031 échanges, le vendeur d'un bien cédé ne peut pas toucher à l'argent provenant de la vente - il doit être tenu par l'intermédiaire qualifié. Comptabilité pour un échange 1031 est également complexe. Essentiellement, il est nécessaire de comprendre la valeur de vente de l'immeuble abandonné, rajouter l'amortissement et compte pour le financement. Ed Horan, une autorité bien connue de change et l'auteur de Comment faire un échange de même nature Real Estate, a affiché une zone de libre échange de 13 pages guide avec une feuille de calcul comptable qui vaut bien l'examen avant une rencontre avec un pro d'impôt. Sources et publications Comme toujours avec les impôts, rien n'est jamais simple, ni facile. Parler avec un professionnel qualifié de l'impôt pour obtenir des conseils spécifiques - un mandataire inscrit, un expert-comptable ou un avocat spécialisé dans les questions fiscales. En outre, l'IRS a lui-même d'excellents renseignements sur son site Internet http://www.irs.gov, par téléphone au 1-800-829-1040 et avec des publications spécialisées telles que celles ci-dessous: Publication 523, vendre votre maison Publication 527, immeubles d'habitation locatifs Publication 530, Renseignements fiscaux pour une première maison Publication 535, Dépenses d'entreprise Publication 587, Business Use of Your Home Publication 936, Home Mortgage la déduction d'intérêts Publication 946, Comment se déprécier la propriété -------------------------------------------------- ----------------------- Peter G. Miller est un bien immobilier syndiqué et chroniqueur en finances personnelles qui paraît 70 journaux. |