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Faits • La plus courte sera la durée restante du bail, plus il sera difficile de vendre la propriété ou pour des acheteurs potentiels afin de lever les fonds • Les prêteurs potentiels exigent généralement une durée minimum de bail au début d'une facilité de prêt hypothécaire et, aussi, besoin d'un 30 ans et plus à gauche sur le bail à l'échéance de l'hypothèque terme • Maisons à zones privilégiées du centre de Londres, en général, ont des baux joint à eux avec moins de 30 ans qui restent (certains sont beaucoup plus courts termes restants) • Depuis la Copropriété & locatives Reform Act 2002, il a été plus facile pour un propriétaire d'une propriété à bail court à prolonger la durée du bail existant, si il / elle a possédé une propriété pendant deux ans ou plus • Peu de bailleurs de fonds ont identifié et ont répondu à cette occasion de prêt de niche, ceux qui l'ont fait, songez à l'emplacement de la propriété et le statut du propriétaire-être des facteurs importants dans le processus de demande de prêt • L'immobilier de qualité et commissaires-priseurs, des avocats expérimentés et éclairés conseillers hypothécaires indépendants auront tous un rôle important à jouer dans ce domaine d'affaires Financement de la prorogation d'un bail à court terme Un propriétaire foncier, il faudra une contrepartie monétaire, afin de prolonger un bail et qu'il existe, en substance, trois options pour procéder à ce paiement: • Payer la prime au propriétaire foncier de ses propres ressources financières • Appliquer à son prêteur actuel pour une «progresser» en plus de l'hypothèque existante • Appliquer à un autre prêteur pour une nouvelle hypothèque à rembourser ses emprunts existants et augmenter le montant supplémentaire requis pour payer le propriétaire foncier Un établissement de prêt sera la valeur du bien sur les bases de son bail courant de court terme et aussi le futur contrat de location a augmenté. S'il est approuvé, l'hypothèque sera basé sur la durée du bail révisé et, lorsque les fonds sont libérés au compte client de l'avocat agissant, le nouveau bail sera exécuté simultanément. Illustration: Un candidat a une hypothèque de 5 ans de £ 350,000 sur une propriété à bail 15yrs une valeur de £ 500,000 et il / elle peut acquérir une extension 90yrs au bail en payant le tenancier d'une prime de £ 250,000. La valeur du bien augmente à £ 1.000.000 avec les nouveaux 105yrs bail en place. A £ 600,000 hypothèque est approuvée et les £ 350.000 d'emprunt est remboursé et £ 250,000 est versée au propriétaire foncier. L'achat d'une propriété à bail à court Que, par exemple, un bail 15yrs ne réduit donc la valeur de la baisse de la propriété; un «achat» demande, par conséquent, les défis d'un prêteur plus d'un «re-demande de prêt». Il est probable que, après deux ans de propriété, l'acheteur devra s'appliquer à une augmentation du bail que dans le scénario précédent, un prêteur ne peut pas inclure ce facteur lorsqu'ils examinent une demande de prêt hypothécaire pour un achat d'une propriété à bail court. Encore une fois, en utilisant une propriété existante 15yrs locatives et une hypothèque de 5 ans à titre d'exemple, il est peu probable qu'un emprunteur opterait pour un «capital et intérêts» des installations, étant donné le remboursement probable. Un «intérêts seulement» produit hypothécaire n'est pas attractif pour un prêteur en raison du fait que le bail réduction est susceptible d'avoir une valeur en baisse. La réponse ne peut être un hybride des deux types de prêts à savoir une hypothèque qui est une partie du capital et des intérêts »et partie« intérêts seulement »afin que l'exposition d'un nouveau prêteur. prêt / valeur n'est pas altérée. Illustration: Un prêteur est disposé à avancer 70% du prix d'achat / d'évaluation et exige que l'exposition ne dépasse pas 70% de la valeur en baisse tout au cours de la durée du prêt hypothécaire. Prix d'achat / évaluation de 15ans locatives = £ 500.000 Valorisation de la propriété avec 10ans restant = £ 350,000 prêt à terme est 5ans Le prêteur est disposé à structurer un prêt sur la base que suffisamment de capital est remboursé sur cinq ans pour que l'exposition à au plus 70% de la valeur en baisse. Dans ce scénario, £ 350,000 aurait été prêté au départ (70% de £ 500.000 de valeur) et au bout de cinq ans, l'emprunt serait réduite à £ 245.000 (70% de la valeur de £ 350,000). Comme l'hypothèque a été pour un mandat de cinq ans, l'emprunteur devra rembourser l'encours £ 245,000 en ce moment, après avoir vendu les biens ou de ses ressources propres espèces ou ayant prolongé le contrat de location et ré-hypothéqué. Sommaire Les processus d'achat, de ré-hypothéquer ou de prolonger les baux des propriétés locatives à court besoin des services de conseillers compétents et expérimentés. Il ya une lente prise de conscience croissante de l'opportunité de marché par quelques-uns des plus avant-gardistes et flexible des institutions prêteuses. Une énorme quantité de biens Premier London Central est locatives à court, propriété de propriétaires fonciers de très bonne réputation qui ont adopté la Loi sur l'émancipation. À l'avenir, ces acheteurs potentiels pour des propriétés locatives à court ou à ceux qui souhaitent étendre leurs baux existants peuvent le faire en sachant que le soutien professionnel et expérimenté est à leur disposition. Copyright 2006 Nigel Osgood |