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Les investisseurs ont utilisé un levier pour acheter de l'immobilier depuis des années. Pour la plupart d'entre nous notre maison est notre premier investissement par emprunt immobilier. Un des plus grands du monde investisseurs immobiliers à effet de levier réel est Donald Trump, qui a réussi à transformer les exploitations modeste appartement de son père dans l'un des portefeuilles immobiliers d'aujourd'hui, plus connu réel. Le monde anglophone Dictionary définit le levier financier comme «emprunter de l'argent dans l'espoir de faire plus: emprunter de l'argent pour acheter une entreprise, en s'appuyant sur elle pour faire des profits suffisants pour couvrir les intérêts à payer sur le prêt." Beaucoup de ceux vantant l'utilisation l'effet de levier pour acheter de l'immobilier allait changer cette définition comme celle-ci trouvée dans une publicité sur Internet, un «levier financier est l'utilisation d'argent emprunté pour augmenter vos bénéfices dans l'investissement." Bien sûr, il n'est fait aucune mention de la possibilité que l'investissement mai ne pas avoir suffisamment de trésorerie pour payer les intérêts sur le prêt ou qu'il mai ne pas avoir un flux de trésorerie positifs à tous ou elle mai diminuer en valeur. Une nouvelle industrie tout entière a été créé pour nous apprendre à utiliser un levier financier pour acheter de l'immobilier. Nous avons tous vu les publicités pour les livres, les cours et séminaires sur la façon de faire des millions de cette façon. À la différence des cycles immobiliers des dernières années, le financement abondantes ont rendu plus facile de tirer parti de ces investissements et les gourous de l'industrie profitent de l'occasion pour nous vendre ces procédures aux produits. Selon SMR Research Corporation, "Dans la première moitié de 2005, 38,1% des acheteurs de maisons qui ont utilisé le financement a emprunté plus de 95% du prix d'achat. Cela représente une hausse de 34,1% en année pleine 2004, et seulement 30,6% en 2000. "Cette augmentation du ratio d'endettement est devenue disponible avec une plus grande utilisation des véhicules de financement créatifs, comme des prêts de ferroutage. Ces prêts combinent un faible taux d'intérêt de 80% la première hypothèque (ne nécessitant pas d'assurance hypothécaire) avec une hypothèque de deuxième rang ou à la ligne d'équité. Selon SMR, "Dans la première moitié de 2005, le chiffre de ferroutage a augmenté à 48,2%." Ce n'est que l'un des domaines où de levier est utilisé, la résidence des ménages. Les investisseurs ont trouvé leur valeur nette du logement à être une source de tirer parti de leurs autres investissements immobiliers. En empruntant simplement contre la valeur marchande de leur maison, ils peuvent fournir le capital pour formuler d'autres investissements à levier financier. La plupart d'entre nous ont lu au sujet de quelqu'un qui a fait un investissement dans l'immobilier avec un petit acompte et l'a vendu rapidement pour un gain important. Cela est devenu si commun que des millions d'investisseurs font la même chose aujourd'hui. Un site internet donne un exemple de l'achat d'une seule famille d'immeubles locatifs et d'obtenir un flux de trésorerie avant impôts de 8,36%, sans effet de levier. Ajout de satisfaction, le rendement avant impôt passerait à 14,09%. Le rendement la première année croît fortement avec effet de levier, avec effet de levier de 50% le rendement est de 17,8% et un levier de 90% le rendement est de 65,8%. Les points site out, "Ce que je souhaitez-vous tirer de cette discussion est un sentiment d'énormes avantages aux investisseurs immobiliers jouir." Bien sûr, ce site laisse de côté les pièges de l'effet de levier. Quels sont certains de ces pièges? Le défaut de paiement de l'hypothèque et de perdre la propriété est le plus grand risque. Defaults mai survenir en raison de la perte de revenu des ménages, l'évolution démographique, la concurrence, et les changements dans les économies locales et nationales. Une forclusion ne sera pas seulement la perte de l'immobilier, mais elle aura un impact futur sur votre obtention de crédit, d'assurance, un emploi et d'autres domaines de votre vie. Perdre votre résidence mai changer d'école des enfants, ajouter frais de transport quotidien pour aller au travail et ont d'autres effets importants. L'impact psychologique est également là. Aucun de nous ne veut avoir un verrouillage du marché et être reconnu comme un mauvais payeur. Alors, comment pouvons-nous en garde contre une telle perte? En utilisant le levier de façon judicieuse. Effet de levier augmente votre retour dans un marché en hausse, mais augmente le risque de pertes lorsque les choses tournent mal. Les placements immobiliers n'augmentent pas en valeur sur une trajectoire de hausse constante. Les valeurs immobilières fluctuent dans des cycles et dans des endroits différents. Aujourd'hui, de nombreux marchés connaissent des baisses de valeurs après les excès spéculatifs de l'année dernière. Les professionnels ont appris à utiliser ces cycles prévisibles. Ils ont aussi appris à ne pas trop de levier, puis tout perdre quand les conditions changent. Apprenez de l'investisseur professionnel de l'immobilier et ne pas se laisser prendre dans le "devenir riche rapidement" hype de biens immobiliers à fort levier financier. |