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EGALISATION DE L'ORIGINE Péréquation des fins d'aide école publique est le processus consistant à déterminer la vraie valeur totale de tous les biens réels dans chacun des 566 districts de l'État d'imposition. Ce chiffre est établi par un programme d'évaluation pour l'analyse des ventes ratio. La vraie valeur globale des biens immobiliers, ainsi que la valeur des biens de deuxième classe de chemin de fer et la valeur estimée des biens de l'évaluation locale des affaires personnelles, on sait que l'évaluation «péréquation». Le programme de péréquation actuelle a son origine en 1954 quand un Etat considérablement élargi le programme d'aide à l'éducation a été promulguée, avec la clé de répartition basée sur «l'évaluation égalisé", plutôt que sur une évaluation de l'évaluation. Égalisés-value a été reporté en tant que composante de base de nouvelles formules énoncées par l'Assemblée législative, de temps en temps pour calculer la répartition des fonds d'aide école publique. Le processus de péréquation vise à assurer la stabilité de la valeur de marché totale d'une municipalité dans le temps. Ceci est un objectif important pour le bien de la stabilité, la prévisibilité et l'équité dans les finances municipales et scolaires. Il est destiné à refléter complètement les changements de valeur de marché de chaque année, et donc d'apporter les évaluations dans toutes les municipalités à une norme commune. D'autre part, il est contraint de ne pas changer «trop» par le calcul de la moyenne ainsi que des vraies valeurs de deux ans pour éviter de fortes fluctuations des valeurs des municipalités de la péréquation. Cette moyenne de deux ans est utilisé afin de préserver la stabilité des finances municipales et scolaires. LE PROGRAMME DES VENTES RATIO Le programme de vente ratio est fondé sur une comparaison de la valeur imposable des biens immeubles, qui ont été vendus, et pour lequel les actes ont été enregistrées, avec leurs valeurs à la vente. Il est supposé que les évaluations sur les propriétés vendues seront représentatifs de la pratique de l'évaluation dans le district d'imposition. Ainsi, si l'évaluation des propriétés vendues en moyenne 90 pour cent du prix de vente, l'hypothèse est que l'ensemble des propriétés similaires dans le district de taxation sont évalués à une moyenne de 90 pour cent de leur valeur réelle ou valeur de marché. DIVISION DE LA FISCALITÉ RESPONSABILITÉ La responsabilité de ce programme de vente le rapport incombe à la Section de l'administration de la propriété à la Division de la fiscalité. Procédures de collecte de données sur les ventes et l'analyse ont été développés par cet article, mais le succès du processus nécessite la coopération de chaque conseil de comté de la fiscalité et chaque évaluateur local. Les résultats des travaux de la section, sous la forme de la Table des évaluations égaux, est certifié par le Directeur de la Division de la fiscalité sur Octobre 1 de chaque année à la commissaire de l'éducation des fins d'aide école publique, et remis à chaque conseil de comté de taxation aux fins de la répartition des coûts du gouvernement du district et des districts scolaires couvrant plus d'un district d'imposition. Ce calcul des valeurs de la péréquation est l'une des tâches les plus importantes de la Division de la fiscalité. Les résultats du calcul ont de vastes répercussions pour la situation budgétaire des municipalités et des districts scolaires de l'Etat, et donc (indirectement) le bien-être de chaque résident de l'Etat. L'ECHANTILLON L'utilité de tout programme de péréquation biens, y compris celle utilisée pour l'école d'aides d'État, est subordonnée à la mesure dans laquelle l'échantillon des ventes des ratios d'évaluation est représentatif de toutes les évaluations des biens dans le district de taxation. Bien qu'il soit généralement admis que d'un large échantillon est préférable à un échantillon plus petit, ce n'est pas forcément vrai dans tous les cas. Le test concerne le caractère aléatoire de la sélection de manière à représenter tous les secteurs du district de taxer et toutes les caractéristiques d'un bien dans le rôle d'imposition de la zone de taxation. L'appréciation implicite de l'échantillon nécessite des informations non disponibles actuellement dans aucune totalisation centralisé de "ventes utilisables». Une façon d'augmenter le caractère aléatoire dans le processus d'estimation des valeurs de marché est d'utiliser des données sur les ventes d'une période de temps plus d'un an. Le processus de péréquation actuellement en place fait exactement ce faisant la moyenne des valeurs de marché estimées à partir de l'année en cours et antérieurs dans le calcul du ratio de la péréquation. Plus précisément, le système actuel des valeurs moyennes de deux ans calculée à chaque utilisation de l'équivalent d'une année de données sur les ventes utilisable. Gonflage / dégonflage L'inflation ou la déflation assure troubles dans le processus d'égalisation --- beaucoup de peine. Gouvernement de l'Etat ne peut pas espérer de modérer la vigueur de l'inflation qui ont une incidence sur les changements dans les prix de vente des biens que des prix de ventes d'évaluation pour déterminer le ratio de vente qui est utilisé dans le processus de péréquation. Toutefois, les sous-tendent l'utilisation de l'évaluation que le ratio des fins de péréquation a été une croyance tacite que la plupart des valeurs de l'immobilier seront en grande partie stable d'année en année. Comme une question bien entendu l'Etat repose sur un processus de péréquation qui est fondé sur cette hypothèse. La plupart des changements de la valeur aux fins de péréquation devraient être progressif plutôt que de grandes ou soudains. De nombreuses forces du changement démographique, les grandes réalisations stock gain du marché des capitaux, le désir de vivre dans les municipalités avec les systèmes meilleure école, les tendances des goûts personnels pour les maisons plus grandes, une augmentation du revenu personnel réel, et ainsi de suite, ont fonctionné sur l'immobilier prix. Tous ces désirs des personnes accroissent la demande pour le logement et pour les lieux pour travailler et jouer. Et, ils ne font pas de plus de terres sur lesquelles de satisfaire à ces besoins. Par conséquent, l'augmentation de la demande d'espace continueront d'avoir une influence relativement plus importante sur les prix des terres. Aussi, la perspective de l'inflation conduit certains investisseurs en quête de protection contre l'inflation pour acquérir des biens immobiliers. Alors que l'inflation dans le même temps induit d'autres propriétaires de détenir des biens en vente aurait été l'action normale, donc hyper gonfler les prix de vente des biens. Historiquement, à travers d'innombrables inflations, la possession de terrains et de bâtiments a conservé la valeur réelle lorsque l'argent et autres actifs mai ont perdu beaucoup de leur valeur. Notre propre histoire récente semble confirmer le principe. Dans une localité des modifications spécifiques peuvent sensiblement diverger. Ces changements spécifiques peuvent créer de grandes fluctuations de prix que les gens sont prêts à payer pour des biens et en particulier la terre. Gouvernement de l'Etat doit apprendre à vivre, en quelque sorte, avec un processus d'égalisation annuelle qui est conforme à une fréquence des changements de valeur que dans le passé ont été écartées en raison des montants en jeu semblait trop petit pour être en difficulté au sujet de. Peut-être une façon de stabiliser le processus d'égalisation annuelle serait de doubler le poids véritable valeur de l'année précédente quand le "Hyper Land facteur de changement" en est une. Un facteur d'un des moyens que le changement pour cent des terres valeurs imposables échelle de l'État ont augmenté à un taux de croissance deux fois supérieur au taux de variation de l'IPC d'État dans une année donnée. Au cours de la période allant de 1971 à 1999, une période de 29 ans, un facteur d'un produit dix fois dans le New Jersey. Rappelez-vous, que 43% de l'indice IPC est composé d'un logement. Cet ajustement périodique du processus de péréquation servent à stabiliser la valeur de marché totale des municipalités de l'État dans le temps. Ceci est un objectif important pour la stabilité, la prévisibilité et l'équité dans l'école municipale et des finances. Il supprimerait les brusques augmentations de la péréquation des valeurs reflétées dans les périodes d'hyperinflation comme en témoignent les prix des terrains et d'amener ainsi les valeurs annuelles égalisé dans toutes les municipalités à un niveau stable, plus commun. En empêchant les fortes fluctuations des valeurs de la péréquation municipale d'année en année au cours de cette stabilité manière municipales et du financement des écoles pourrait être préservé. Peut-être beaucoup municipalités de banlieue et rurales ont leur répartition des coûts fiscaux de comté augmenter rapidement lorsque des augmentations à deux chiffres de terre se produisent. D'autres municipalités mai perdre les fonds d'aide d'État parce que l'école de devenir propriété riche en peu de temps. La stabilité a beaucoup d'amis dans les finances publiques locales. |