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Le monde sans le 1031 à imposition différée Exchange Disons que vous avez acheté une propriété résidentielle dans la Bay Area pour 200K $ il ya quinze ans et financé par un prêt de 160K $. Puisque la propriété est située dans une zone bien, sa valeur a augmenté à 1 M $. Au fil des années, vous a refinancé le prêt initial pour consolider vos autres dettes et actuellement dois 300K $ sur la propriété. Chaque mois, vous collectez 2500 $ de loyer. Après avoir payé 1800 $ / mois pour le prêt, 350 $ par mois pour les taxes foncières et de 55 $ / mois pour l'assurance, vous avez à peine plus d'argent pour payer les frais d'entretien et autres. Mesure que vous vieillissez, vous réalisez que vous avez besoin d'une deuxième source de revenu fiable, de même, vous n'êtes pas entièrement dépendante de votre salaire. Votre société affirme que ses employés sont ses atouts les plus précieux, mais elle sous-traite également de nombreux emplois à la Chine et l'Inde à réduire leurs coûts. Vous savez que vous ne devriez pas la faute de votre entreprise. Il a pour demeurer concurrentielles. Alors, quand vous voyez un multi attrayante rue commerçante locataire d'une banlieue bourgeoise de Dallas, 100% NNN bail avec $ 200K/year d'exploitation Bénéfice net (revenu après toutes les dépenses de l'exclusion des paiements hypothécaires) sur le marché pour 2,6 M $, vous obtenez excited! Comme le marché immobilier résidentiel dans la Bay Area a adouci, vous envisagez de vendre votre maison à louer à acheter cette bande shopping. Vous estimez que vous auriez à payer environ 200 K $ en impôts fédéral et des États sur 800K $ de gain en capital (moins de 1M $ 250K $ le prix d'achat et frais de vente, majoré de 50 k $ de l'amortissement récupération). You just hate d'avoir à payer 200K $ au gouvernement - de l'argent mai aller en direction de votre versement initial sur l'artère commerçante. Il ya une meilleure façon - une façon de reporter l'impôt sur le revenu. Qu'est-ce qu'un impôt différé 1031-Exchange? L'article 1031 du Code des impôts prévoit généralement que ni gain ni perte est reconnue si bien admissible est échangé contre d'autres biens bénéficiant du même type. Dans le scénario ci-dessus, vous mai de différer le paiement de 200K $ dans les deux taxes fédérales et d'État si vous faites l'acquisition d'un autre bien de placement avec une dette égale ou supérieure à et égale ou plus grande équité. En d'autres termes, si vous achetez une autre propriété véritable investissement pour 1M $ ou plus, en utilisant la totalité du produit net d'acompte, alors vous mai de différer le 200K $ de taxes. Essentiellement, le gouvernement prêterait 200K $ pour vous, sans intérêt. Mai et vous répétez ce report et de ne jamais payer de l'impôt sur le revenu. Comment vous qualifier pour un Exchange 1031? Vous devez respecter plusieurs règles strictes. S'il n'est pas satisfait à aucune des règles disqualifiera votre transaction à partir d'un impôt 1031-échange différé. 1. Vous devez acheter plus gros. La propriété que vous achetez (les biens de remplacement) doit avoir une dette égale ou supérieure et une participation égale ou supérieure à la propriété que vous vendez (renoncé à la propriété). Cela signifie que vous devez placer la totalité du produit net des biens renoncé aux biens de remplacement et la juste valeur marchande (JVM) du bien de remplacement doit être supérieur à la JVM de l'immeuble abandonné. 2. Les biens admissibles doivent être de même nature. Le abandonné et les propriétés de remplacement doit être tenue à des fins productives dans un métier ou d'entreprise ou pour l'investissement, avant et après l'échange. Et un type de propriété mai pas être échangés contre des biens de nature différente. Par exemple, vous mai pas d'échange d'immeubles locatifs résidentiels pour celui que vous avez l'intention d'occuper comme résidence principale - ne bénéficiant pas de propriété. Et vous mai pas échanger une usine pour les équipements - pas comme la nature. D'autre part, résidentiel et commercial biens immobiliers sont de même nature. Donc, vous mai échange d'immeubles locatifs résidentiels pour un centre commercial. 3. Dans un échange différé, vous devez identifier le bien de remplacement dans les 45 jours et le recevoir dans les 180 jours à compter de la date de clôture de la propriété abandonnée ou à la date d'échéance de votre déclaration de revenus (avec extension) au plus tard. 4. Vous mai identifier jusqu'à 3 biens de remplacement et doit bénéficier d'au moins 1 des 3. Alternativement, vous mai identifier autant de propriétés que vous voulez, tant que la valeur totale de ces actifs ne dépasse pas 200% de la valeur du bien cédé. 5. Vous devriez avoir un intermédiaire d'échange conserve le produit de vente du bien cédé. La plupart des investisseurs utilisent une compagnie d'échange comme l'intermédiaire qualifié pour une retardé Exchange 1031. 6. Si vous échangez une propriété avec une personne liée (vos enfants, parents), alors les deux parties mai ne peut aliéner les propriétés de moins de 2 ans. 7. Si le produit de la vente sont déposés dans un compte portant intérêt au cours de l'échange, vous devez recevoir les intérêts après la clôture de séquestre des biens de remplacement. Stratégies pour un Exchange 1031 Les stratégies suivantes sont destinées aux épargnants qui recherchent une propriété commerciale comme un bien de remplacement. 1. Commencer à chercher un bien de remplacement précoce. Étant donné que vous n'avez que 45 jours pour identifier les biens de remplacement, vous devriez faire une offre dès que le bien est cédé en main tierce. Au moment où vous fermer le séquestre des biens abandonnés, vous devez avoir une offre acceptée sur une propriété de remplacement. Ce premier choix ne doit pas être la propriété la plus souhaitable au meilleur prix. Vous devriez y penser comme un "back-up" de propriété. Il est destiné à emporter vos soucis, tels que "Oh mon Dieu, si je ne trouve pas un bien de remplacement?". 2. Identifiez plus de 1 bien de remplacement. Si quelque chose d'inattendu arrive avec votre premier choix, par exemple, le sol est contaminé, vous disposez d'un choix de deuxième et troisième repli. 3. Spécifiez une de 30 jours de diligence raisonnable et délai de résiliation dans le contrat. Cela vous donnera plus de temps à définir avec plus de 1 biens. 4. Réfléchissez à deux fois sur le choix d'un bien de remplacement avec l'hypothèse de prêt. C'est beaucoup plus difficile d'obtenir l'approbation du prêteur à titre de prêt hypothèse que pour un nouveau prêt. En outre, vous avez seulement une fois la chance d'obtenir l'approbation pour la supposition de prêt par rapport à beaucoup de chances d'obtenir un nouveau prêt approuvé. Vous ne voulez pas que votre hypothèse de prêt refusée par le prêteur après la période de 45 jours d'identification. Questions pour un intermédiaire Exchange 1031 Techniquement, vous n'avez pas besoin d'une entreprise Exchange 1031 pour gérer l'échange. Toutefois, il est conseillé d'avoir un expert de vous assister. Cette entreprise fera en sorte que vous vous conformez à des règles strictes de l'IRS. Pour décider quelle compagnie pour vous aider, vous devriez considérer: 1. La taxe est d'environ 500 $ - 750 $ par transaction. La société qui a des charges moins tendance à vous limiter à 3 biens de remplacement et de la société qui a plus d'accusations mai ne pas avoir cette limite. 2. Que votre produit sera déposé dans un compte en fiducie distinct ou confondu avec le compte principal de l'entreprise. Dans le cas où la société passe sous, vous ne voulez pas que votre argent bloqué dans le compte de cette société alors que la période de 45 jours arrive à expiration. 3. Que votre produit gagneront tous les intérêts et l'argent est assuré. Que faire si vous voulez acheter du matériel de remplacement en premier? Pour certains investisseurs, la stricte 45 jours identification et la période de 180 jours d'échange mai-être trop court. L'alternative est d'envisager un échange inverse. Il s'agit d'une transaction dans laquelle le bien de remplacement est détenue par une partie intermédiaire pendant la durée de l'échange comme la nature jusqu'à ce que le contribuable est en mesure de vendre ses biens abandonnés. Alors le bien de remplacement est échangé pour le contribuable. Un échange inverse est retardée d'une stratégie avancée, et vous devriez consulter un conseiller fiscal pour vous guider. The Happy Ending Votre offre de 2,5 M $ pour le centre commercial est accepté. La banque vous prête de 1.875M $ d'intérêts à 6,5% amorti sur 25 ans. Après avoir payé 12,660 $ / mois pour le prêt hypothécaire, vous avez encore 4.000 dollars par mois positif des flux de trésorerie! Maintenant vous réalisez que l'oncle Sam est très intelligent. Il vous permet d'avoir un impôt-échange différé de sorte que vous pouvez maximiser vos profits. En retour, il mai collecter davantage d'impôts plus tard. Et vous êtes OK avec cela comme vous, comme l'oncle Sam gagner. DIVULGATION: Pour assurer la conformité avec les exigences imposées par la circulaire 230 de l'IRS, nous vous informons que la US Federal conseils fiscaux contenus dans le présent article n'est pas destiné à être utilisé, ni cet article a été écrit pour être utilisé, et il ne peut pas être utilisé, par tout contribuable à cet effet: (i) éviter les pénalités en vertu de l'Internal Revenue Code, ou (ii) la promotion, la commercialisation ou de recommander toute autre partie une opération ou une affaire abordés ici. Aucun conseil d'impôt est accordée par cet article pour toute opération spécifique. Si vous désirez des conseils sur une opération donnée, alors s'il vous plaît consulter un conseiller fiscal professionnel. |