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En tant que propriétaire d'un hôtel / investisseur peut-être un ou deux actifs sur l'hôtel, vous avez investi que vous avez durement gagné du capital et risque d'exposition à un recours sur vos prêts à la poursuite d'une opération de logements rentable. En outre, étant donné votre exposition limitée à l'industrie de l'hôtel, vous mai avoir sélectionné une entreprise de gestion professionnelle pour faire fonctionner votre hôtel. Peut-être un "first-tier" société de gestion, une entreprise qui non seulement les hôtels franchisés, mais fournit également des services de gestion. Alternativement, vous mai avoir sélectionné une «deuxième niveau» ferme. Qui est propriétaire d'un hôtel / titulaire de franchise avec des dizaines, voire des centaines d'hôtels qui gèrent leur propre patrimoine et ceux des autres. Ou peut-être vous mai ont choisi un plus petit, ferme boutique avec éventuellement un hôtel ou deux des leurs qui cherchent à développer leur gestion de portefeuille. Peu importe que vous avez sélectionné, votre attendons qu'ils auront mieux de vos intérêts à cœur de chaque décision qu'ils prennent. Bien que mai ne pas être exactement le cas. Les objectifs de l'hébergement des propriétaires et des investisseurs, on a rarement vue philosophique et / ou financier totalement aligné sur les objectifs de gestion fois leur nomination ou à même leur marque. Les opérateurs et les marques ont souvent des objectifs contradictoires, qui sont en conflit direct avec la maximisation du rendement propriétaires. Par exemple, les marques ont un intérêt dans le maintien de normes de la marque et la création de «capital-marque» qui mai ne pas être toujours dans l'intérêt économique d'un actif logements individuels. Marques Sure diront que ce qui est bon pour la marque aura une certaine retombée effet sur vous, mais en changeant votre marque nouveau fond d'écran derrière la réception d'une nuance de beige à une nuance la marque veut installer à l'ensemble de ses hôtels (dont je ont été invités à le faire par une grande marque - qui je tairai le nom) est vraiment juste une mauvaise utilisation du capital qui ne sera jamais l'impact revenus ou la satisfaction des hôtes. Les sociétés de gestion, d'autre part, ont intérêt à faire croître leurs portefeuilles et leurs revenus (généralement un pourcentage de la vôtre), mais mai ne pas être motivés pour aider votre opération de logements à la réalisation de ses performances financières individuelles coup d'oeil dans le court, ou pire, à long terme. Ils mai également une expertise manque ou l'incitation à contrôler les coûts, identifier la meilleure position sur le marché pour une propriété individuelle, de maximiser la pénétration du marché d'un hôtel ou posséder les connaissances nécessaires pour trouver leur chemin à travers la myriade d'ancien et de nouveaux canaux de distribution. Étant donné que la moyenne des frais de gestion, qui sont actuellement environ 2,5% d'un hôtel, les recettes brutes globales (y compris toute taxe d'incitation), sont sensiblement inférieurs aux frais d'antan, il n'est pas étonnant. Au cours des dernières années, pour tenter d'accroître les revenus, les sociétés de gestion sont axées sur la création de revenus supplémentaires par l'ajout de propriétés à leur palmarès à un prix inférieur. Beaucoup de ces entreprises sont de maintien de la même quantité de personnel et de ressources en place les étalant sur plus d'actifs. Prenons l'exemple suivant. Au rythme actuel des taxes, une somme supplémentaire de 25.000 en revenus hôtel représente environ 500 $ en honoraires. Let's face it, 500 $ n'est pas un retour assez important sur les efforts supplémentaires, le temps personnel et les affectations de ressources qui seraient requises par la firme de gestion de générer cette somme supplémentaire de 25.000. Toutefois, en tant que propriétaire, il peut faire la différence entre payer votre hypothèque à partir de flux de trésorerie ou de votre poche. Les faits économiques juste ne se cumulent pas. Prenons un exemple typique, hôtel select-service avec 100 chambres, un taux journalier moyen de 70 $ et d'une occupation annuel de 70%. Les honoraires moyens pour cet hôtel serait d'environ $ 35,000. Avec des firmes de gestion par hôtel des recettes à ce faible niveau, que peut faire un propriétaire espèrent vraiment d'eux? Bien que votre hôtel mai bénéficier d'aucun pouvoir d'achat, il sera également absorber les dépenses liés à la gestion des entreprises liées Voyage, services comptables, coopératives de vente, etc Il s'agit souvent d'un domaine où certaines recettes perdues au cours des dernières années est de nouveau -acquise par certaines sociétés de gestion de moins scrupuleux. Lorsque les frais sont à ce faible niveau, le jeu devient volume. Ce n'est pas mon intention de bash toute entreprise de gestion. J'étais le chef de l'exploitation de trois petites à moyennes entreprises de taille d'exploitation des marques nationales ainsi que des hôtels de luxe indépendantes et je représente actuellement propriétaires de l'hôtel nombreux dans notre pratique de consultation. Je vois les deux côtés de la question. Mais ... il ya peu d'entreprises axées sur le volume des ventes dans une industrie qui viennent à l'esprit comme étant connu pour un niveau exceptionnel de service à ses clients. Alors qu'est-ce qu'un propriétaire de le faire? Devenez propriétaire informé qui prend en charge dans le suivi de la performance de leur hôtel (ou qui engage quelqu'un pour le faire pour eux). Conscients que pour 35,000 $ par année en frais, vos services de mai se limiter à un contrôle limité sur le gestionnaire d'une propriété, je l'espère un bon. Si vous vous engagez une société de gestion dès maintenant ou en sont au stade de l'entrevue un, posez-vous quelques questions sur votre relation et la façon dont vous serez informé du niveau de votre hôtel de succès. Vous mai pas besoin de tous les renseignements suggérés ci-dessous mais vous très certainement besoin de quelques-uns. Demandez-vous vous faire ... • d'obtenir un rapport d'un représentant de la firme qui est sur place pour un ou deux jours chaque mois en précisant leurs conclusions de l'installation physique, opérations et les ventes par le personnel qu'ils supervisent? Est-ce que leur conclusion exemplaire match? • de recevoir des relevés mensuels en temps voulu comparer les résultats opérationnels que pour le budget et l'année dernière? • recevoir des rapports mensuels sur les performances de l'hôtel, tel que mesuré par des entreprises tierces parties telles que • recevoir des rapports mensuels sur le rythme de réservation de revoir où vous vous situez dans revenus comparativement à la même période l'an dernier avec un plan d'action pour l'amélioration? • recevoir des rapports mensuels sur les ventes, comme pour remonter en haut Client rapport démontrant l'hôtel, la productivité top 20 des clients et des changements dans leur dernière année de la productivité en glissement annuel, les rapports sur les rendements générés par les dépenses de publicité en pay-per-click, GDS, impression et d'autres supports publicitaires, et les ventes rapports de productivité afin de déterminer qui est la vente et la production dans votre hôtel? • recevoir les rapports sur l'efficacité de votre service de réservation (par exemple réduction de la chaleur et des rapports de conversion) et la qualité du séjour des clients via des appels ou des visites secret shopper? • recevoir des rapports sur les performances du secteur dans les domaines de la rentabilité, les charges, le coût du travail, la génération REVPAR et la pénétration de marché de votre hôtel, au moins annuellement afin de comparer les performances de votre société de gestion? • recevoir les rapports annuels sur l'évolution du marché, tels que des concurrents plus ou moins, les nouvelles entreprises ou industries ou fermées dans la région? • recevoir un plan de marketing annuel avec mises à jour mensuelles ou trimestrielles sur les progrès? • recevoir une aide dans la planification et l'exécution des projets de capital? • recevoir un rapport annuel sur l'état de l'actif et le respect de la franchise? En tant que propriétaire, la balle est dans votre cour et de nombreuses fois que vous embauchez une firme de gestion parce que vous êtes trop occupé pour vous impliquer dans les détails nécessaires pour assurer que votre retour sur votre investissement hôtel est maximisée. Peut-être son heure pour vous encourageons à faire un peu de temps pour étudier si ce qui se passe? |