So What qui se passe dans le logement abordable?

Dans le monde de l'investissement immobilier, de nombreuses personnes ont été partisans de l'achat dans le domaine du logement abordable. Alors que nous étions certainement pas unique dans cette position, nous ne croyons que maintenant beaucoup de gens se ruent sur ce train en marche ... .. Et nous pensons que c'est bon pour non seulement les investisseurs mais aussi pour la population en général ainsi.

Certains experts immobiliers mai dire qu'il ya bien une quantité importante de logements disponibles à l'échelle nationale, mais cette offre disponible, en général, ne parviennent pas aux travailleurs à faible revenu dans le pays. Le manque de logements abordables des impacts indirects économie de la nation. Comment? Les entreprises et les institutions ne sont pas productifs lorsque les employés ont du mal à venir travailler en raison des distances de leurs maisons de leur travail. Les employeurs souffrent d'avoir des employés qui viennent travailler tard et mai ont des problèmes de rétention des employés ainsi. Employés, d'autre part, également supporter quelques difficultés de prendre la navette quotidienne longtemps pour aller au travail, l'épuisement de Voyage et d'obtenir de ne pas passer assez de temps pour la famille.

Pour vous donner un exemple de ce qui se passe dans ma cour, qui est le Destin, en Floride, nous avons un énorme problème lorsque notre région a besoin de beaucoup de modération salariale ($ 20,000 - $ 50,000) employés, mais ils ne peuvent pas se permettre de vivre dans les 45 minute drive pour leur emploi. Certains employeurs vont aux extrêmes de la cueillette de leurs travailleurs dans une ville située à 35 miles away! D'autres, sans famille, font des ravages avec les propriétaires, par groupe 5-15 personnes dans un appartement de 2 chambres / home.

En outre, il devient de plus en plus difficile pour les acheteurs d'une première maison pour obtenir un prêt immobilier principalement en raison des coûts du logement augmentent constamment. Nécessaire vers le bas augmente de paiement ainsi que les paiements hypothécaires mensuels. Les prêteurs hypothécaires mai ont des programmes qui peuvent tenter les acheteurs d'une première maison, mais mai toujours pas être abordables pour les personnes appartenant à la faible et très faible revenu. Comme une question de fait, le taux d'accession à la propriété dans le dernier trimestre de 2005 ont diminué à 69% par rapport à 69,2% de l'année précédente. Bien que la baisse est trop petit, c'est la première fois en 11 ans que le taux n'a pas augmenté par rapport à l'année précédente, selon le Bureau américain du recensement.

ATTEINT D'UNE CRISE DU LOGEMENT

Prenons par exemple l'état du Maine. Si l'économie du Maine se développe seulement à un rythme modéré, la valeur des propriétés augmente rapidement. Les nouveaux emplois créés dans les offrent des salaires que l'Etat n'avait pas les moyens même les logements disponibles dans la région. Selon M. Selinger, un avocat des propriétés immobilières dans le Maine, le manque de logements abordables pour les travailleurs du Maine est la raison pourquoi les entreprises ne progressent pas. Les travailleurs sont coincés dans de longs trajets en raison d'un simple manque de logements abordables.

La crise du logement ne touche pas seulement le Maine. La question sur le manque de logement abordable comprend tous les états dans le pays, plus particulièrement les villes à coût élevé, comme San Francisco, West Palm Beach et Honolulu, ainsi que le très urbanisée New York et Boston. Selon le Département américain du Logement et du Développement Urbain (HUD), près de 12 millions de ménages dépensent actuellement plus de 50% de leur revenu au loyer et les paiements hypothécaires, qui est énorme! Ces ménages sont en effet grevée par le coût élevé du logement et de ne pas pouvoir se permettre une grande partie des autres nécessités de base telles que nourriture, vêtements et soins médicaux.

LOGEMENT ABORDABLE OBSTACLES

Avec tous les faits susmentionnés, la question est maintenant: Pourquoi les promoteurs et les constructeurs n'aborde pas ce problème si il ya une telle demande de logements abordables? Eh bien, il n'y a qu'une seule réponse à ce qui suit: coût! Non seulement les coûts du logement augmentent de nos jours, mais le coût de tout le reste aussi. Pour construire des projets de logement, les développeurs ont besoin de terres constructibles. En raison de la commercialisation croissante dans la plupart des domaines, les coûts des terrains montent en flèche, les matériaux et les coûts du travail sont également en hausse, sans parler de la taxe d'accroître sa fortune devant être remis au gouvernement. Si vous habitez dans les domaines des ouragans en Floride et d'autres sujets, vous pouvez également ajouter dans un ciel bascule coût des assurances. En substance, les coûts de construction élevés limitent le développement de logements plus abordables dans le pays.

LOGEMENT ABORDABLE DEFINI

Selon le Département américain du Logement et du développement urbain, les ménages dépensent plus de 50% de leur revenu annuel en frais de logement sont fardeau des coûts, à savoir leur maison n'est pas considérée comme abordable. Alors quel est donc le logement abordable? Une bonne façon de déterminer l'abordabilité est de regarder comment les prêteurs hypothécaires d'évaluer les personnes qui demandent des prêts au logement. Les prêteurs évaluent les candidats de différentes façons y compris certains ratios clés afin de déterminer le niveau de risque des prêts aux emprunteurs. Un de ces principaux ratios de la dette est le ratio du revenu. Comme le terme l'indique, il est le ratio des dettes d'une personne et les passifs de ses gains de revenu.

Prenons l'exemple d'une personne ayant un revenu familial annuel est de $ 55,000. Il cherche à acheter une maison avec un versement hypothécaire mensuel de 1800 $, y compris le principal, intérêts, impôts et l'assurance. Avec le montant donné, le coût annuel de payer pour sa maison serait 21,600 $, soit environ 40% des taxes annuelles de son revenu avant. En règle générale, moins la dette au revenu ou d'une hypothèque à ratio de revenu, le plus abordable, il est d'effectuer les paiements pour la maison. Prêteurs prennent en considération 30% à 36% est une bonne indication de la dette au ratio du revenu.

Le HUD US (http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/index.cfm) définit l'abordabilité du logement pour être au plus 30% du revenu annuel d'un ménage. Dépenses pour plus de logement que ce plafond est considéré inabordable mai et les ménages ont des problèmes dans les dépenses pour d'autres nécessités de base. Toutefois, la réalité est que les ménages dépensent plus de 30% montant raisonnable pour couvrir les coûts du logement.

LOGEMENTS ABORDABLES EN UN INVESTISSEMENT

La question du logement abordable est bien connue et il ya beaucoup d'investisseurs cherchant à profiter de cette opportunité. Toutefois, il n'est pas aussi facile qu'on pense mai. Comme mentionné précédemment, il existe plusieurs obstacles à la construction de logements abordables. Mis à part les coûts de construction augmentent, il ya aussi d'autres paiements qui doivent être considérés comme les paiements hypothécaires, taxes foncières, assurances et organismes humanitaires.

Les flux de trésorerie mai être un problème si l'on veut investir dans le logement abordable. Faisons un exemple comme ci-dessous:

Purchase Price: $ 250,000 avec 20% de moins

7 Intérêts% prêt seulement: 1,167 $ par mois

Impôts et taxes (1,5% du prix d'achat): 312.50 $ par mois

Assurance: 120 $ par mois

Loyer: 1200 $ par mois

Avec les chiffres ci-dessus, le coût mensuel total de l'investisseur sera encourir est 1,599.50 $. L'investisseur immobilier a besoin pour effectuer ce paiement mensuel pour 12 mois et le montant du prêt à la fin de la durée du prêt. Avec le montant des loyers uniquement à 1.200 dollars par mois, l'investisseur devra alors répondre à un cash flow négatif de plusieurs centaines de dollars par mois. Bien que cette mai ont un sens dans certaines circonstances, l'investisseur doit ensuite faire une analyse attentive de ce cash-flow négatif versus devrait plus-values.

Notre philosophie en matière de logement abordable a été très simple: acheter un logement abordable dans les zones 1) où la demande devrait continuer vertigineuse, et 2) où les propriétés de qualité peuvent être achetés avec des conséquences minimes en raison de mouvements de trésorerie grand pouvoir d'achat, et 3) où les investisseurs peuvent raisonnablement entrer et sortir en toute sécurité.