Ce que les investisseurs devraient savoir au sujet des prêts Commercial Real Estate

Vos commerciaux transaction immobilière ne se ferme pas moins que le prêt soit approuvé. Vous pouvez également améliorer le flux de trésorerie si le taux d'intérêt du prêt est faible. Donc, plus vous en savez au sujet des prêts commerciaux de la meilleure décision que vous pouvez faire sur votre investissement immobilier commercial.

Qualification des Prêts: la plupart d'entre vous ont demandé un prêt résidentiel. Vous fournissez au prêteur qui W2 et / ou des déclarations d'impôt. En général, les revenus plus vous gagnez le montant supérieur de prêt vous êtes admissible. Vous pouvez même emprunter 100% du prix d'achat, si votre revenu ou le revenu déclaré est forte. Pour les prêts commerciaux, le montant du prêt, le prêteur doit approuver est basée sur le revenu de location de la propriété, et non votre revenu personnel. Donc, plus le revenu de location de la propriété génère, c'est à dire plus le taux de la PAC, le prêt supérieur à la valeur (LTV), le prêteur approuve. Si vous achetez un bâtiment commercial vacant, vous aurez du mal à obtenir un prêt car il ne dispose pas de revenu locatif que si vous avez l'intention de l'occuper pour votre entreprise.

Loan to Value: les prêteurs commerciaux ont tendance à être plus conservateurs sur le prêt à la valeur. La plupart des prêts des prêteurs commerciaux en hausse de 75% de la valeur de la propriété. Ce qui suit est juste une indication approximative pour LTV sur la base des taux de capitalisation que le calcul réel est au-delà du champ d'application de cet article.

CAP ----- LTV
8% ----- 75%
7% ----- 67%
6% ----- 55%
5% ----- 45%

Les prêteurs ne vous prêter le montant telles que le revenu après déduction des frais, soit le revenu net d'exploitation est d'au moins 20-25% de plus que le versement hypothécaire annuel de la propriété. Ou d'une autre mots, le montant du prêt est telle que vous aurez un cash flow positif au moins égal à 20-25% du versement hypothécaire. Donc, si vous achetez un bien immobilier à un taux faible de la PAC, il vous faudra plus d'acompte. Cela est si vrai pour les propriétés commerciales en Californie que le taux de capitalisation est de l'ordre de 5%. L'immobilier commercial est destiné au groupe d'élite des investisseurs de sorte qu'il n'existe pas, comme le financement à 100%.

Taux d'intérêt: L'intérêt pour le commercial est tributaire de divers facteurs

Montant du prêt: dans une hypothèque résidentielle si vous empruntez moins d'argent, c'est à dire un prêt conforme, votre taux d'intérêt sera le plus faible. Lorsque vous empruntez de l'argent, c'est à dire un prêt ou Super Jumbo Jumbo, votre taux sera plus élevé. Dans des créances hypothécaires commerciales, l'inverse est vrai! Si vous empruntez de 200K $ de prêt pourrait être votre taux de 9%. Mais vous empruntez de 3 M $, votre taux pourrait être que de 5,9%! En un sens, c'est comme avoir des prix plus bas lorsque vous achetez un article en grand volume chez Costco.
Type de bien: le taux d'intérêt pour un bâtiment à locataire unique night-club sera plus élevé que chez les poly-strip locataire au détail parce que le risque est plus élevé. Quand le bâtiment boîte de nuit est forclos, il est beaucoup plus difficile à vendre ou le louer, par rapport aux locataires multiples bandes de détail. Le taux de l'appartement est inférieure artère commerçante. Pour le prêteur, tout le monde a besoin d'un toit sur leur tête, peu importe ce que tant le taux est inférieur pour l'appartement.
Âge de la propriété: prêt pour les nouveaux propriété aura une baisse du taux de délabrement un. Pour le prêteur le facteur de risque pour les propriétés âgées est plus élevée si le taux est plus élevé.
Zone: si le bien est situé dans un secteur en pleine croissance comme du métro d'Atlanta le taux serait inférieur à celui d'une propriété similaires situés dans la zone rurale en déclin de l'Arkansas. C'est une autre raison, vous devriez étudier les données démographiques de la région avant d'acheter la propriété.
Vos antécédents de crédit: comme les prêts résidentiels, si vous avez des bons antécédents de crédit, votre taux est plus faible.
Les organismes prêteurs, vous appliquez le prêt avec: Chaque prêteur a ses propres tarifs. Il pourrait y avoir de différence significative, par exemple, plus de 1%, au taux d'intérêt. Alors vous devriez travailler avec une personne spécialisée sur les prêts commerciaux de magasiner pour trouver les tarifs les plus bas.
Remboursement anticipé de flexibilité: si vous voulez avoir la flexibilité nécessaire pour rembourser par anticipation le prêt, alors vous devrez payer un taux plus élevé. Si vous êtes d'accord pour garder le prêt pendant la durée de l'emprunt, alors le taux pourrait être de 1% d'intérêt plus bas. Voir plus sur prêts conduit.

Pénalité pour remboursement anticipé: En prêt résidentiel, pénalité de remboursement anticipé est souvent une option. Si vous ne le souhaitez pas, vous payez un taux plus élevé. La plupart des prêts commerciaux ont pénalité pour remboursement anticipé. Le montant de la pénalité de remboursement anticipé est réduite ou a démissionné chaque année. Par exemple sur un prêt de 5 années à taux fixe, la pénalité pour remboursement anticipé pour la première année est de 5% du solde. Il est ramené à 4% puis 3%, 2%, 1% pour la 2 e, 3 e, 4 e et 5 e année respectivement.

Commissions sur prêts: En hypothécaires à l'habitation, les prêteurs mai de vous offrir un "pas de points, pas de coûts" si vous payez un taux plus élevé. Une telle option n'est pas disponible dans des hypothèques commerciales. Vous aurez à payer entre ½ à 1 point de taxe prêt, coût de l'évaluation, l'évaluation des frais de l'environnement rapport, et de transformation / frais de souscription. Un prêteur émet habituellement à l'emprunteur une lettre d'intérêt (LI) si elle est intéressée à vous prêter de l'argent. La lettre d'intention indique le montant du prêt, taux d'intérêt, durée du prêt et les frais. Une fois que l'emprunteur paie tous les frais, le prêteur commence souscription du prêt. Si le prêteur approuve le prêt et que vous ne l'accepte pas alors le prêteur conserve tous les droits.

Les types de prêts: Même s'il ya différents types de prêts commerciaux, la plupart des investisseurs se heurtent souvent à 3 principaux types de prêts commerciaux:

Business Administration ou SBA prêt. C'est un gouvernement prêt garanti destiné propriétaire-occupant. Lorsque vous occuper 51% ou plus de l'espace dans l'immeuble (station d'essence est considérée comme un bien immobilier occupé par le propriétaire), vous êtes qualifié pour ce programme. Le principal avantage est que vous pouvez emprunter jusqu'à 90% du prix d'achat.
Portefeuille de prêts. C'est le type de prêts commerciaux prêteurs du prêt à vous en utilisant leur propre argent. Les prêteurs sont souvent plus souples, parce que c'est leur argent. Par exemple United Commercial, Citi Bank ou Cathay Bank est un prêteur de portefeuille.
Conduit d'emprunt. Il est plus difficile d'expliquer à un consommateur moyen ou d'un investisseur Qu'est-ce qu'un canal de communication est prêt. Il est plus facile de l'identifier par ses caractéristiques ou tout simplement la demande du prêteur.

Le taux est souvent inférieur. Il est souvent autour de 1,2% par rapport au taux de 5 ou 10 ans du Trésor US, comparativement à 1.85-3% par rapport au taux de 5 ou 10 ans du Trésor américain pour le prêt de portefeuille. C'est le principal avantage d'un prêt de conduite.
Conduit prêteurs ne considérer que le montant gros prêt, par exemple au moins 2 M $.
Les prêteurs exigent emprunteur pour former une entité unique d'actifs, par exemple, Limited Liability Company (LLC) de prendre le titre de propriété. Cette mesure vise à protéger les biens des autres passifs de l'emprunteur.
Si l'emprunteur souhaite ensuite de vendre la propriété avant l'expiration de la période de lock-out, le nouvel acheteur doit assumer le prêt que le vendeur ne peut pas rembourser le prêt. Cela rend plus difficile de vendre la propriété parce que l'acheteur doit présenter une quantité importante d'espèces représentant la différence entre le prix d'achat et solde du prêt. En outre, le prêteur pouvait rejeter la demande de prise en charge de prêt pour diverses raisons, comme il n'y a pas d'incitatifs pour elle de le faire. Si vous êtes un acheteur 1031-échange, vous mai voulons penser à deux fois avant d'acheter une propriété dans laquelle vous devez assumer le prêt. Si le prêteur rejeter votre demande de prêt hypothèse, vous mai finissent par ne bénéficiant pas de l'échange 1031 et doivent envoyer à l'Oncle Sam un gros chèque gain en capital. Il s'agit du coût caché de prêt de conduite.
Même lorsque vous avez le droit de rembourser par anticipation le prêt, il en coûte un bras et une jambe si vous souhaitez rembourser par anticipation le prêt. La pénalité de remboursement anticipé est souvent appelé rendement Maintien ou défaisance. Basiquement, vous devez payer la différence d'intérêt entre le taux d'acte de votre prêt et le courant américain du Trésor à taux pour les années restantes de l'emprunt! Ce montant est souvent si élevée que le vendeur exige normalement que l'acheteur d'assumer le prêt. Vous pouvez calculer le désendettement sur le site de defeasewithease.com. Outre le désendettement, vous devez aussi payer des frais de traitement lourdes qui est dans l'$ 50-60K range! Voici ces autres coûts cachés d'un prêt de conduite. Prêt Conduit mai être prêt pour vous si vous avez l'intention de garder le prêt pour la durée du prêt que vous acceptez au début. Sinon, il pourrait être très coûteux en raison de son manque de souplesse de paiement.

Zone de couverture des prêteurs: les prêteurs commerciaux serait de faire des affaires dans les secteurs qu'ils connaissent bien. Par exemple, alors que Green Point Commercial fait des affaires en Californie du Nord, elle ne couvre pas ou Fresno Sacramento County. United Commercial Bank ne prendra en considération des propriétés en Californie. Provident Bank fait des affaires en Arizona, en Californie et au Nevada. Silver Hill financière couvre l'ensemble des 50 États, mais possède une limite de prêt million de dollars. Kennedy Le financement ne affaires presque partout, mais le taux est assez élevé, puisqu'il est un prêteur en dur de l'argent. GE Financement commercial n'examinera que les transactions avec au moins 5 millions de dollars de prêts.

Les prêteurs couverture des types de propriété: La plupart des prêteurs commerciaux n'envisagerait une certains types de propriétés qui leur sont familiers. Par exemple Washington Mutual ferait des appartements et des immeubles de bureaux, mais les propriétés non au détail ou stations d'essence. Citibank ne considérerait pas prêts pour un seul locataire biens immobiliers. Westford Financial est spécialisée sur le financement de l'église. Comerica se concentre sur la propriétaire-occupant.

Conclusion:
Les prêts commerciaux sont beaucoup plus complexes que les prêts résidentiels. En tant qu'investisseur, vous devez employer un courtier professionnel prêt commercial pour vous aider dans votre besoin de prêts commerciaux. Il ya des chances que vous finirez par payer des taux d'intérêt, en évitant les pièges potentiels et d'avoir une meilleure chance d'obtenir le prêt approuvé.