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Investir dans les centres commerciaux en Californie constitue un véritable défi pour de nombreux investisseurs. La plupart des centres commerciaux dans l'offre état très faible si pas le plus bas taux de capitalisation dans la nation, par exemple fourchette 4-6%. En conséquence, le cash flow est faible comparer aux centres commerciaux dans d'autres Etats. Les investisseurs auront aussi besoin de plus d'argent pour un versement initial, par exemple, 40-70% du prix d'achat pour être admissible à un prêt. Le côté positif est que le taux d'inoccupation des propriétés commerciales dans l'État est parmi les plus bas dans les 50 états. Par exemple, le taux de vacance de détail à San José n'est que d'environ 4%, le deuxième plus bas dans toutes les grandes régions métropolitaines (Oakland a le plus faible vacance). Cela signifie que le flux de revenus devraient être très stable. Donc, en tant qu'investisseur, si vous n'obtenez pas les solides flux de trésorerie, vous devez rechercher des biens à fort potentiel de plus-value pour atteindre de meilleurs rendements. Pour ce faire, vous pourriez: 1. Vendre la propriété à un taux plus faible de la PAC. Si vous avez acheté un centre commercial à un taux supérieur de la PAC il ya 5-10 ans alors vous serez capable de capturer une forte appréciation. Toutefois, si vous avez acheté la propriété récemment à un faible taux de capitalisation déjà, il n'est pas possible de réduire le taux de capitalisation beaucoup plus faible. Donc, cette approche ne fonctionnera probablement pas. 2. Augmenter le revenu de location. La plupart des baux ont NNN une augmentation fixe de 3% des loyers annuels. En supposant que le taux de capitalisation du marché reste la même, cela ne assimiler en une appréciation unimpressive 3% annuels, sauf si vous souhaitez obtenir satisfaction de différentes manières. Analyse des propriétés 1. Une mauvaise gestion des biens et / ou simplement de l'ignorance au sujet des loyers du marché. Certains propriétaires choisissent de gérer leurs propres propriétés d'économiser des frais. Cependant, ils sont parmi les plus mauvais gestionnaire de l'immeuble si le loyer recueillie est utilisée pour mesurer leur performance. Ils ne sont souvent pas conscients des loyers du marché et si ils louent souvent à l'ancien locataire de s'assurer que l'appareil est occupé rapidement. 2. Baux à long terme signé lorsque le loyer est faible. Il est donc crucial d'identifier les propriétés ci-dessous avec les loyers du marché et un prix peu élevé par pied carré. Ces propriétés, vous obtiendrez des potentiels de hausse. Toutefois, les loyers du marché ont souvent un large éventail. Par exemple l'espace de vente au détail dans les commandes de San José entre 2-5/SF $ par mois. Ce n'est pas facile de déterminer si les locataires de l'immeuble salarial en dessous des loyers du marché. Voici quelques-unes des propriétés qui ont un faible potentiel de croissance que nous voulons mai à l'écran de départ: 1. Big-propriétés de la boîte avec les locataires, l'ancre, par exemple, Wal-Mart, Target, ou Safeway. Ces locataires signent souvent des grandes nationale bail à long terme avec un loyer faible en raison de sa solvabilité et d'espaces locatifs importants. Une fois la signature du bail, le loyer est bloqué pour 20-30 ans. Donc, il est presque impossible d'augmenter considérablement le revenu dans un court laps de temps. En fait, beaucoup de grandes propriétés de la boîte de détail en Californie sont répertoriés au-dessous du coût de remplacement. C'est parce qu'ils ont des baux à long terme avec en dessous des loyers du marché. Ils sont sur le marché depuis longtemps et pourtant ne se vend pas parce que la PAC est faible, par exemple 4%. La perspective d'un revenu plus élevé est parfois loin de 15-20 ans lorsque le bail expire. 2. Centres de vente au détail à des prix très élevé par pied carré, par exemple plus de 800/SF $. Vous aurez besoin de faire payer le locataire 4/SF $ par mois plus NNN pour atteindre 6% cap. C'est presque le plus haut loyer dans le marché de sorte qu'il est difficile de le pousser encore plus élevé. 3. Centres commerciaux avec des options à long terme et fix 3-5% d'augmentation des loyers au lieu d'être ajustés à loyer du marché. Vous devriez faire attention à ce petit détail dans le bail car elle mai ont un impact majeur sur le loyer que vous avez recueillies. Le problème, c'est l'appréciation est souvent supérieur à 3-5% par an en Californie. Donc, si le loyer n'est pas ajusté pour le nouveau loyer du marché au début d'une option de renouvellement du bail, le loyer est le plus probablement en deçà des loyers du marché et elle mai à ne pas vendre au meilleur prix du marché. D'autre part, si vous voyez plusieurs centres commerciaux locataire offert à 4-5%, mais la PAC au prix de seulement $ 200-300/SF il est très probable que la propriété est en dessous des loyers du marché. Cette sorte de propriété offrira un fort potentiel d'appréciation. Dès que vous voyez cette propriété, vous devriez également voir si la propriété est la suivante: 1. Adjacent à un locataire ancrées. Les propriétaires d'entreprises préfèrent être près d'un locataire ancrée comme ce locataire ancré apportera davantage de trafic vers le centre. Les propriétaires d'entreprise sont prêts à payer des loyers plus élevés pour cet endroit. 2. A multi-bandes locataire avec de petites unités. En général, le loyer est plus élevé pour les petites unités, par exemple 1000 SF que pour image 4-5000SF parce qu'il ya des locataires plus à la recherche pour 1000 unités SF. 3. Sur une artère majeure ou près de l'autoroute. Plus de trafic et la convivialité sont toujours de bonnes affaires. 4. Dans une zone stable ou en croissance avec l'augmentation du revenu des ménages. Quand les habitants locaux ont un revenu plus élevé jetables, ils passeront plus de temps et d'argent pour de bon et services offerts dans les centres de vente au détail. 5. Situé dans une zone à faible taux d'inoccupation et les loyers élevés. Idéalement, vous voulez un contrat de bail qui expirera dans moins 1-5 ans. Cela vous permettra d'ajuster le loyer de marché plus rapidement. Parfois, cela aide à voir les problèmes comme des opportunités. Par exemple: 1. La plupart des investisseurs n'aiment pas les bandes de détail aux baux à loyer brut. Toutefois, si vous pouvez convertir ces baux à loyer brut en NNN vous serez en mesure d'obtenir une forte appréciation. 2. La plupart des investisseurs ne considèrent pas comme un centre commercial avec de vacance élevé. Toutefois, vous mai être en mesure d'acheter à bas prix. Si vous pouvez tourner autour et à améliorer le taux d'occupation plus rapidement, vous serez en mesure de réaliser une bonne appréciation. Property Management: Une fois que vous achetez un bien, vous aurez besoin d'un bon gestionnaire des biens pour aider à augmenter le loyer. Le gérant d'immeuble est un partenaire clé pour mettre en oeuvre votre stratégie d'investissement. Afin d'augmenter le loyer de manière substantielle, par exemple, 30-50% de plus par rapport au loyer dans le bail précédent, le gestionnaire ou le propriétaire doit démontrer aux locataires que le loyer nouveau marché est un juste loyer du marché. Sinon, les locataires mai prendre une mauvaise décision et déménager. Cela concerne les recherches pour déterminer le loyer de marché équitable et fournir les éléments de comparaison pour les locataires. Donc, d'une personne d'affaires équitable, vous voulez vous assurer que l'administrateur de biens est incitée à faire le travail d'appoint. Une façon d'accomplir ceci est de dédommager le gestionnaire de la propriété d'un certain pourcentage de l'appréciation lorsque le bien est vendu en plus des frais de propriété typique 4-5% de gestion. Il s'agit d'un «gagnant-gagnant tant pour le gestionnaire immobilier et le propriétaire lorsque la propriété prend de la valeur en raison de la hausse du revenu net d'exploitation. Sinon, avec un type de 4% de frais dans un contrat de gestion immobilière, vous recevrez probablement une hausse de 3-5% loyer lorsque le bail est renouvelé. Vous et le gestionnaire immobilier perdre quand cela arrive. Bien sûr, certains locataires dont les bénéfices marginaux ne seront pas en mesure de payer le loyer plus élevé et déménager. Le gérant d'immeuble devront évaluer la puissance financière et d'affaires de tous les locataires potentiels et d'identifier les déplacez-Out. Elle va se préparer en conséquence de trouver des locataires de remplacement pour minimiser les perturbations sur le revenu. Avant d'augmenter le loyer substantiel, mai vous souhaitez apporter des modifications cosmétiques au centre pour lui donner un nouveau look. Vous voulez mai pour examiner le texte suivant: 1. Repeindre le centre. 2. Re-surface et de la peinture sur le parking. 3. Assurer les climatiseurs et les radiateurs sont en état de marche. 4. Réparez toute fuite dans le toit. Lorsque les locataires voir ces améliorations, ils ont mai se convaincre qu'il est trop risqué de pousser l'entreprise vers un autre emplacement un loyer plus bas. Favorables de financement: Vous pouvez également améliorer le flux de trésorerie par l'obtention de financement avec des conditions favorables à partir de sources non conventionnelles, par exemple, les compagnies d'assurance ou de prêteurs conduit à la place des prêteurs commerciales typiques. Bien que vous ayez à payer des frais de prêt et les frais de clôture, les économies à long terme en paiement d'intérêts sont importants. Cela devrait faire baisser votre taux d'intérêt d'environ 6,75% à 5,8% pour le multi-centres commerciaux locataire. Conclusion: Le marché de l'immobilier commercial en Californie est très différente en raison de son très faible taux de la PAC. Pour obtenir une rentabilité des investissements importants, vous devez être un homme d'affaires créativité, avec ce «soi-disant« investissement passif. En choisissant le droit de propriété ci-dessous avec le loyer du marché, l'embauche d'un gestionnaire immobilier hautement motivés, et en sélectionnant financement à faible intérêt, vous permettra d'atteindre des flux de trésorerie solides et robustes satisfaction dans un délai relativement court. Avertissement: La stratégie d'investissement et d'information de gestion d'investissement présentés dans cet article ne doit pas être interprétée de manière à être formel des conseils en planification financière ou la formation d'un gestionnaire financier / relation client. Les auteurs ont l'intention de fournir des informations au public en général basées sur nos recommandations de gestion de placements et stratégies de placement et n'est pas conçu pour être représentatif de vos propres besoins financiers. Pas plus que l'information contenue aux présentes constituent des conseils de gestion financière. Les auteurs ne donne aucune garantie ou représentation concernant l'exactitude ou la légalité des informations contenues dans cet article, et n'assumons aucune responsabilité quant à l'utilisation de ces informations. S'il vous plaît ne faites pas des décisions d'investissement ou de gestion d'investissement matière de stratégie sans consulter un professionnel qualifié. |