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Investir dans l'immobilier, en lignes générales, implique des compromis et est souvent plus une question de ce qu'un investisseur est prêt à renoncer à ce qu'il veut réellement. Si je devais demander: «Quel est votre objectif d'investissement?" comment les investisseurs réagissent? Très probablement les réponses seraient de l'ordre de «je veux prendre leur retraite à 55", au "Je veux démarrer ma propre entreprise au cours des cinq prochaines années", ou peut-être à "je veux avoir assez d'argent mis de côté pour l'éducation des enfants mon fichier«. Nous avons tous de nombreuses manières différentes d'exprimer ce que nous essayons d'accomplir lorsque nous fixons des objectifs d'investissement. Quand tout est dit et fait, cependant, il ya vraiment seulement trois objectifs fondamentaux que nous avons vraiment l'intention de réaliser. Tous les établissement d'objectifs se résume à la croissance, le revenu et de liquidité. Nous voulons que nos actifs financiers, de croître en valeur, c'est-à avoir plus de valeur à un moment donné dans l'avenir qu'elles ne le sont aujourd'hui. Puis, pendant que nous sommes dans le processus d'accumulation de n'importe quelle quantité de richesse que nous pouvons, nous avons besoin de générer des revenus de ces actifs pour minimiser les coûts de possession comme les impôts fonciers et de l'entretien et, éventuellement, d'augmenter nos salaires ou des salaires. Et, enfin, nous voulons être en mesure de convertir rapidement les actifs en liquidités froid, si le besoin surviendra jamais de traverser une crise inattendue, ou si une meilleure opportunité d'investissement vient soudain à l'horizon. C'est tout à fait beaucoup de choses que nous attendons de nos investissements dans l'immobilier. La vérité est que seuls quelques-uns de tous les investisseurs auront des situations si simple d'être en mesure d'accomplir les trois objectifs dans des proportions égales. Pour la grande majorité d'entre nous, ce sera une question de recherche d'un compromis de façon à intégrer dans nos investissements que certains éléments de croissance, les revenus et les liquidités, et non pas en équilibre parfait. Cela est dû non seulement à la nature et le type de l'investissement immobilier, nous décidons de faire à un moment donné, que ce soit résidentiel, commercial, multi-locatif famille ou une quelconque combinaison de ce qui précède, ou à la situation du marché au les fois que nous faisons à nos investissements, mais aussi pour un trait humain par excellence communs à tous les investisseurs. Nous dépensons de l'argent sur des choses dont nous avons besoin, et nous épargner de l'argent pour des choses que nous voulons. Qui est excellent, jusqu'au moment où nous décidons de reclasser qu'est-ce que nous avons besoin et qu'est-ce que nous voulons. La nature humaine étant ce qu'elle est, quand nous voyons quelque chose que l'on décide tout à coup nous avons «besoin» et l'argent est facilement disponible, nos meilleures intentions peuvent flétrir et disparaissent instantanément. Si l'argent n'est pas dans le compte d'épargne, déjà, on peut payer une visite inattendue à notre banquier de bon voisinage qui seront plus que ravis de faire avancer la somme garantie par nos actifs financiers, ou de refinancer notre existant pour les prêts immobiliers. Il s'agit, en dernière analyse, comment fonctionne la société de consommation. Il ne fait aucun doute que l'utilisation judicieuse et la gestion de la dette peut accélérer l'accumulation de la richesse. En finance, c'est ce qu'on appelle «optimiser»: l'utilisation de l'argent emprunté pour répondre à des objectifs d'investissement, en particulier la croissance et de revenu. Toutefois, le levier financier est une épée à double tranchant: en utilisant l'argent des autres pour investir augmente aussi les risques associés à l'investissement. Il est déjà assez de perdre son argent si un investissement réel Sours succession. Il est bien pire, cependant, perdre de l'argent du banquier - un mai rapidement comment inamical, tout d'un coup, le banquier de bon voisinage mai devenir. Historiquement, les stratégies de levier fonctionnent mieux et sont plus populaires en période de faibles taux d'intérêt élevés et l'appréciation des valeurs immobilières. Si, par exemple, un investisseur emprunte de l'argent à 5 pour cent pour l'achat d'un investissement qui apprécie au taux de 10 pour cent par an, de toute évidence l'investisseur s'en sortent. En outre, dans certaines circonstances, la charge d'intérêt est déductible d'impôt, rendant ainsi le rendement net encore plus élevé. Malheureusement, pendant les périodes de fluctuations à la baisse levier mai être une proposition risquée, car le coût de l'emprunt mai dépasser le rendement de l'investissement, même après déduction des frais d'intérêt. Ainsi donc, quand est-levier adéquat? Dans la finance, la règle de base est que chaque dollar emprunté accroît le risque d'investir de 50 pour cent. Cela signifie que si un investisseur a 100.000 $ de son propre argent et décide d'emprunter un montant supplémentaire de 100.000, il augmente le risque de 50 pour cent. S'il emprunte 200.000 dollars, il double le risque. S'il va jusqu'à emprunter 300.000 dollars, il augmente le risque de 150 pour cent. Par conséquent, si l'immobilisation d'application choisi par notre investisseur aurait normalement le rendement, disons, 10 pour cent, il faut s'attendre à un retour de quelque part dans la surface de près de 10 + 5 = 15 pour cent pour tenir compte du risque supplémentaire, s'il paie 200.000 dollars pour les biens réels qu'il acquiert, de 100.000 dollars qui sont financées par un prêteur. Ce ratio est valable pour les investissements à effet de levier des proportions plus ou moins élevés aussi. Par exemple, si l'investisseur correspond à chaque dollar de son propre argent avec 50 cents de la banque, son rendement prévu devrait être d'au moins 25 pour cent de plus que si seulement il a utilisé son propre argent, ou 10 + 2,5 = 12,5 pour cent. De même, dans le cas de 200.000 $ de financement du rendement attendu doit être de 20 pour cent. Et puis, bien sûr, il ya le grand réel: l'effet de levier de 100 pour cent, également connu sous le zéro-down option (celle qu'ils montrent à la télé à minuit), avec l'investisseur qui utilise aucun de ses fonds propres (car il doesn 'en ai pas, car il vient de débarquer tout droit sortie du désert mongol - comme le gars à la télé). Sur un prix d'achat de 200,000 $, le rendement devrait osciller pour le ou vers le 10 + 5 + 5 = 20 pour cent. Sur un prix d'achat de 300,000 $, il devrait être de l'ordre de 10 + 5 + 5 + 5 = 25 pour cent et ainsi de suite. Luigi Frascati |