Prêts hypothécaires à risque élevé - Was 2006, un appel réveil?

2006 sera connu dans les annales de l'immobilier comme l'année de l'affaissement. Les valeurs des maisons a baissé dans plusieurs marchés à travers le pays - dans certains cas, de manière significative. Cette appréciation négative est, sans aucun doute, avoir un effet durable sur les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à haut risque. Mais les difficultés face aux propriétaires actuels de ces types de prêts suffira d'un réveil aux acheteurs de maisons, de nouvelles réflexions sur le financement similaire? Posséder votre propre maison fait partie du rêve américain, mais en choisissant parfois le mauvais type de financement peut transformer ce rêve en cauchemar.

Depuis une demi-décennie, le marché du logement a sizzled. Appréciation a été solide et prévisible. Au cours de ces années chaudes, de nombreux acheteurs de maison se tourna vers les prêts hypothécaires à risque plus élevé pour une variété de raisons. Certains acheteurs ont choisi d'intérêt des prêts que pour acheter une maison plus grande. Cependant, d'autres logements financés à 100% afin d'obtenir dans l'action, même quand les économies sont faibles ou inexistants. Alors que le marché a été long de la cuisson et l'appréciation a été forte, beaucoup ont été en mesure de justifier ces prêts et encore plus risquée. Cependant, quand 2006 a atteint, les choses ont changé.

En 2006, de nombreux foyers à travers les États-Unis a en fait perdu de leur valeur. Pour les propriétaires qui ont financé à ou près de 100%, peu avant la crise, cela signifiait souvent que maintenant ils devaient plus que la maison était en fait une valeur - dans certains cas, beaucoup plus. L'Américain moyen se déplace tous les 5-7 ans, le plus souvent due à des changements dans l'emploi, la position ou leur carrière. Dans des conditions normales de marché avec satisfaction normale, il faut compter en moyenne 2-3 ans de l'appréciation positive d'une maison pour constituer un capital suffisant pour compenser les coûts de vente. La perte de l'équité ou même simplement la perte d'appréciation positifs enregistrés en 2006 obligera les propriétaires à attendre plus longtemps avant de déménager ou faire face à la forte possibilité qu'ils pourraient devoir plus sur la maison que ce qui peut être récupérée avec une vente. Dans certains marchés où la valeur perdue était sévère - 25-50% - Les propriétaires fonciers mai pas casser, même pour une décennie ou plus si le marché se retourne et commence à apprécier à un rythme soutenu à nouveau.

Pour de nombreux propriétaires, en attendant de se déplacer est tout simplement pas une option. Emploi réinstallation, les responsabilités familiales ou même des difficultés financières (ainsi que bien d'autres situations) peut forcer un déménagement. Si cela arrive avant que suffisamment de fonds propres peut construire à la maison pour compenser les frais de clôture, les propriétaires de plus en plus mai choisir de verrouillage plus rapporter de l'argent à la table de clôture. Il n'est pas surprenant que de nombreux experts financiers prédisent un pic important dans les saisies au cours de la prochaine décennie.

Comment et pourquoi at-verrouillage devenue une option viable? En LTV de 80% classiques (prêt-valeur) le financement, l'acheteur met 20% de la valeur de la maison vers le bas et finance les 80% restants. Ce type de prêt crée un coussin pour se prémunir contre la dépréciation ou la nécessité d'une plus rapide que prévu de se déplacer. Parce que les propriétaires qui obtiennent 80% LTV financement ont une totale équité 20% investis dans la maison, la forclusion ne sera probablement pas la meilleure option. Habituellement, une bonne partie de ce 20% ne peut être récupérée avec une vente traditionnelle - même immédiatement après l'achat.

Cependant, aujourd'hui, un acheteur de mettre les 80% complet ou plus bas sur une maison est une rareté. Avec une valeur médiane de la maison ne dépassant 200.000 dollars, les acheteurs - surtout accédants à la propriété - n'ont souvent pas 40.000 dollars d'économies pour poser sur une maison. En raison de la facilité, la flexibilité et la prévalence des programmes de prêts d'aujourd'hui, de nombreux propriétaires ont choisi le risque de financement à un prêt plus élevé ratio valeur juste pour être en mesure d'entrer dans le match. L'élimination du coussin de 20% signifie que si les propriétaires entrer dans une pincée, la forclusion est une proposition beaucoup plus probable. Et pourquoi pas? Je connais beaucoup de bailleurs de fonds qui travaillera avec les acheteurs seulement un an de forclusion. Let's face it: les sanctions visant la forclusion et la faillite ne sont pas aussi redoutables et prohibitive a par le passé.

Autres que les propriétaires eux-mêmes, le prêteur est la première à supporter le poids d'un défaut de paiement - en particulier dans 100% des situations LTV. Ceci inclut les paiements hypothécaires mois de perdu, les frais juridiques et, enfin, la nécessité probable d'essayer de vendre une maison de défaut qui pourraient ne pas être vaut même pas l'argent qui a été prêté pour l'acheter. Certains prêteurs mai être en mesure d'écrire ce off comme une dépense de faire des affaires - à l'occasion. Mais si les taux de forclusion monter comme prévu, je ne suis pas assez naïf pour croire que ces coûts ne seront pas transmis à nous - le public d'achat collectif - sous la forme de frais de traitement supplémentaires ou des taux plus élevés. En fin de compte "nous" pourra avoir à payer pour le nombre croissant de défauts de paiement.

2006 est maintenant de l'histoire de l'immobilier - La prise de conscience que la valeur des maisons peuvent et ont chuté sensiblement en un court laps de temps servir de réveil pour les nouveaux acheteurs de ne pas prendre de risques pour les prêts hypothécaires accordés? Le court terme réponse est: Non, il n'aura probablement pas. Tant que ces hypothèques sont faciles à obtenir et les peines de forclusion, la lumière, de nombreux acheteurs seront encore choisir de jouer que l'année 2006 ne se reproduira plus qu'à leur domicile apprécie et crée un coussin. Il faudra plus que quelques histoires de difficultés à influencer les masses d'achat. La question ultime: est-ce prêt et de crØdit immobilier intervenir et d'intervenir pour sauver les acheteurs eux-mêmes. Comme les prêteurs commencent à sentir la pression de leurs propres programmes au cours des prochaines années, nous mai voir l'abandon de prêts hypothécaires à haut risque et vers une meilleure consultation et une analyse plus approfondie de qualification processus. Ce sera une évolution bienvenue et aidera à créer des propriétaires de plus informé et capable. Bien que ce ne sera pas complètement empêcher les acheteurs d'entrer dans plus de leur tête, il pourrait les amener à réfléchir à deux fois avant de faire un achat avec un prêt qui ne prévoit pas d'option de sortie utiles autres que la forclusion.