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Un facteur clé dans les troubles de succession réelle actuelle de la Floride est l'abordabilité maison. De nombreux autres problèmes existent et peuvent être considérés comme faisant partie des fluctuations normales du marché. Toutefois, l'abordabilité est toujours l'élément essentiel. Accueil des comparaisons de prix et le revenu familial en 1980 et 2005 Let's use de Miami-Dade médiane des prix des maisons et la Floride le revenu familial médian de statistiques à cet effet. Accueil Prix médian en 2005 - 372.000 dollars. 1989 Revenu familial médian en Floride = 21.355 $. 2005 Revenu familial médian en Floride (estimé) = 60.000 $. Augmentation du revenu familial médian dans la même période = 181%. Augmentation du prix médian la maison entre 1980 et 2006 = 396%. Note: Ces chiffres n'ont pas été entièrement vérifiées. Ils ont été tirées de sources différentes, et pourrait refléter une certaine inexactitude. Ils sont utilisés pour expliquer graphiquement une tendance, et seulement dans ce contexte, vont-ils servir l'objectif de cet essai. Moyenne des impôts fonciers pour le nouvel acheteur (notamment l'exonération Homestead) en 1980: 850 $. Moyenne des impôts fonciers pour le nouvel acheteur (notamment l'exonération Homestead) en 2005: 5.899 $. (Chiffres approximatifs) Homestead exemption accorde une déduction de $ 25,000 sur la maison de la valeur déterminée pour les propriétaires qui se qualifient et s'inscrire auprès de leur évaluateur du comté. Sauver ce qui est de nos maisons? En 1992, les électeurs de la Floride a approuvé un amendement à la constitution de la Floride qui ont limité le montant de la valeur d'une propriété Homestead pourrait augmenter à des fins de calcul de l'impôt. Accueil abordabilité examiné par des lignes directrices FNMA 36588 $ minimum de revenu annuel, selon les directives FNMA, était nécessaire pour couvrir l'achat d'accueil médian en 1980, en supposant que 90% financing@12.5% d'intérêt annuel, 1% des taux d'assurance annuelle, (PITI = 854 $). Notez les taux d'intérêt très élevés qui prévalent dans les années 80. (PITI = capital + intérêts + taxes + assurance) 134.086 $ minimum de revenu annuel conformément aux lignes directrices FNMA, était nécessaire pour couvrir l'achat d'accueil médian en 2005, en supposant que 90% financing@6.5% d'intérêt annuel, 1% des taux d'assurance, (PITI = 3152 $) En gros, les lignes directrices de base FNMA exiger que pas plus de 28% du revenu brut de l'acheteur devrait être consacrée à payer pour son mensuel PITI (capital + intérêts + taxes + assurances). À noter est l'abordabilité diminue en dépit du fait que les taux hypothécaires en 2005 étaient la moitié de ce qu'elles étaient en 1980. Impact des taxes foncières par rapport à la valeur des maisons médian en 1980 et 2005 D'impôt foncier pour les nouveaux acheteurs en proportion de la valeur médiane de la maison en 1980 = 1133% D'impôt foncier pour les nouveaux acheteurs en proportion de la valeur médiane de la maison en 2005 = 1,586% La charge la plus lourde est en partie due à la baisse de l'exemption de Homestead, en proportion de la valeur d'origine. L'exemption 25,000 $ représentaient 33,3% de la valeur médiane de la maison en 1980. Elle représentait un maigre 6,7% en 2005. Pourcentage du revenu familial médian dédié à l'impôt foncier résidentiel en 1980 = 4% Pourcentage du revenu familial médian dédié à l'impôt foncier résidentiel en 2006 = 9,83% Toutefois, cette augmentation est uniquement valable pour les nouveaux acheteurs dans ce marché. Le Save our Homes Allègement fiscal Réalité: Même si médian valeurs des maisons ont augmenté proportionnellement plus du double du revenu familial médian, et une augmentation substantielle de l'assiette fiscale, comtés et des villes, en tant que bénéficiaires des impôts fonciers, ont trouvé leur moyen d'augmenter leur kilométrage (ou taux d'imposition), d'autres aggravant le coût de possession d'une propriété en Floride. Comprenons-nous bien le message que ces faits sont irréfutables d'envoi à toutes les parties? Aux propriétaires de maisons anciennes en Floride: Ne jamais, jamais se déplacer de votre maison ou condo. Tu seras puni par un lever des impôts fonciers non durables, même si vous passez à une maison plus petite et plus abordable. Pour les propriétaires de résidences secondaires ou de maisons de vacances en Floride: Félicitations, votre équité a triplé au cours des 10 dernières années. Maintenant, prenez votre argent et de l'exécution. A partir de maintenant, vous, ils sont frappés de taxes de trois ou quatre fois supérieur il ya 10 ans, tandis que vous ne profitent pas des écoles et autres infrastructures conçues pour les résidents permanents, vous payez les factures les plus élevées. Conclusion: A vendre Pour les investisseurs qui ont tenu leur propriété pendant plus de 5 à 10 ans. Félicitations, le temps de prendre vos bénéfices et de trouver un meilleur investissement. Vos dépenses fiscales sont 3 ou 4 fois ce qu'ils étaient quand vous avez acheté la propriété. Vous avez essayé d'augmenter le loyer que vous recueillez à couvrir vos coûts augmentent, mais vous n'avez pas été en mesure de suivre à l'impôt et l'augmentation des frais d'entretien. Le fait est que les locataires ne peuvent pas se permettre de payer un loyer qui aurait du sens pour votre investissement. Pour les investisseurs qui ont acheté récemment. Bonne chance. Vous avez payé le prix fort. Vos impôts fonciers sont élevés et en augmentant sans cesse. Vos loyers couvrent à peine vos impôts, les frais d'entretien et une infime partie de vos versements hypothécaires mensuels. Le message: Coupez vos pertes, de vendre et d'exécution ... Mais c'est la situation délicate de milliers d'autres investisseurs "la chance". En dernier recours, essayez de le louer, prenez une perte mensuelle et d'espoir pour le mieux. À la Nouvelle-acheteurs de maisons. Bonne chance. Vous payez le prix fort. Vous payez le plus élevé des impôts fonciers. Vos attentes d'une évaluation rapide de votre nouveau domicile devront attendre des temps meilleurs. Entre-temps, juste serrer les dents, prendre le coup et le tenir. Pour les locataires. Vous êtes connaît déjà une forte pression sur les prix des loyers et elle va persister pendant un certain temps. Votre rêve américain d'accession à la propriété est écrasée et il est presque impossible aujourd'hui, mais ce que vous payez en loyer est presque une aubaine. Mais attendez soulève progressive et inévitable. Et le message que les résidents de la Floride sont de plus en plus d'envoi: Pour les gouvernements locaux: Vous avez été Running Wild avec nos dollars. Vous êtes gras et riche, mais vous ne voudriez pas renoncer; vous continuez de gaspiller notre argent et que vous continuer à augmenter nos impôts, et aujourd'hui, vous êtes les seuls à profiter de la confusion de l'immobilier qui menace notre Etat. Qu'en est-il quelque législateur mandatée par elle des limites? Corriger le problème: Celui qui est maintenant un bénéficiaire de la Save our Homes fiscalité ne devrait pas tolérer aucune intention de retirer ce privilège. Après tout, 3% d'augmentation annuelle cumulative (comme l'autorise l'Sauvegarder nos règles Homes) est plus que juste. Coût de la vie n'a pas augmenté en moyenne de plus de ce pourcentage au cours des 10 ou 15 dernières années. Alors, pourquoi accepter d'être taxés sur la valeur de vente hypothétique de vos maisons par les autorités locales avides? Nous savons tous que des comtés et les services municipaux n'ont pas été améliorées en aucune façon de justifier de trois et quatre fois plus grand compte de taxes. Par conséquent, leurs dépenses devraient avoir augmenté au même rythme que le taux d'inflation national. À moins qu'ils n'aient choisi de masquer leur inefficacité au frais des contribuables. Au contraire, on peut même soutenir que la multiplication des constructions nouvelles ont déjà augmenté leur base d'imposition de telle manière que le propriétaire commun devrait s'attendre à une réduction des taux d'imposition. Il ne fait aucun doute que le niveau actuel de taxes sur la propriété doit faire face à un sérieux examen en vue de les remettre à leur niveau historique, comme une proportion raisonnable du revenu médian des familles, par opposition à leurs niveaux maintenant presque confiscatoire. Je veux parler de la réduction des factures d'impôt. La récession immobilière actuelle n'est pas due à des facteurs circonstanciels ou accidentelle. Il ya des raisons économiques profondes, qui peuvent et doivent être corrigées. L'abordabilité des logements fait partie de notre responsabilité du gouvernement et devrait être traitée en conséquence. Nous ne parlons pas de mesures provisoires et timide. J'ai entendu parler d'une motion visant à accroître l'exemption Homestead de 25.000 $ à 50.000 $. Cela ne résoudra rien. Il serait tout simplement une étape symbolique et politique. Pourquoi sujet d'une étude concrète de l'impact que 25 ans d'inflation ont fait à annuler les effets économiques et sociaux de cette exonération? Ne devrions-nous le faire reculer d'être la même proportion des valeurs de base à domicile comme cela a été dans son intention initiale? Logements abordables pour les Floridiens est une nécessité urgente. Nul doute que les foyers de millions de dollars et condos ont contribué à notre économie, mais il y aura toute économie de gauche quand les gens ne commencent à travailler en laissant l'Etat en raison de la valeur des logements non viables? Le «sauver nos maisons" des lois ont en quelque sorte protégées, d'une partie de nos propriétaires. Cependant, ils sont un arrangement incomplet et inéquitable. Une révision complète de maintenir cette protection, et également de protéger les acheteurs de nouveaux acheteurs de maison de vacances et les investisseurs contre la hausse abusive de l'impôt foncier serait la bienvenue. Bien sûr, la question de l'impôt foncier n'est pas le seul élément de l'accessibilité à la maison. Intérêts et frais de financement, l'inflation, les salaires, coût de la construction, les valeurs foncières, sont également des facteurs déterminants. Mais les impôts fonciers sont un fardeau cumulatif sur le propriétaire et ils vont hanter année après année. Il est temps pour les gouvernements locaux et nos législateurs pour traiter cette question qui est vitale pour la survie de notre classe moyenne battues. Avertissement: Le présent article reflète l'opinion personnelle de l'écrivain et ne sont pas liées à toute entreprise, association ou entreprise avec laquelle cet écrivain entretient tout type de relation. |