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L'achat à bas et vendre haut est la phrase-clé avec l'immobilier acheté dans le but de rotation. La partie la plus importante de cette phrase est «acheter bas». Avec une éviction il ya trois fois un achat peut être faite. Forclusion (1) Pre - lorsque, ou avant le propriétaire a été avisé par la banque qui, parce qu'ils sont en retard dans les paiements de l'entreprise hypothécaire exige une solution financière à préciser qui est acceptable pour eux, ou à rembourser le prêt off . (2) Lors de la vente aux enchères, ou communément appelé "au palais de justice». (3) Ou une propriété REO ce qui signifie que les propriétés foncières. REO est ce que la Banque appelle la propriété, quand ils ont obtenu la propriété en arrière, parce qu'il n'a pas été acheté aux enchères. Le problème commun à un verrouillage du marché est que parce que les prêteurs ont eu des financement à 100% disponible, ou ARM, qui est l'abréviation de prêt hypothécaire à taux ajustable, ou permis de qualification plus faible revenu, et une augmentation des allocations de la dette, il ya très peu de capitaux propres dans 95% des saisies immobilières. Avec un budget serré a pour un propriétaire de maison, tout petit, ou de gros changement dans leur budget familial peut être synonyme de désastre pour leurs paiements hypothécaires. Par conséquent, si la forclusion vient, il ya très peu d'équité dans la propriété. Parfois, il ya si peu, que si le propriétaire veut embaucher un agent immobilier pour vendre leur propriété, ils auraient à payer l ' «agent de leur poche». Cette situation est encore compliquée par le fait que le propriétaire n'a probablement pas l'argent, parce qu'ils sont dans la forclusion. Pendant l'étape de verrouillage avant, parfois un propriétaire, est dans le déni, ou pense qu'ils seront en mesure de vendre à un gros bénéfice, ou pense qu'ils vont gagner à la loterie. Lorsque c'est le cas souvent, ils ne permettront pas à un investisseur d'acheter la maison. Lors de l'adjudication de l'offre d'ouverture est généralement ce que la banque est dû, plus les paiements en retard et frais de retard, majorée des frais d'avocat. Une maison avec très peu de capitaux propres, pourrait être bien supérieure au prix du marché lorsque tout ce qui est ajouté, même si les réparations sont nécessaires. La dernière étape est la banque annonce la maison par un agent immobilier, et d'essayer de le vendre dans le marché concurrentiel. Plusieurs fois, il sera listé au prix de détail complet des autres maisons dans le quartier qui mai être en excellente forme. Tout simplement parce que d'une maison est une maison de forclusion, ou d'une banque appartenant à la maison ne signifie pas que c'est une bonne affaire. Il ya d'autres choses à se méfier de, tels que les privilèges, et 2e hypothèques. Lors de l'encan le plus les privilèges ont disparu, mais pas d'impôt fédéral, ou si elle a été la deuxième hypothèque qui est entré en forclusion, le Hypothèque 1ère position est encore dû. Il existe d'autres stratégies de travail avec les propriétaires en détresse, et avec la banque qui a un investisseur immobilier expérimenté peut utiliser. Elles sont trop longues à expliquer sous ce titre. Pour retourner une maison et faire des bénéfices dont vous avez besoin au prix que vous achetez le bien pour avoir 65 à 70% des ARV (après avoir réparé la valeur). Dans ce pourcentage, vous devez inclure le coût des frais de clôture sur le financement et le coût des réparations, et pas seulement le coût de la propriété. Le plus souvent des choses qui vont être estimé à l'erreur sont les réparations. L'estimation est souvent trop faible, soit par le travail de réparation ou de matériel coûtant plus que prévu, ou par manque certains d'importantes réparations ou des remplacements comme ayant besoin d'un nouveau toit, ou d'une infestation de termites. Une tentation souvent je fais face est d'améliorer ou d'ajouter quelques éléments à la réadaptation qui, je pense, vraiment vendre le bien, mais j'ai omis d'inclure dans l'estimation initiale. La plupart du temps, un prêteur ordinaire ne prêtera pas le prix de vente, plus les prix de réparation pour un investisseur immobilier. Il existe des prêteurs s'appelle l'argent "dur" prêteurs. Ces prêteurs sont où la plupart des investisseurs vont gagner de l'argent à court terme, y compris le blanchiment de réparation à un taux de 13-18%. Mais le prêt est de 65% à 70 du ARV que j'ai mentionné ci-dessus. Maintenant vous avez acheté la propriété. Vous avez déjà votre liste des réparations et des coûts. Allez-vous faire le travail vous-même, ou de la location-il fait? J'aime faire les travaux moi-même, et le font parfois, si la liste n'est pas trop étendue. Cependant, le temps c'est de l'argent. Pouvez-vous réellement économiser de l'argent en faisant vous-même, quand elle mai vous prenez trois fois plus longtemps que d'embaucher-il fait? Que devez-vous faire pour la maison? Tout d'abord, le plan sur les réparations nécessaires pour prendre la bonne maison, et vivables. Des choses telles que le toit, et la plomberie, électricité, HVAC sont tout d'abord sur la liste. La peinture fraîche est un must. Choisir une couleur neutre. Toutes les chambres sont peintes de la même couleur que la maison soit paraître plus gros. Pour les améliorations esthétiques, se concentrer sur la cuisine, et des bains. L'utilisation de feuillus ou de carreaux en céramique, et de nouveaux tapis pour donner un aspect solide, et peluche. Surtout de feuillus et de carreaux de céramique va ajouter de la valeur à la maison pour l'évaluation. Nouveaux appareils dans la cuisine donner un aspect poli. Les nouveaux robinets partout, et nouveau commutateur et les plaques de sortie sont deux postes de coûts relativement faibles qui aident à donner au nouveau look. Vous êtes maintenant presque fini avec la cure de désintoxication. Démarrez votre entreprise de marketing. En faisant le Rehab, prendre soin de tous les correctifs extérieur, et mises à jour, notamment l'aménagement paysager en premier. C'est ainsi que vous pouvez prendre une belle photo de l'extérieur à des fins publicitaires. Vous pouvez ajouter d'autres photos de l'intérieur car les chambres sont terminées. En supposant que vous avez choisi un quartier que la plupart des maisons sont attrayants, et bien tenu, cette première impression ira loin. Lorsque des acheteurs potentiels d'appel, ont les chasser par la maison et voir l'extérieur et le premier quartier. Également leur dire la date de votre maison ouverte en premier, ou prendre rendez-vous avec eux pour voir la maison à la date de votre arrivée. C'est une bonne stratégie pour programmer plus d'un rendez-vous à environ 15 à 30 minutes d'intervalle .. Cela crée un caractère d'urgence à décider. Si vous vendez la maison avant 90 jours prêts FHA sont difficiles à obtenir en raison de l'arrêt mi-2003. Il a été appelé anti retournement loi. L'acheteur éventuel peut aller à un non-conformes prêt. Une liste de réparations et de copie des reçus de donner au prêteur potentiel est un document important à utiliser. Les prêteurs hypothécaires qui se spécialisent dans les prêts des investisseurs, peut souvent aider à l'acheteur final à obtenir un prêt. En outre, une option à court terme de la location avec un futur propriétaire qui est admissible au financement est une option. Elle pourrait être de trois à six mois, et l'emporter loin du temps requis par certains prêteurs. La maison est vendue. Avez-vous fait 50,000 $, 30,000 $, ou seulement quelques milliers, à cause des erreurs de jugement. On dit communément à l'investissement immobilier ", ne quittez pas votre emploi de jour." Bien que cela peut devenir votre emploi à temps plein, vous devrez passer par une courbe d'apprentissage lorsqu'ils en train de faire des projets. Vous allez apprendre à travers des erreurs. Débutants, et les investisseurs chevronnés peuvent faire des erreurs, et dans l'immobilier d'investissement des entreprises elles peuvent être coûteuses. |