Les expulsions dans la ville de Seattle

Personne ne veut jamais expulser un locataire - c'est un processus frustrant à la fois du temps et au plan émotif. La seule chose pire pour un propriétaire est poursuivi pour une chose sur laquelle le propriétaire n'a que peu ou aucun contrôle. Malheureusement, dans le pire des cas, vous mai être contraint d'évincer un locataire pour tout nombre de raisons. L'éviction n'est pas un processus facile, surtout si vous faites affaire avec un locataire qui est expérimenté à contourner le processus d'expulsion. Si vous avez des doutes ou si vous n'avez pas fait cela auparavant, vous devriez consulter un avocat qualifié immobilier. Avant de commencer une expulsion, vous devez être certain que votre propriété est conforme avec la ville de Seattle et de logement Building Maintenance Code. Si vous faites affaire avec un locataire difficile, vous pouvez être certains que leur première action sera de vous faire rapport à la ville pour non-respect d'une ou de plusieurs des dispositions énoncées dans la ville de Seattle de logement et d'entretien Code.

JUST CAUSE LES EXPULSIONS A Seattle, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas expulser un locataire qui est en cours d'un bail pour une raison quelconque. En vertu de l'État du propriétaire résidentiel de Washington-Tenant Act, (RCW 59.18), "il sera illégal pour le propriétaire d'éliminer ou d'exclure des locaux du locataire si ce n'est en vertu d'une ordonnance du tribunal autorisant ainsi. En outre, le locateur doit démontrer que la «juste cause» existe pour expulser un locataire. Les raisons énumérées, seuls les motifs énumérés à SMC 22.206.160 (c) constituent une «cause juste». La plus commune des causes justes de l'éviction, cependant, sont les suivants: (i) non-paiement de loyer, (ii) le défaut de se conformer à un ou plusieurs termes du contrat de location, ou (iii) les déchets ou les nuisances par le locataire (y compris un médicament aux nuisances liées à l'activité).

LA PREMIÈRE ÉTAPE - AVIS Comme pour toute procédure judiciaire, la première étape implique une certaine forme de l'avis au locataire. Les formalités sont importants et le processus doit être strictement suivies ou le tribunal se prononcera contre le propriétaire. Le processus de perfectionnement de l'avis est exposée en détail dans RCW 59.12.040, mais, à un niveau élevé, il existe trois façons de servir d'impression. La première est par signification à personne, ce qui signifie que vous (le propriétaire) ou quelqu'un qui a atteint l'âge de 18 ans doit personnellement et de l'avis au locataire ou à un adulte qui vit dans l'unité. La seconde est par affichage visible et de diffusion, ce qui signifie que vous devez apposer l'affiche sur la porte de l'unité du locataire, puis l'envoyer au locataire une copie par courrier certifié. Certains avocats que vous recommandons de prendre une photo de la porte avec l'avis affiché et garder cette image dans vos dossiers. Le troisième est en ce qui concerne les sous-locataires et des règlements vous obliger à faire les deux au service personnel et l'affichage bien en vue et de diffusion. Une fois que vous avez signifié un avis, vous devez déposer une déclaration sous serment à cet effet et votre déclaration sous serment ainsi que la plainte doit être déposée auprès du tribunal. Vous devriez consulter un avocat qualifié immobilière, si vous n'avez pas fait ça avant, ou si vous avez des questions. Les tribunaux sont très stricts sur l'observance stricte de ces procédures, ce qui signifie que vous pourriez perdre votre cas pas sur le fond, mais parce que vous avez omis de suivre les procédures à la lettre.

La deuxième étape - la citation et la PLAINTE La prochaine étape est de servir le locataire avec ce qu'on appelle une citation à comparaître et de plainte, qui est le processus officielles requises pour entreprendre une action en justice, En passant, le nom formel de l'action en justice pour expulser un locataire est appelé un illicites Detainer action. La convocation et la plainte est généralement servi au locataire par un individu que vous embauchez appelé le serveur de processus. Comme le demandeur dans l'action illégale Detainer, vous mai ne pas signifier l'assignation et la plainte vous-même. Processus de serveurs spécialisés dans la prestation de citation et de plaintes. Votre avocat pourra vous conseiller sur la meilleure façon de conserver un serveur de processus. Le locataire doit répondre à votre appel et de plainte dans les délais prescrits, ce qui doit être d'au moins sept jours à compter de leur réception de l'assignation et de plainte.

LA TROISIÈME ÉTAPE - L'audition La prochaine étape est un événement appelé l'audience de justification. Bien que la date pour Show Cause pas besoin d'être servi avec la citation et de plainte, il est généralement conseillé de servir tous les documents en même temps. Si vous ne fournissez pas le locataire avec une date pour une audience de justification et que le locataire répond officiellement ou officieusement à votre plainte, vous devez alors lancer une audience de justification pour continuer le processus d'expulsion, ce qui retarde le processus. Préférable de fournir l'Show Cause date d'audience à l'avance. Lors de l'audience de justification, le juge devra examiner les preuves, y compris des témoignages, des deux côtés. C'est là que vos dossiers, documents et autres éléments de preuve admissibles, s'ils sont correctement enregistrées et décrites, se révélera inestimable. Vous devez mettre de côté l'émotion et vous devez fournir une histoire fascinante, rationnel et basé sur les faits au juge. L'audience de justification est courte mais, à quelques minutes généralement quinze ou moins, il faut donc être concis, il faut être organisé, et vous devez défendre votre cause de manière convaincante. Ne vous engagez pas dans de théâtralité. Le propriétaire ou l'administrateur de biens doit assister à l'audience de justification. Il ya trois résultats possibles de l'audience de justification. Le premier résultat est le licenciement de l'affaire parce que le tribunal constate que vous n'avez pas droit à la possession. Cela se produit généralement parce que vous, le propriétaire, ont fait une sorte d'erreur de procédure.

La seconde est que l'affaire se fixée pour le procès car les questions sont si complexes qu'ils ne peuvent pas être réglés lors d'une audience de quinze minutes. Vous voulez essayer d'éviter ce deuxième scénario, en particulier si vous êtes le propriétaire des biens de première fois. Les coûts d'un procès complet peut être écrasante pour un propriétaire de petite propriété et le temps, pour ne pas mentionner les conséquences émotionnelles, peut être importante. Aussi déplaisant que cela puisse paraître, elle mai profitable à l'entreprise de payer le locataire à déménager. Par exemple, vous pouvez offrir de payer les frais de déménagement des locataires si ils se déplacent dans les sept jours (ou une certaine période de temps raisonnable). Le troisième résultat (et le résultat préféré) est que les règles de la cour en votre faveur et une ordonnance d'expulsion est lancée avec le jugement.

LA QUATRIÈME ÉTAPE - LE SHERIF Une fois que vous disposez d'un bref de restitution, qui est le document délivré par le tribunal, le shérif servira le bref sur le locataire. Le locataire aura alors trois jours ouvrables pour vider les lieux. Si le locataire ne quitte pas, vous devez contacter le département du shérif et de procéder à une expulsion physique. Pour votre information, le shérif ne se déplace pas l'un des effets personnels du locataire. Leur tâche est de faire respecter l'assignation par voie d'éviction, de ne pas déplacer des meubles ou autres objets personnels. Vous devez vous organiser d'autres moyens d'avoir les biens du locataire enlevés.

La question la plus fréquemment posées sur les expulsions - si mes locataires ne paient pas de loyer en temps opportun, puis-je changer les serrures quand ils sont pas à la maison et de confisquer leurs effets personnels? Ce type de recours communément appelé un "self-help" remède était assez courant il ya un siècle lorsque le propriétaire est roi et avait le pouvoir discrétionnaire illimité en grande partie à l'égard de l'aliénation de leurs biens et les locataires. Ce fut, cependant, il ya un siècle. Self-Help remèdes sont, en soi, illégale et les lois interdisent les accords de location qui contiennent des dispositions renonciation aux droits d'un locataire à cet égard. Non seulement à changer des serrures, mais se terminant les services publics ou la prise de possession de biens personnels d'un locataire pour non-paiement du loyer sont aussi illégales.