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Comme un Américain vivant en Europe un certain nombre de mots se sont glissés dans mon vocabulaire anglais qui ont tendance à confondre mes compatriotes. Un de ces mots que le SMS (message texte aka) et une autre est sur plans. Une conversation entre les Britanniques et les Européens la plupart des autres quand on parle en anglais sur l'immobilier est souvent centré autour de ce concept. Pour les dernières années, en fait, on pourrait même dire que c'est devenu le mot à la mode dans l'investissement immobilier européen. Dans les dernières années des milliards d'euros ont été investis dans ces types de biens principalement par des Européens à la recherche de résidences secondaires et les opportunités d'investissement qui offrent des rendements potentiels plus élevés alors qu'ils pouvaient généralement trouver là-dedans pays d'origine. Ce modèle constitue une stratégie tout aussi convaincants pour les investisseurs nord-américains pour acquérir des immeubles de placement dans les destinations d'investissement à travers le monde que début mai offrir des rendements beaucoup plus élevés que dans de nombreuses régions d'Amérique. En quoi consiste exactement un plan off? En termes simples, un plan large de la propriété est celui qui est net encore terminé la construction. L'acheteur "réserves", une propriété ou les propriétés dans un développement dans l'une des nombreuses différentes étapes depuis la planification jusqu'à la fin. (Les détails du processus d'achat sont décrites plus loin dans cet article.) Off plan opportunités existent dans un certain nombre de pays. Le plus populaire et rentable inclure la Turquie, l'Italie, la Bulgarie et la Roumanie. Ils sont généralement représentés par des entreprises de représentation qui supervisent le développement de projets sur une base quotidienne pour ses investisseurs et fournit des services diversifiés tels que l'assistance d'hypothèques et de gestion de la propriété une fois l'élaboration a été achevée. Pourquoi Off Plan est considéré comme un facteur d'investissement attrayantes. Une des clés de la raison pour laquelle l'achat 'Off plan »peut être par exemple un bon investissement réside dans le fait que, normalement, vous n'avez qu'à payer environ 30-40% du prix d'achat à titre de dépôt et puis plus rien souvent jusqu'à l'achèvement du bien quand le reste peuvent être financées sur une hypothèque de 60-70% (toutefois un certain nombre de hors-plans sont mis en scène en 3 à 4 paiements). Comment ce modèle se joue dans l'application pratique peut être vu dans l'exemple ci-dessous: Purchase Price: $ 100,000 (Septembre 2006) Dépôt à payer: 30.000 $ Supposons que vous vendez les biens en Septembre 2008 (en supposant que la période d'attente maximale pour presque tous les hors-projet de plan), juste avant leur achèvement et que vous devez vendre pour 130.000 dollars (ce qui est un rendement beaucoup plus faible que ce qui a été accompli ces dernières années). Votre profit est de 30.000 $, ce qui est évidemment sur le prix de $ 100,000 de demander à un rendement de 30%, mais rappelez-vous, tous vous avez eu à payer un dépôt de $ 30,000 pour que votre rendement réel des montants en espèces investis est de 100%. Vous avez doublé votre argent vous êtes investissement. Nombreux sont ceux qui financent également le dépôt de 30-40% d'ici en fournissant des fonds propres pour leurs biens existants et donc ne pas vraiment avoir d'argent liquide pour profiter de cette opportunité d'investissement rentable. Comme nous le verrons dans cet article, cependant, ce sont juste quelques-unes des nombreuses raisons pour lesquelles off offre plan sont si attrayants. Avantages fiscaux, les attentes de croissance du capital, et la location des capacités aussi jouer un rôle majeur. Pourquoi les développeurs l'offrir? Le développeur est évidemment très très envie de vendre autant de propriétés le plus tôt possible afin de minimiser le risque pour eux-mêmes et pour obtenir un meilleur taux d'intérêt sur leurs prêts au développement des banques et des investisseurs. Pour aider à vendre des propriétés à ce stade précoce, les prix sont normalement très compétitifs pour la raison ci-dessus et aussi parce qu'il ya souvent peu d'informer les acheteurs potentiels, sauf un plan d'étage et les impressions des artistes de la mise au point terminée. La liquidité est aussi une considération majeure. J'ai rencontré récemment un développeur ici, à Bucarest, Roumanie. Il a tenu à vendre 10 appartements de son complexe encore inachevée complexe d'appartements à des prix sensiblement réduits pour acquérir l'argent nécessaire pour acheter des terrains adjacents pour un développement futur. Quels sont les risques potentiels? Le plus grand risque potentiel est aussi la plus évidente. La propriété devient partie d'un développement jamais terminé. La meilleure façon de s'assurer que cela ne se produise pas est d'acheter à un vendeur de bonne réputation avec une solide expérience des performances passées et d'un développeur ayant un casier sterling similaires. Certains régimes de compensation sont offerts dans les développements qui ont des relations étroites avec les banques, offrant même des hypothèques disponibles couvrant même le paiement initial. Ceci est un autre signe de la crédibilité et la Banque capacité d'un projet spécifique. De toute évidence, le début de l'investisseur obtient dans le projet le risque de plus, il ou elle est techniquement prélevés le. Cela doit être menée contre le plus grand profit que mai viennent de l'appliquant à un niveau inférieur à l'entrée qui devrait être inférieure à la valeur actuelle du marché. Comment un tel rendement élevé possible? Les facteurs suivants aident à augmenter la valeur de l'ensemble d'un développement pendant et après la construction: 1) inférieure à «marché», les prix offerts par le promoteur au début. 2) Best propriétés est-elle vendue en premier. 3) Voir la maison disponible / début des travaux. Dès que la structure principale du développement commence à prendre forme et / ou d'une maison témoin est ouverte les prix augmentent normalement beaucoup que les acheteurs potentiels puissent voir plus facilement ce que le fini de développement et les maisons individuelles se ressembler. 4) D'autres unités vendues. En tant que développeur commence à vendre les propriétés de plus en plus les prix initial continue d'augmenter ce qui signifie évidemment que si vous souhaitez vendre votre propriété, il va évidemment être plus de valeur. 5) Achèvement définitif réalisé. Une fois que le développement sera terminé, vous serez le propriétaire d'un tout nouvel appartement / maison dans un nouveau développement. La personne qui veut acheter à ce stade sera prêt à payer beaucoup plus pour quelque part, ils peuvent se déplacer dans ou à louer immédiatement plutôt que lorsque le développement est un simple plan sur un morceau de papier et un lopin de terre ou une semi-construits logement. Les raisons énumérées ci-dessus expliquent pourquoi les prix devraient normalement augmenter en développement se construit. Il n'est pas rare pour une propriété d'être achetés et vendus à nouveau avant une brique a été posée et a même vendu plusieurs fois avant l'achèvement définitif. Aucun gain IMPÔT SUR LE CAPITAL Une des raisons de la popularité de vendre avant l'achèvement est qu'il n'y a PAS de plus-values pour être payé du tout si vous faites un profit aussi grand par la vente avant son achèvement. C'est une forme de «propriété renversant. HAUTE CAPITOL AVENIR Perspectives de croissance Lorsque vous achetez un hors-plan de la propriété, au bon prix et au bon endroit Capitol de croissance élevé est à prévoir. C'est la raison pour laquelle les pays en développement comme la Bulgarie et la Roumanie, bénéficient d'une bonne partie de l'investissement des entreprises off-plan. Capitol croissance moyenne de 17% l'an dernier en Espagne tandis que la Turquie en moyenne 34% de croissance global. Selon le calendrier que vous désirez conserver la propriété pour, vous aurez à décider de retourner votre propriété avant l'achèvement de la construction et à échapper à l'impôt les gains Capitole ou s'accrocher à votre propriété et récolter les gains potentiels du Capitole et d'actions de croissance Souhaitez-vous recevoir pour se tenant à votre investissement pour une période plus longue. En outre, comme autant de propriétés hors plan sont situés dans des destinations de villégiature, vous aurez la possibilité d'aller sur ce qui équivaut à un voyage tous frais payés, aussi souvent que vous le voulez et laisser une société de gestion immobilière pour louer votre propriété sur notre quotidien , hebdomadaires ou mensuels, ce qui crée un flux supplémentaire de revenus qui permettront de rembourser votre coût d'investissement, y compris hypothécaire. Cold Hard Numéros Supposons que vous achetez un plan large et bénéficient d'un modeste 15% d'économies sur la valeur marchande actuelle de la propriété et de récolter un dessous de la moyenne de 10% par an Taux de croissance du Capitol au cours d'une période de deux années de construction. Hors d'investissement du Régime Cold Hard Numéros Exemple En supposant un achat à 120.000 $, soit un prix 15% plus bas alors la valeur actuelle du marché. Prix de vente: $ 120,000.00 Upfront Frais: Total $ 40,800 Capitol croissance de 10% par an, 2 ans sur le marché Valeur Prix $ 28990 Profit total en 2 ans $ 45,400 Pourcentage de rendement sur l'investissement (Upfront Coûts) 226,45% Cela fait partie d'un certain nombre de modèles de profit sur un plan d'investissement hors tension. Vous mai faire un dépôt plus élevés ou ont moins de temps d'attente pour que la construction soit achevée, mais d'autre part, bénéficier d'une plus forte croissance du Capitole. Ou, vous mai choisir de conserver votre propriété après la construction a été achevée et payer ainsi le coût total de la propriété, mais entre le loyer et la croissance Capitol voit aussi d'énormes profits. Off plans plus proches de stade d'achèvement Off plan Propriété qui sont relativement proches de l'achèvement La meilleure chose à propos de ces possibilités est le morceau d'esprit accrue que votre propriété fait partie d'un projet concret et viable. Certes, les modèles sans but lucratif ci-dessus seront, à certains égards différents de ceux utilisés ci-dessus ne sont pas nécessairement moins convaincants. Vous pouvez toujours acheter à un coût moins élevé que la valeur du marché et vous serez en mesure de récolter les bénéfices de la location en une période plus courte ou de vendre sous peu à un coût plus élevé. Vous aurez également un temps d'attente plus courte pour faire un flip sur la vente, si vous avez envie de prendre cette route, ou inversement à emménager Off plans qui ont des plans de paiement échelonné stade 3-4 Un certain nombre de projets, en particulier celles avec des temps d'attente plus courts pour l'achèvement exiger le paiement en 3-4 étapes, avec des paiements secondaires provenant de plusieurs mois après le versement initial est effectué. Tu risques d'obtenir un prêt hypothécaire sur ces paiements secondaire devrait être plus probable en raison du stade avancé de l'évolution et peut alors être pris rapidement par le nouvel acheteur si vous décidez de vendre la propriété à proximité du point d'achèvement. Else sage, vos revenus de location peut commencer à couvrir ces paiements dans un délai relativement court. En outre, ces développeurs stades plus exigeant de paiement mai être compenser cette demande avec un coût particulièrement attractif achat. Tout revient à une chose aussi convaincante l'offre est particulièrement. Vous mai se l'appliquant à un prix extraordinaire ou dans un projet particulièrement chaud à fort potentiel de bénéfices accrus, ce qui rend les demandes de paiement a augmenté la peine. Là encore, vous pourriez ne pas être. En quête d'un guide qualifié dans le processus, vous saurez quels hors plan d'investissement est bon pour vous. Sommaire d'une partie de l'avantage stratégique d'investir dans un plan d'ordres: • Vous achetez toujours sous la valeur actuelle du marché en assurant un bénéfice automatique • Vous profitez de la croissance de la valeur du bien si le développement est en cours de construction sans avoir payé le coût de la pleine propriété • Capacité d'éviter l'impôt sur les gains en capital • Il prend peu de temps et d'effort de votre part • Investir dans les points chauds régionaux sans quitter votre maison, mais ont un gîte potentiel. • Capacité de "flip" propriété après la pose aussi peu que 30% • Les entreprises de gestion de la propriété peut louer votre propriété, créant ainsi un flux régulier de revenus ou de payer l'hypothèque sur la propriété. En Roumanie, où mes bureaux sont basés, il n'est pas rare de voir un immeuble d'habitation complexe pour être de 70% vendu avant-gardiste. La raison est assez simple. Un appartement acheté sur plan dans un bel immeuble neuf dans un endroit désirable peut être acheté pour moins de un sur un run-down "soviétique" blocs de béton. Les acheteurs sont prêts à attendre que de nouveaux appartements dans des bâtiments déjà achevés sont disponibles seulement à un prix premium. Comme ce marché se développe, la croissance du Capitole a et aura probablement continuer à se produire à un rythme effarant. Investisseurs avertis savent aussi et c'est pour cette raison que la moitié de tous les investisseurs dans le plan off ici sont étrangères. Chaque marché est motivé par des caractéristiques à la fois différents et semblables. Bien, je suis particulièrement contraint par les possibilités qui s'offrent à toute possibilité plan en Roumanie, chaque investisseur doit tenir compte de ses besoins personnels avant de rendre une décision finale. Que l'achat hors plan peut aussi être un faible coût d'entrée pour ceux qui souhaitent avoir une résidence secondaire en Europe ou ailleurs, il ya ceux des investisseurs qui veulent acheter dans la région ou des régions qui sont le plus intéressant pour eux, tout en offrant un solide rendement sur l'investissement. Strictement ceux qui sont motivés par des objectifs d'investissement spécifiques profit à court terme ou à long détient voudront y faire des décisions basées uniquement sur les facteurs de marché actif. Smart off plan acquisitions fournissent l'occasion unique d'exploiter une opportunité d'investissement, rester liquide, et tire plus de profit possible dans les mondes les plus chauds lieux d'investissement avec Littlest stress possible. Tout est basé sur un principe que vous avez probablement appris à l'école élémentaire "L'oiseau matinal obtient le ver." Off plans sont juteux "ver" du marché immobilier. due à des portions exigences techniques du présent article, y compris les graphiques ont été supprimés, s'il vous plaît contacter l'auteur pour plus d'informations. |