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L'un des cadeaux fiscaux les plus importants est le principe de règles de résidence pour les gains en capital sur la vente de votre maison. Si grande est l'exclusion de la résidence fiscale principe que même les couples mariés une déclaration commune les bénéficiaires sont au même, sinon supérieure, à mesure que les contribuables célibataires. Maintenant, certaines personnes affirment qu'il ya mai ont été, sont et seront plus des cadeaux, mais pas beaucoup bat la simplicité de cette règle. Les bases de celui-ci sont extrêmement faciles à saisir: vous êtes propriétaire d'une maison, vous y vivent depuis au moins deux ans, vous le vendez et vous ne payez aucun impôt sur les gains. Il est révolu le temps où le propriétaire jeunes (qui ne souhaitent pas vendre et de mise à niveau) a dû sauver tous les reçus pour chaque niveau, chaque réparation, chaque petit détail a acheté à la quincaillerie. Si vous avez vécu dans votre propre maison pour deux ans, vous n'avez probablement pas à s'inquiéter. Bien sûr, il ya quelques détails techniques liés à la règle générale. Elles sont assez simples, afin d'abord je vais bullet-point les principales: • Si vous êtes célibataire vos gains en capital exclusion est limitée aux 250,000.00 $ Quel est votre «résidence principale»? Fondamentalement, il s'agit d'une maison que vous vivez personnellement dans la majorité de l'année. Si vous avez une maison à Palm Beach et un au lac Tahoe et tu passes de 8 mois de l'année à la maison Tahoe que c'est votre résidence principale. Mais, gardez à l'esprit les 2 de la partie 5 de la règle. Disons que l'année suivante vous consacrer 7 mois à la maison de Palm Beach. Puis, la maison de Palm Beach est votre principale de cette année. Voyez où je veux en venir? Vous pouvez primaires plus d'une maison à la fois sur une période de cinq ans, tant que chacun est votre résidence principale pendant au moins deux ans au cours de cette période de cinq ans. Les absences temporaires sont également considérées comme périodes d'utilisation - même si vous louer le bien pendant ces absences (mais parlez-en à votre comptable pour reprendre une dépréciation de location). Maintenant, ne laissez pas le délai de cinq an, vous confondez - il ne faut que deux ans pour parvenir à l'exonération fiscale. La partie cinq ans est un bonus, vous permettant une certaine liberté. Vous n'avez pas à utiliser personnellement la maison comme votre résidence principale pendant deux années consécutives ou pendant les deux années immédiatement avant que vous vendez, vous avez juste à utiliser, il est de votre résidence principale pendant deux des cinq années précédentes. Mais, c'est aussi une limitation, vous ne pouvez pas vivre dans une maison pour deux ans et ensuite le louer pour quatre ans et ensuite obtenir l'exclusion. Vous pourriez y vivre pendant deux ans et ensuite de louer pendant trois ans et puis la revendre (aussi longtemps qu'elle est vendue dans la barre des cinq an à partir de quand vous avez vécu en tant que votre résidence principale). Aussi, gardez à l'esprit que les couples mariés n'ont pas à vivre ensemble. Tant que l'on vit conjoint dans la résidence principale pour les deux ans, que le couple peut profiter de l'exclusion 500,000.00 $. Mais, ils ne peuvent primaires deux maisons à la fois et obtenir l'exclusion 500,000.00 $ sur deux. S'ils vivent séparément au cours de la période de deux ans et chaque vendre leurs primaires puis ils sont chacun limités à l'exclusion contribuable célibataire de 250,000.00 $ pour chaque maison. Si vous avez un bureau à domicile ou à la location dans le cadre de votre résidence principale ou exploitez une entreprise à même une partie de vos biens, votre capacité à maximiser vos gains en capital exclusion dépend en grande partie si le bureau à domicile, entreprise ou de location a fait partie de votre maison (dans la même unité de logement) ou une partie distincte de votre propriété (un bâtiment séparé ou appartement). Si l'utilisation professionnelle de votre maison a été contenue au sein de votre unité de logement, puis lors de la vente vous aurez besoin de retrouver des amortissements pris pour la partie de la maison. Mais vous ne perdrez pas de l'exclusion des gains en capital admissibles (250,000.00 $ pour les contribuables célibataires et de 500,000.00 $ pour le dépôt marié conjointement). Si l'utilisation commerciale de votre maison n'était pas une partie de votre logement, vous devez scinder la vente en répartissant la base de la propriété et le montant réalisé sur la vente entre l'entreprise ou une partie de location et de la partie utilisée comme une maison. Rappelez-vous, une seule maison peut être vendu dans n'importe quel période de deux ans à moins que vous et votre conjoint vivez séparément, et même alors, chacun de vous peut ne prendre que l'exclusion donneur d'ordre unique d'un maximum de 250,000.00 $. Mais que faire si vous avez besoin pour vendre une maison que vous n'avez pas vécu pendant les deux années complètes? L'IRS nous dit que dans certaines circonstances, vous pouvez vendre une maison avant d'atteindre la marque de deux ans et obtenir un prorata de l'exclusion. Un exemple d'un pro-exclusion est noté, par exemple, si vous êtes un contribuable célibataire et doivent vendre votre résidence principale pour une raison qualifiée après avoir vécu dans ce seulement une année que vous pouvez exclure jusqu'à 125,000.00 $. En d'autres termes, vous avez vécu dans la maison 50% du temps nécessaire pour vous permettre de prendre 50% de l'exclusion permise. Les circonstances particulières que vous êtes admissible à cette sphère de sécurité "et vous permettra de prendre le prorata d'exclusion ont à voir avec la santé (le vôtre et certaines personnes qualifiées telles que les parents proches), le changement d'emploi ou de ce que l'IRS appelle" circonstances imprévues "( exemples incluent la mort, naturelle ou humaine, les catastrophes, les naissances multiples forment la même grossesse, divorce) Ces circonstances ont également de vous faire vendre votre maison. Les facteurs utilisés par l'IRS de déterminer la causalité comprennent: • Votre vente et les circonstances, lui causant étaient proches dans le temps, 1031 Les échanges et la règle de résidence principale Qu'advient-il si vous faites un échange de même nature d'impôt différé (aussi connu comme un échange de 1031) d'un immeuble locatif ou autres biens détenus à des fins d'investissement, puis plus tard, décident de vivre dans le bien qui a été acheté? Il est crucial de votre Exchange 1031 que les deux le bien vendu et les biens achetés sont détenus à des fins d'investissement. Les biens achetés doivent subir une période de détention avant d'être revendus ou transformés en biens non d'investissement. Cette période de détention devrait être une année et un jour, pour éviter d'audit. Après avoir respecté les "détenus à des fins d'investissement" exigence, par exemple, la location du bien s'il est bien en location, alors quoi? Eh bien, vous pourriez vendre le bien et payer vos impôts sur cette vente et toutes les ventes précédentes qui étaient peut-être dans une série d'échanges ou d'échange et de reporter l'impôt une fois de plus, ou vous pourriez vivre dans la maison comme votre résidence principale. Si vous avez un avait une série de gains que vous avez reporté c'est une façon d'éteindre votre dette fiscale Forever - Tout ce que vous avez à faire est installée dans votre immeuble de placement une fois la période de détention pour la qualifier comme un investissement est terminée. Gagner de l'exclusion résidence principale des biens qui ont été 1.031 propriété n'est pas aussi facile que de simples règles de résidence principale a parlé plus haut, mais elle vous permet de profiter de deux failles à la fois! La principale différence quand primaires residencing un bien échangé 1031 est que vous avez effectivement de conserver les biens pendant 5 ans. La partie cinq ans ici est une règle de fond, vous ne pouvez pas vendre après seulement 2 années de propriété que vous pourrez si vous étiez tout simplement primaires residencing une maison qui n'a pas été échangé en. Mais cette première année que vous aviez de s'agripper à la maison pour l'investissement se dirige vers le calcul de cinq ans. Donc, vous le louer pour deux ans et y vivre pendant trois, ou vice-versa, aussi longtemps que vous le coup de pied le tout hors période d'un an avec un contrat de location et de vivre dans deux des quatre années restantes. De cette façon, vous pouvez exclure jusqu'à un total de $ 500,000.00 dollars de gain (si vous êtes marié une déclaration commune ou d'une valeur 250,000.00 $ de gain si vous êtes un contribuable célibataire) de l'gains combinés de la vente de la maison que vous fini par vivre dans comme votre résidence principale, et tous les gains que vous aviez 1031 échangées. Par exemple, disons que vous avez acheté un duplex à Mai 2000 pour 150,000.00 $ et puis en Juin 1031 de 2001, vous avez échangé les duplex (actuellement une valeur de $ 200,000.00) dans un immeuble commercial de dollars 200,000.00 $ (reportant ainsi 50,000.00 $ de gain). Quelques années plus tard l'immeuble commercial est une valeur de 300,000.00 $ et vous faire un autre échange, cette fois dans une belle maison unifamiliale de dollars 350,000.00 $ (vous devez mettre dans un montant supplémentaire de 50.000,00 pour compléter l'achat). Vous avez maintenant reporté un total de 150,000.00 $ de gain. Disons que vous devez ensuite choisir de louer la maison pendant les deux premières années où vous en êtes propriétaire et vous décidez plus tard d'emménager dans la maison. Vous vivez alors dans la maison pendant trois ans à quel point il est maintenant une valeur de 700,000.00 $ et que vous le vendre pour ce montant. Vous et votre conjoint avez maintenant a réduit à néant non seulement le gain de 350,000.00 $ de la vente de votre résidence principale, mais les précédentes $ 150,000.00 dollars de gain ainsi. |