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Demandez à n'importe qui comprend les cycles du marché quand il faut développer la propriété et ils vont probablement vous dire d'acheter des sites de développement en un temps de récession ou de dépression et de vendre la propriété intellectuelle développée dans un temps de croissance ou lorsque le cycle est à son apogée. Si, avec un niveau intuitif, cette mai son appel, il existe un certain nombre de problèmes avec sa mise en œuvre dans la réalité. Tout d'abord, personne ne peut prédire de façon constante des cycles macro-économique avec un grande précision. En fait, la prédiction de mouvement macro-économique est de plus en plus complexes, en raison de la mondialisation et la libéralisation des marchés. Si les économistes ne peuvent pas prédire les mouvements macro-économiques alors comment peut-promoteurs immobiliers ordinaire! Deuxièmement, il serait grand si nous avions tous une abondance de liquidités paresseux assis autour pour que nous puissions acheter des sites de développement pur et simple dans les auges et attendre que les pics de vente. En réalité la plupart des promoteurs immobiliers n'ont pas une abondance de liquidités paresseux assis autour et avoir à financer l'achat d'un terrain à bâtir. Pour acheter un site dans l'auge et de vendre sur le pic impliquerait donc que le paiement des frais d'exploitation des terres (par exemple, les taux, l'impôt foncier) et frais de financement (par exemple les intérêts, les frais de gestion) pour la période intérimaire qui mai dernier pendant de nombreuses années . Troisièmement, il implique une relation directe entre l'environnement économique plus large et le marché immobilier. Alors que sur un plan large de ce mai se vérifient, en réalité, le marché immobilier est composé de plusieurs sous-marchés où chacun se comporte différemment et non pas tous en accord avec les mouvements économiques plus vastes. Pour parler simplement et directement le marché immobilier est de overgeneralise qu'il ya de marchés immobiliers dans les marchés de l'immobilier (par exemple marché des biens d'Australie - Queensland marché de l'immobilier - Sud-Est de Queensland marché de l'immobilier - Brisbane marché de l'immobilier - le marché des biens Bayside - Manly marché de l'immobilier). En d'autres termes, tandis que le marché de l'immobilier en général d'Australie mai être en récession du marché immobilier Manly mai être extrêmement performantes. Quatrièmement, le développement de la propriété de l'industrie, comme toute autre industrie est entraîné par le jeu de l'offre et la demande. S'il ya croissance de la population, comme c'est le cas dans la plupart des pays développés, il y aura une demande croissante de logements pour accueillir la population croissante. Cette augmentation de la population n'a pas de relation avec les mouvements macro-économiques. Par conséquent, imaginez si les développeurs ne se développe au cours de la phase de croissance, où seraient les particuliers demandant un hébergement provisoire dans la série live? Donc, si l'utilisation du cycle économique n'est pas une bonne indication de quand il faut développer la propriété, que ce qui est? Eh bien, tout promoteur immobilier sérieux vous dira que si l'analyse de faisabilité financière et l'analyse de due diligence sur un projet montre une rentabilité suffisante pour les risques en jeu que le projet devrait être entrepris. Cela ne veut pas dire que les politiques macro-économiques large devrait être ignorées, mais plutôt l'analyse de faisabilité financière et l'analyse de diligence raisonnable d'un projet doivent être les facteurs déterminants pour décider quand il faut développer. Et d'ailleurs, une analyse approfondie de faisabilité financière intègre macro-économiques tels que les taux d'intérêt et d'inflation et de leurs effets sur les rendements du projet. Alors que il y aura toujours ceux qui préconisent l'utilisation du cycle économique pour les projets de calendrier de développement immobilier, dans notre expérience que nous avons tendance à le faire tout aussi bien financièrement quel que soit le stade du cycle économique est à. Au cours de la croissance ou le «faste» des sites de développement appropriés sont plus difficiles à trouver, sont souvent hors de prix par les vendeurs, et doivent souvent être achetés sans permis des autorités locales et sans appropriée les conditions contractuelles. Les autorités locales sont surchargés de travail et sont lents à délivrer des permis de source de frustration et parfois augmenté la propriété foncière et les coûts de financement pour les développeurs. Les entrepreneurs de construction sont occupés et que leur marge bénéficiaire et le coût des matériaux augmente. Ventes pourraient avoir lieu rapidement et les frais de commercialisation de mai en raison de la baisse du chiffre d'affaires plus élevé. La peur d'un marché immobilier en surchauffe des régulateurs financiers mai ouvrir une hausse des taux d'intérêt pour tenter de freiner la demande. Au cours de la récession ou «mauvais» temps de sites de développement appropriés sont plus faciles à trouver, sont souvent assez coûteuses par des vendeurs motivés, et peuvent souvent être achetés avec des permis des autorités locales et sur les conditions contractuelles attrayantes. Les autorités locales ne sont pas aussi occupés et sont plus prompts à délivrer des permis. Les entrepreneurs de construction ne sont pas aussi occupés et que leur marge bénéficiaire et le coût des matériaux sera généralement stabiliser voire diminuer. Ventes pourraient avoir lieu plus lentement et les frais de commercialisation de mai en raison de l'augmentation du chiffre d'affaires inférieur. Les taux d'intérêt sont généralement stables et mai même tomber dans une tentative de stimuler la demande. Confus? Ne soyez pas. Rappelez-vous juste que les développeurs graves contre les biens développer la propriété dans n'importe quel marché. Si l'analyse de faisabilité financière et l'analyse de due diligence sur un projet montre une rentabilité adéquate contre les risques encourus alors le projet devrait être entrepris. Par Luc Andersen |