Gestion du risque en développement de la propriété

Que nous en soyons conscients ou non, la gestion du risque est quelque chose que nous tous traitent de tous les jours. Par exemple, le simple fait de traverser une rue implique un certain degré de risque que nous gérons sans même sourciller. Imaginez pour un moment de passage d'une rue animée, sans regarder à gauche et à droite, sans mesurer la direction et la vitesse des véhicules, et sans mesurer la distance de la rue, nous sommes de passage. Heureusement, la plupart d'entre nous sont très bons dans la gestion de ces risques au quotidien de manière efficace.

Mais qu'en est-il de gérer les risques de quelque chose d'aussi complexe qu'un projet de promotion immobilière? Eh bien, tandis que les risques sont plus nombreux et plus riches en complexité il ya encore certaines mesures à prendre pour les gérer efficacement. Jetons un regard sur certains des risques les plus notables dans l'exécution d'un projet de développement immobilier et comment vous pouvez les gérer efficacement.

Risque n o 1 - ne pas avoir assez de connaissances

De loin le plus grand risque dans le développement immobilier est le risque d'entreprendre un projet avec des connaissances insuffisantes. Je l'ai vu plusieurs fois devant l'endroit où des personnes se lancent leur premier projet avec le sucre attentes enduits de développement de la facilité de propriété n'est que de se trouver en voie troubles moitié sur la piste parce qu'ils n'étaient pas disposés à investir dans la connaissance. Beaucoup de gens vous diront que l'ignorance est une bénédiction, mais quand il s'agit de votre argent dans la transaction et votre nom en tant que garant de l'ignorance de prêt peut être une chose très cher! Alors, comment pouvez-vous gérer ce risque et à devenir plus compétent dans le développement immobilier? Eh bien, il existe trois grandes options s'offrent à vous.

Tout d'abord, suivre les livres bien une certaine qualité de développement et d'acquérir une connaissance approfondie du processus de développement immobilier. Deuxièmement, avec ces connaissances, on devrait alors assister à un atelier sur la propriété de développement de qualité pour affiner l'application pratique de vos connaissances. Troisièmement, après avoir lu quelques livres et assisté à un atelier, vous devriez alors être dotés des connaissances nécessaires pour entreprendre votre propre projet de développement immobilier. Pour ceux qui n'ont pas la confiance nécessaire pour entreprendre leurs propres projets, il est possible de faire équipe avec un gestionnaire d'expérience de développement immobilier pour gérer votre premier projet. De cette façon vous pouvez en apprendre sur le tas », sous la direction d'un promoteur immobilier expérimenté et diplômé-vous progressivement dans la gestion de vos propres projets.

Risque n o 2 - Payer trop cher pour votre site de développement

Il n'y a rien de pire que de payer un prix excessif pour un site de développement et de se retrouver avec la perspective de supporter tous les risques et effectuer tous les travaux nécessaires pour achever le projet que pour le seuil de rentabilité ou de faire un profit minuscule.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que vous ne payez pas trop pour votre site de développement? Eh bien, tout revient au nombre croquer avant d'acheter le site de développement. Il est absolument essentiel que la faisabilité financière exhaustive soit effectuée avant l'achat d'un site de développement. Étant donné qu'un faisabilité financière est seulement aussi bon que les hypothèses qui y sont formulées, il est absolument critique que vous faites votre travail pour assurer l'exactitude de vos hypothèses.

Dans le cadre de votre faisabilité financière, vous pouvez calculer ce qu'on appelle une valeur résiduelle du terrain. Une valeur résiduelle du terrain est tout simplement déterminé par l'estimation des revenus bruts du projet, puis en soustrayant les charges diverses (à l'exception du site de développement) et une marge bénéficiaire suffisante pour laisser la valeur résiduelle du site de développement. Une valeur résiduelle du terrain vous donnera le montant maximum que vous pouvez vous permettre de payer pour un site de développement donc vous assurer de ne jamais payer trop cher.

Risque n o 3 - L'achat d'un citron pour le développement du site

Bien que nous comprenions tous le risque d'acheter une voiture de citron, peu de gens réalisent que c'est possible d'acheter un terrain à bâtir de citron.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que vous n'achetez pas un site de développement de citron. Eh bien, on en revient à effectuer une enquête approfondie sur les questions liées au développement du site, mieux connu comme étant une analyse de diligence raisonnable. L'analyse de diligence raisonnable mai effectuées soit avant d'acheter le site ou comme une condition du contrat. Quoi qu'il en soit, les résultats d'une analyse approfondie de diligence raisonnable devrait intégrer chacune des questions suivantes:

* Questions d'environnement et du patrimoine (par exemple la présence d'ordonnances de protection de la végétation, le patrimoine des bâtiments classés, etc)

* Questions contre les inondations (par exemple la présence d'une ligne de régulation des crues)

* Problèmes géotechniques (notamment la présence de sulfate acide des sols, sols contaminés, les roches souterraines, aux eaux souterraines, instable remplir etc)

* Les problèmes d'exploitation (par exemple l'impact de l'affaissement minier)

* Les problèmes de service (par exemple la proximité des services vers le site, la capacité de services pour le projet d'aménagement, etc)

* Problèmes des eaux pluviales (y at-il un point de droit de la décharge, s'ils ne sont pas les propriétaires attenants justiciables etc)

* Titre questions connexes (par exemple la présence d'avertissements, les pactes, les servitudes, les charges, les détails d'intérêt, des conseils administratifs, les transactions non enregistrées, etc)

* Les questions de zonage (compatibilité du zonage actuel de l'utilisation proposée)

Même si un terrain à bâtir avec le permis des autorités locales nécessaires en place devra surmonter la plupart de ces questions, il est néanmoins conseillé d'enquêter sur les diverses questions comme une question de cours. Une analyse approfondie de diligence raisonnable peut être un processus assez fastidieux mais vu les coûts impliqués dans se tromper qu'il est temps bien dépensé!

Risque n o 4 - Coûts de construction Blow Out

Les coûts de construction sont généralement le plus grand élément de charge dans un projet de développement immobilier. Comme telle, elle ne prend qu'une légère variation proportionnelle de son coût pour avoir un impact significatif sur les projets de la ligne de fond.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce qu'un coup dans les coûts de construction ne détruit pas vos profits? Eh bien, le meilleur moyen est de veiller à ce que vous utilisez une somme forfaitaire contrat à prix fixe. Un montant forfaitaire, contrat à prix fixe est un contrat où le prix est déterminé par l'entrepreneur en construction qui comprend tous les coûts associés, tels que les matériaux, du travail et de marge bénéficiaire. Comme son nom l'indique, le prix du contrat est établie dès le jour où le contrat est signé. La seule chose qui permet la variation des prix sont la modification du contrat ou de fluctuation des éléments de coût provisoire ou Premier. En tant que tel vous devez essayer de limiter le nombre de modifications apportées au contrat, et tandis que rien ne peut être fait pour contrôler les fluctuations des éléments de coût provisoire ou le premier, il est possible de garder ces éléments à un minimum en détaillant le contrat.

Risque n o 5 - Entrepreneur en construction Goes Bust

Peut-être pire chaque développeur cauchemar! Par ce point dans un projet plus gros du travail dur a été fait et vous pourriez certainement être pardonné d'avoir les yeux fixés sur l'achèvement de la construction et de la banque les fonds de règlement. Cependant, tout cela peut changer en un instant si votre entrepreneur en construction hits des difficultés financières et ne peuvent pas procéder aux travaux.

Alors, comment gérez-vous un risque de ce genre? Eh bien, alors que les circonstances peuvent changer rapidement dans l'industrie de la construction il ya certainement beaucoup à dire en faveur de l'aide d'un entrepreneur en construction avec une bonne réputation et une expérience éprouvée. En tant que développeur vous devriez vous sentir libre de faire des enquêtes sur l'historique du projet d'entrepreneur en construction et des finances. Après tout c'est votre argent dans la transaction et votre nom en tant que garant du prêt afin qu'il devrait y avoir aucune raison d'avoir peur de poser pour ce genre d'informations.

Bien qu'il n'existe pas de substitut à l'aide d'un entrepreneur de construction éprouvée de bonne réputation, nous sommes chanceux en Australie en ce sens qu'elle est une exigence pour le renforcement des entrepreneurs à contracter une assurance de garantie. Au cours de l'assurance de garantie de construction couvre contre l'entrepreneur en construction de plus en faillite ou mise en liquidation et contre l'entrepreneur en construction ne pas achever les travaux dans le cadre du contrat. Après la construction, il couvre contre l'entrepreneur en construction ne fixant pas tous les défauts et contre les souffrances de construction contre les effets de subsidence ou de règlement. Il est d'usage pratique pour les géomètres ou les autorités locales de ne pas délivrer un permis de construire jusqu'à la preuve que l'entrepreneur en construction a pris une assurance de garantie est fournie. Néanmoins, il est prudent de vous assurer vous-même que l'assurance de garantie a été souscrite.

Risque n o 6 - Shoddy travaux de construction

Nous avons tous vu les reportages sur «A Current Affair» où le dur travail famille australienne mis tout leur argent dans la construction de leur maison de rêve que pour arriver lors de la remise à quelque chose qui n'est pas seulement désagréable à l'œil, mais un danger à vivre dans . Bien que ces histoires sont très extrémistes, elles ne démontrent un risque très significatif que s'il est laissé non gérée peut être potentiellement désastreuses.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que vous n'êtes pas satisfaites au transfert des travaux de construction de mauvaise qualité? Eh bien, une fois encore, il n'ya pas de substitut à l'aide d'un entrepreneur de construction éprouvée de bonne réputation. Pour l'ensemble de l'œuvre qui entre dans un projet de développement de la propriété c'est la qualité de la construction sur lequel votre réputation en tant que développeur peut vivre ou mourir. Il est donc absolument essentiel que vous faites vos devoirs à votre entrepreneur en construction. Toujours insister pour obtenir l'historique du projet d'entrepreneur en construction dont les coordonnées pour les arbitres de projets antérieurs. De cette façon vous pouvez visiter les projets et prendre contact avec les développeurs précédents pour vous convaincre quant à la si oui ou non leur fabrication répond à vos normes.

Tout en participant d'un constructeur réputé prouvé peut atténuer ce risque, dans une large mesure, il ne faut pas se contenter de retour sur vos lauriers attente d'un appel téléphonique lorsque la construction est terminée. Je suis sûr que vous conviendrez avec moi que c'est en sachant mieux si quelque chose va progressivement erroné et d'être en mesure d'y remédier que de trouver à la fin qu'il est au-delà de rectification. Cette même logique s'applique aux travaux de construction et le processus de la construction effectuant des inspections régulières.

Tout au long d'un projet de développement de la propriété d'un certain nombre d'inspections doivent être effectuées par diverses personnes. L'ingénieur de structure devra effectuer des inspections en quelques étapes clés de la construction (par exemple les semelles, les dalles, le cadrage, etc) pour s'assurer que les plans approuvés et les règlements de construction sont respectées. Il est également souhaitable que vous vous livrez votre architecte ou le concepteur de construction pour effectuer des inspections régulières pour s'assurer que les travaux sont effectués conformément aux plans. Une fois terminé pratique a été atteint, vous devrez effectuer une inspection finale. À ce stade, l'examen final seront concernées avec des défauts mineurs qui seront couverts par la période de garantie. En règle générale, le promoteur et, soit le directeur du développement, l'architecte ou le concepteur bâtiment sera effectuer l'inspection finale.

Alors que les risques ci-dessus mentionnées ne sont en aucun cas une liste exhaustive, il convient toutefois de vous donner une idée des risques les plus notables dans le développement immobilier et comment vous pouvez les gérer efficacement. Compte tenu de l'importance des enjeux impliqués dans le développement immobilier toute mauvaise gestion de ces risques peut coûter très cher en effet. Si vous n'avez pas d'expérience dans la gestion de projets de développement de propriété et ne veulent pas apprendre à la dure que d'engager un directeur de développement qu'ont connu pour agir en votre nom. De cette façon, vous pouvez récolter les fruits d'être un promoteur immobilier sans devenir une autre causalité à la gestion des risques pauvres.

Par Luc Andersen

Partenaire de stratégies de propriété positifs et co-auteur de 'Residential Real Estate Development: A Practical Guide pour les débutants à experts.