Revenu passif, dépréciation et Incidences fiscales

Daggumit, montre-moi la façon de perdre de l'argent plus vite un jeune et naïf Dr Anderson a chargé son comptable. Je veux dire, je viens de passer 175,000 $ sur un immeuble de placement et je ne peux pas écrire que OFF cette année, mais plutôt 27 ½ ans, au lieu? Heureusement pour moi, le comptable a eu la patience et de compréhension.

Comme beaucoup d'entre vous le savez, l'un des principaux avantages de posséder des biens immobiliers est l'avantage fiscal. Concrètement, le gouvernement vous permet de «faire semblant», vous perdez de l'argent sur une propriété alors qu'en fait, elle augmente réellement en valeur. Sur certains de nos investissements, nous avons été empoché $ 1,000 's de dollars par mois hors taxes (ainsi, en quelque sorte) et il est tout à fait légal.

Dans notre préparation pour vraiment comprendre comment la zone Go peut avoir un impact majeur sur les investisseurs, nous devons prendre du recul et de comprendre un peu plus sur les lois fiscales liées aux activités immobilières.

Responsabilité: Nous ne sommes pas avocats ou conseillers fiscaux. Les informations contenues dans cet article est à des fins éducatives seulement. S'il vous plaît consulter votre conseiller juridique approprié taxe.

Qu'est-ce que l'amortissement?

Oh, boy maintenant il nous reste à parler des choses passionnantes ... impôts, amortissements, «canaux racine». En tant qu'investisseur immobilier, vous n'avez pas besoin de connaître tous les détails mais vous besoin pour mettre en savons assez pour réfléchir sur les implications fiscales approximative d'un accord potentiel. Ensuite, si ça paraît bien à vous, vous pouvez ensuite double vérifier auprès de votre conseiller fiscal.

Amortissement se réfère à la diminution périodique de la valeur d'un bien en raison de l'usure qui se produit naturellement avec le temps. La terre ne s'use jamais, il n'est pas soumis à l'amortissement. Land coûts encore augmenter avec le temps. Conformément à la loi, une propriété résidentielle a une durée d'amortissement de 27,5 ans et d'une propriété commerciale a 39 ans, à la fois sur une base linéaire.

Il existe de multiples méthodes pour calculer la valeur d'amortissement d'un actif. La méthode la plus simple et la plus couramment utilisée est la méthode linéaire. La méthode linéaire implique que la valeur de l'amortissement d'un bien est égale chaque année de sa vie utile. La valeur de l'amortissement est calculé en divisant le montant de l'achat du bien par la durée d'amortissement correspondant. Ainsi, par exemple, si vous avez acheté la propriété comprenant une maison et le terrain avec la maison coûte 200.000 dollars, vous pouvez "faire semblant" vous avez perdu 200.000 dollars / 27,5 = 7272 $ de valeur et potentiellement «écrire ce off" vos autres revenus.

Supposons que cette propriété a effectivement produit 600 $ par mois de flux de trésorerie positifs et vraiment conscient de 7% cette année. D'un point de vue simpliste, nous aimerions faire 7200 $ de revenus, de perdre 7272 $ en amortissement et d'avoir ainsi une perte nette de 72 $. Jusqu'à ce que nous vendre la propriété, on peut ignorer l'appréciation réelle de la valeur. Supposons que la personne qui possède cette propriété est dans 33% (28% de la Fed + 5% Etat) tranche d'imposition. Même si ils ont mis 7200 $ dans leur poche, l'impôt sur le revenu effectivement mai baisse de 24 $, sans la dépréciation, qu'ils auraient dû verser 2376 $ en taxes!

Nous sommes du gouvernement et nous sommes là pour vous aider

Mais pourquoi le gouvernement le permettent. clairement, elles perdent de l'argent, non? Loin de là. Cette étape peu de ce qui serait considéré comme une victoire pour le gouvernement et une victoire pour l'investisseur. Laissez-moi vous expliquer.

Location de la disponibilité du logement a toujours été un problème difficile, non seulement pour le gouvernement américain, mais pour de nombreux pays aussi bien. Pour aider à résoudre ce problème, le gouvernement américain offre des incitatifs fiscaux pour inciter les investisseurs à construire des logements et les rendre disponibles à la location. Sinon, le gouvernement aurait à assumer la tâche très coûteuse de développement du logement locatif.

Un autre bel exemple du gouvernement de recourir à des incitations fiscales pour atteindre ses objectifs avec la législation est connu comme le Gulf Opportunity Zone (Aller Zone). Cette loi a été approuvé après les ouragans extrêmement désastreux Katrina, Rita et Wilma a frappé la région du Golfe dans le milieu de 2005. Elle permet aux investisseurs immobiliers de réclamer une première année d'amortissement supplémentaire de 50% de bonus si la propriété est construite au sein de la Zone GO par 12/31/08. Dans l'exemple ci-dessus, cela signifie que l'on pouvait "faire semblant" Nous avons perdu 103.636 $ en amortissement!! Pour quelqu'un dans la tranche 33%, cela pourrait signifier une économie d'impôt de $ 34,200.

Mais attention aux tours magicien main!!

Voulez-vous vraiment être en mesure de tirer parti de ces pertes?

What Do You Mean Je ne prétends pas ce décalage?

Maintenant, nous tombons dans les quelques détails techniques réels que vous aurez besoin d'aide professionnelle avec mais je crois encore besoin de la compréhension d'un profane de sorte que vous pouvez avoir une bonne conversation avec votre conseiller fiscal.

Il s'avère que souvent nous ne pouvons pas immédiatement réclamer nos pertes (comme la perte générée par l'amortissement ci-dessus) contre nos autres revenus. Beaucoup de gens le découvre à la dure dans l'effondrement des marchés boursiers il ya quelques années où ils n'avaient peut-être 10 $ de milliers de dollars de pertes toutefois l'IRS a permis à beaucoup de déduire que 3000 $ de ces pertes pour la première année, un autre 3000 $ la L'année prochaine, etc

Pourquoi ne peuvent-ils réclamer ces pertes? L'explication est simple: l'IRS a des règles particulières de déduction des pertes dans 2 des 3 types de classifications de revenus:

Active revenus: les revenus et pertes provenant d'un emploi ou la participation active d'autres;

Portefeuille de revenu: les pertes de revenu et de dividendes, les intérêts et la vente de placements comme les actions, obligations, etc

Passive revenus: les revenus et pertes provenant de métiers ou d'entreprises sans participation de la matière, et les revenus provenant des activités de location d'immobilier les plus réels.

Sans façon devient trop compliquée, l'IRS limite les pertes dans les activités de la catégorie des portefeuilles et aux activités passives. En général, les pertes de passif peut être compensée par les revenus passifs, mais toute perte résiduelle est souvent limitée.

Par exemple: Un investisseur est propriétaire de 2 immeubles locatifs dans lequel il est un participant actif. Une propriété a une perte de 10.000 dollars; propriété B a un revenu de 3.000 dollars, le revenu et la perte sont compensés pour aboutir à une perte de 7000 $ provenant des activités Immobilier locatif dans laquelle le contribuable participe activement. L'investisseur mai mai ou ne pas être en mesure de compenser ses autres revenus par la perte passive de 7000 $. Malheureusement, cela vaut pour les pertes créées par la dépréciation et l'amortissement de bonus aussi. Ainsi, si nous voulons tirer pleinement parti des pertes de la «passive», nous avons ensuite souvent besoin d'un «revenu passif" pour compenser ces pertes. Cependant, il ya des circonstances particulières à envisager (bien sûr, c'est l'IRS).

Quand pouvez-vous prendre passive des pertes de revenus (y compris les pertes créées par la dépréciation)

Maintenant, nous obtenons finalement est passé à la question la plus importante. Pour chacun des investisseurs, ils doivent répondre à un profane à cette question pour leur propre situation. De cette façon, ils peuvent rapidement évaluer les implications fiscales d'un placement pour voir si il est même peine d'en parler à leur conseiller fiscal.

Voici donc une vue simplifiée de savoir quand vous pouvez vraiment profiter de ces types de "faire semblant" les pertes.

1. Vous avez d'autres revenus passifs (loyers, baux, etc) qui peuvent être compensés par ces pertes;

2. Si vous ou votre conjoint a participé activement à des activités passives Immobilier locatif qui ont une perte nette, vous pouvez déduire jusqu'à 25000 $ de la perte de votre revenu non passif (comme W-2 Le bénéfice, le commerce ou d'entreprise, revenu de placement, etc) . Phase-out règle. L'allocation spéciale au maximum de 25.000 $ (12.500 $ pour les personnes mariées de dépôt des déclarations distinctes, qui vivent séparément en tout temps durant l'année) est réduite de 50% du montant de votre revenu brut ajusté modification qui est plus de $ 100,000 ($ 50,000 si vous êtes marié dépôt séparément). Si votre modification de revenu brut ajusté est de 150,000 $ ou plus (75.000 dollars ou plus si vous êtes marié soumis séparément), vous ne pouvez généralement pas utiliser l'allocation spéciale.

3. Si vous vous qualifiez en tant que professionnel de l'immobilier, le revenu rapport ou des pertes des activités de location de biens immobiliers dans lesquels vous matériellement participé à titre de revenu ou les pertes non passif (par exemple, vous pouvez écrire ces pertes imputées sur votre revenu active!)

Dans de bonnes conditions, il est tout à fait possible qu'une personne puisse utiliser les économies d'impôt considérables discuté ci-dessus pour aider à payer (ou de payer complètement dans certains cas) les coûts d'acquisition d'un nouvel investissement. Dit une autre manière, diriez-vous payer plutôt un tas d'argent à l'Oncle Sam pendant 1 an ou souhaitez-vous plutôt investir la même somme sur un bien apprécier? Hmmmm, je sais ce que ma réponse est ....