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Vous avez enfin l'ai fait, vous avez trouvé la maison de vos rêves. Puisque vous avez déjà magasiné et pré-qualifiés, vous savez que vous pouvez vous permettre le et approximativement ce que les paiements seront et combien d'argent vous aurez besoin de porter à la clôture. Maintenant vous êtes prêt à faire une offre. De nombreux acheteurs d'une première n'ai aucune idée de comment cela est réellement fait. Souvent, les acheteurs de passer chez un bien et demander à l'agent de faire une offre verbale au vendeur. Habituellement, cela est extrêmement faible, souvent ridicules offre, dénommée Lowball "" offrir. Plus sur lowball offre plus tard, nous allons regarder pourquoi offres verbales sont méprisés par les agents et les vendeurs. Au Texas, les offres sont formellement faite en remplissant un contrat, plus précisément un à quatre Family Residential contrat (revente). Ce contrat est un document juridiquement contraignant (une fois signé par toutes les parties) et précise les détails de l'offre. Ces formulaires ont été une fois sur une page de longueur, mais ont gagné en un tueur 8 Arborescence page. La plupart du contrat est de série jargon juridique et il est à peu près aussi intéressant à lire que la table des matières d'un manuel de calcul, en chinois. Votre agent peut vous expliquer ce que cet avocat code secret signifie en termes généraux, mais vous devriez demander à un avocat pour une explication plus détaillée. Il ya plusieurs endroits dans le contrat que sont ce qui est dénommé articles négociable. Ces taches sur le contrat sont faciles à trouver car il ya de remplir une ou l'autre-dans-le-taches blanches ou des cases à cocher ou une combinaison des deux. Certaines des pièces vierges sont pour des choses comme le vendeur et le nom des acheteurs, ainsi que l'adresse et tel mais les plus négociables sont les choses que les gonds face entière sur. Dans un marché immobilier en particulier certains de ces effets négociables sont normalement payés par l'acheteur et d'autres par le vendeur, mais ils sont toujours négociables. Ceux-ci peuvent varier grandement d'une région à l'autre. Par exemple, à Waco, les acheteurs paient habituellement pour une enquête si leur prêteur exige une (ils font en général). Vendeurs paient habituellement de l'assurance titres car ils sont en garantissant qu'ils ont le droit de vendre la propriété (assurance titres protège l'acheteur contre les revendications de propriété de tiers). Il est important de connaître les coutumes de votre marché local depuis une offre qui est présenté demander au vendeur de payer pour quelque chose qu'il ne s'attendait pas à, mai on rencontre beaucoup de résistance. Toutefois, d'autres termes de l'offre mai rendre plus accessible le vendeur. Voici une liste des points les plus importants à négocier dans une offre standard: 1. Prix - combien l'acheteur propose au vendeur de la propriété. Évidemment, cela est probablement le principal facteur de l'ensemble de l'offre, mais tous les autres effets négociables interagir avec le prix. Un «plein tarif» offre ne peut pas aboutir si pleinement de prix lorsque l'acheteur demande au vendeur de concéder des milliers de dollars ailleurs. 2. Financement - comment l'acheteur a l'intention de payer pour la propriété. T-il être payant en argent comptant ou par l'emprunt de l'argent. Il ya un mythe qui offre en espèces sont de meilleure qualité pour le vendeur que les ententes de financement afin que vous puissiez offrir beaucoup moins. En fin de compte, cela revient surtout aux temps de fermer (voir n ° 8). Le vendeur recevra un chèque à la clôture de savoir si l'argent a été emprunté en espèces ou, si le fait que c'est une transaction au comptant seul moyen qu'elle pouvait fermer plus rapidement. Maintenant il ya une chance que l'acheteur mai pas obtenir l'approbation du prêt, donc dans ce sens une transaction au comptant est plus sûre. Mai aussi les prêteurs exigent des réparations pour certains types de prêts, les vendeurs n'ont pas à s'inquiéter à ce sujet sur une transaction en numéraire. Donc, il ya certains avantages à une transaction en numéraire, mais avoir un effet important sur le prix qu'il exigerait des concessions autre acheteur, comme aucune période d'option (voir n ° 11) et une fermeture rapide. 3. Earnest de l'argent - des arrhes est de l'argent qui est mis à l'avant comme une déclaration qu'il est sérieux sur l'achat du bien. Cet argent est détenu en fidéicommis (habituellement dans une entreprise de titre ou de l'organisme d'entiercement d'autres) si tous les détails du contrat sont convenues par les deux parties et est crédité au compte du prix de la propriété à la clôture. Si l'acheteur décide de revenir en arrière de l'accord et il n'y a aucune période d'option (voir plus loin), le vendeur peut garder l'argent. 4. Titre Policy - qui paie pour la politique de titre et de quelle compagnie vous le délivrera. Le prix de la politique est basée sur le prix de vente et les taux sont fixés par l'Etat, de même dans toutes les politiques du Texas a coûté la même chose en dépit de leur émetteur. Les prix des autres services que la société de propriété fournit mai cependant varier. 5. Enquête - qui va payer pour l'enquête. Les acheteurs paient généralement pour ceux-ci, récemment ils exécutent environ 425 $ et plus. Le contrat permet à l'acheteur de demander au vendeur de fournir toute enquête existante. Si le vendeur est prêt et la banque acceptera l'enquête il peut sauver l'acheteur de l'argent. Si l'acheteur est de payer en trésorerie pour la propriété, une enquête n'est généralement pas nécessaire puisque c'est typiquement le prêteur qui exige une. Toutefois, une enquête peut révéler des détails importants tels que la clôture d'un voisin empiétant sur la propriété - ou qu'un morceau de terrain n'est pas aussi grande qu'elle était représentée à être, pour une enquête est toujours une bonne idée même si elle n'est pas requise. 6. Réparations - il existe un endroit sur le contrat qui stipule que l'acheteur accepte la propriété dans son état actuel, à condition que le vendeur paie les réparations spécifiées. Il s'agit d'un des "Biggies" sur l'offre depuis quelques paroles ici, peut signifier des milliers de dollars de la poche du vendeur. 7. Contrats de services résidentiels - un article entier pourrait être écrit au sujet de ces derniers. L'acheteur peut demander au vendeur d'acheter (ou de contribuer à l'achat) un contrat de service. Ils sont souvent qualifiés de garanties des logements, bien que techniquement ce n'est pas correct. Il leur offre une tranquillité d'esprit à l'acheteur et du vendeur, car ils couvrent la réparation de nombreuses (mais pas tous) des systèmes à la maison, tels que le chauffage central et l'air, plomberie, etc L'acheteur doit se familiariser avec ce qui est et n'est pas couvert. L'acheteur est tenu d'appeler la société émettrice de la garantie de service, ils envoient le réparateur et l'acheteur paie un «co-pay" accusation qui est habituellement une fraction de la facture de réparation complet. Dans le cas d'un chauffage central ou l'unité de l'AC mai politique de la garantie ne couvre pas tous les coûts, mais il sera certainement couvrir un gros morceau. 8. Clôture -, lorsque la fermeture aura lieu. Ceci est un autre Biggie "" avec des prix, sérieux de l'argent et des réparations. Une fermeture rapide est généralement ce que les vendeurs cherchent - quatre semaines est assez standard à Waco. 9. Possession - lorsque l'acheteur prendra possession de la propriété. Il existe des dispositions pour la location de la propriété des vendeurs avant la clôture ou même pour le vendeur de le louer auprès de l'acheteur par la suite. Généralement, ceci est une mauvaise idée, idéalement, l'acheteur prendra possession à la clôture. 10. Frais de règlement - L'acheteur peut demander au vendeur de payer une partie des achats de frais de clôture, un autre Biggie ". Cette pratique est très fréquente plus, et elle aide les acheteurs à obtenir dans les foyers avec très peu d'argent de poche. Ce que les acheteurs beaucoup ne se rendent pas compte de ces offres sont généralement structurés de sorte qu'ils sont en réalité emprunts juste l'argent pour ces dépenses et à la fin ça va leur coûter plusieurs milliers de dollars en intérêts. Aussi, si pour une raison quelconque, l'acheteur doit vendre la propriété dans les années à venir (déplacement d'un changement d'emploi), ils se rendront compte qu'ils ne seront pas en mesure de vendre la maison (après déduction des frais) pour ce qu'ils doivent à ce sujet. 11. Période d'option et frais - un article entier pourrait être écrit sur la période d'option, car elle est un important "Biggie" pour l'acheteur. La période d'option est une période de temps pendant lequel l'acheteur peut résilier le contrat sans aucune répercussion négative juridique. Si l'acheteur résilie le contrat au cours de cette période, ils ont le droit de recevoir leur argent sérieusement en arrière. La longueur de cette période est négociable, 5-10 jours est typique, comme c'est le montant de la taxe option. Les frais sont conservés par les vendeurs si les acheteurs exercent leur option de ne pas acheter. Depuis cette période commence au moment où le contrat est accepté et signé par les deux parties, de manière efficace les vendeurs prennent leur domicile hors du marché pendant la durée de la période d'option. La taxe est de compenser les vendeurs si l'acheteur sur le dos et généralement les vendeurs désirent une courte période et une taxe élevée. J'ai vu des frais allant de 25 $ jusqu'à 150 $, selon le prix de la propriété. OK, qui couvre le plus important et le plus lutté pour effets négociables sur un contrat de vente. Cette mai sembler un long chemin à parcourir, mais maintenant il doit être clairement pourquoi une offre verbale est généralement assez vide de sens. Il ya tout simplement trop nombreux autres facteurs qui influent sur le résultat net du vendeur. En outre, les offres verbales ne valent pas le papier sur lequel elles sont écrites sur ... euh, ne sont pas écrites. Au Texas, pour qu'un contrat soit juridiquement contraignant il doit être écrit et signé par toutes les parties. Realtors sont tenus de présenter des offres écrites aux vendeurs, mais il n'ya aucune exigence similaire pour les offres verbales. Il ya beaucoup de soi-disant experts qui conseillent aux acheteurs que leur première offre devrait être une offre lowball de voir comment les vendeurs sont motivés. Ou l'offre lowball est perçue comme un moyen d'obtenir du vendeur à baisser son prix par un montant considérable. Comme quelqu'un qui a vendu sa propre maison et comme un agent immobilier qui a présenté de nombreuses offres pour les vendeurs, je peux vous dire que vous propose lowball ont généralement l'effet inverse de l'intention un. Ils ont aussi pour effet de rendre les vendeurs fou. Une offre lowball dit au vendeur: Vous êtes un idiot, votre maison ne vaut pas n'importe où près ce que vous pensez qu'il est, c'est juste un morceau de merde que je suis prêt à décoller vos mains. La plupart des gens ne veulent pas entendre ce genre de chose, et c'est pourquoi de nombreuses offres lowball sont tout simplement ignorées, surtout verbale. Cela ne veut pas dire que LOWBALLING ne fonctionne pas de temps en temps, parfois les circonstances sont tout à droite et le vendeur est d'accord ou tout au moins les compteurs dos où les acheteurs veulent être. Donc, il ne peut rien de demander, non? Eh bien, parfois il le peut. J'ai eu les vendeurs me disent: «Nous n'allons pas le leur vendre au prix TOUT!" Maintenant, quand le même acheteur a une offre plus raisonnable qu'ils ne le regarder et même contré en arrière, mais je vous garantis qu'ils étaient un LOT moins négociables que ce qu'ils auraient été si l'offre plus raisonnable été réalisés à l'avant. Comment pouvez-vous savoir à l'avance dans quel sens cela va durer? Eh bien, sans une boule de cristal, vous n'avez pas. Mais un bon agent peut indiquer des choses qui indiquent mai plus de vendeurs négociable: la maison sur le marché depuis longtemps, de vendeurs en ville, ou à la maison fait partie d'une succession. Et encore, ces mêmes facteurs mai être une indication de non-vendeurs négociable. La maison a été mis sur le marché depuis longtemps parce qu'il est trop haut prix, et les vendeurs ne veut pas descendre du tout. Les facteurs hors de vendeurs ville mai être en mesure de supporter deux hypothèques indéfiniment. Les enfants de parents décédés ont souvent une vision exagérée de la valeur de votre maison, surtout si ils ont grandi et j'y ai de bons souvenirs de la maison. Alors, combien devriez-vous offrir? Votre agent immobilier peut tirer jusqu'à dernières ventes comparables d'autres logements similaires afin que vous puissiez voir ce qu'il devrait faire pour l'acheter. En outre, il est utile d'examiner le ratio du prix demandé pour prix de vente. Si la plupart des maisons dans la région de vendre à un prix 98% du prix demandé et cette maison est comme la plupart des autres, le vendeur ne va savoir cela aussi et n'est pas susceptible allons considérer une offre de 80%. Votre agent immobilier peut vous conseiller sur le prix, et n'oubliez pas les autres points à négocier avoir un grand effet sur le prix. Vous avez peut s'en tirer avec une offre inférieure si vous ne demandez pas de concessions au vendeur sur les autres points négociables. Ou encore, si par exemple il n'y a aucune période d'option. Une fois le contrat est rempli et signé par l'acheteur, il est livré (généralement accompagné d'une photocopie du chèque d'arrhes) à l'agent inscripteur qui présente l'offre au vendeur. L'agent inscripteur, nous l'espérons préparer une feuille net qui montre que le vendeur à quel point ils peuvent s'attendre à la poche étant donné les conditions de l'offre qu'ils présentent. Si le vendeur accepte les termes de l'offre, le vendeur signe simplement le contrat. Une fois que l'agent de l'acheteur a été informé que le vendeur a signé le contrat, le contrat aurait été «exécuté». Woohoo, nous avons un deal! Généralement, il ne va pas tout à fait cela en douceur. Vendeurs se trouve en général un (ou plusieurs) des articles ou des montants à laquelle ils s'opposent. «Je ne paie pas pour leur enquête!" Ou "On veut mettre un nouveau toit sur? Celui-là est parfaitement bon ... il n'a que 19 ans! "Dans ces cas, les vendeurs seront tout simplement une croix sur les parties du contrat auquel ils objet et / ou de modifier les montants, dont les parcours initiaux et les changements qu'ils ont faits. Par exemple, le vendeur pourrait rayer le prix offert de 94.000 $ et à écrire en 99000 $ et le paraphe. Si le vendeur effectue des changements au contrat, généralement, ils le signeront aussi, avant qu'il ne soit rendu à l'agent de l'acheteur. Le contrat n'est pas valable, cependant, jusqu'à ce que les initiales acheteur les modifications. Lorsque le vendeur a fait des changements à une offre, et l'envoie à l'acheteur, il est dit faire une contre-offre. L'acheteur est libre d'accepter les conditions offertes par le vendeur ou pour apporter des modifications de son cru. Dans l'exemple ci-dessus, l'acheteur pourrait rayer les $ 99,000 que le vendeur a écrit et écrire dans $ 96,500 et le paraphe. Cette évolution et le paraphe peut être fait sur l'un des éléments négociables. Le processus de lutte contre le dos et continue de suite jusqu'à ce qu'un accord soit conclu entre l'acheteur et le vendeur et les deux parties ont paraphé toutes les modifications apportées au contrat. Si de nombreux changements ont été faites et l'offre et de process contre-allées et venues quelques fois, le contrat ressemble souvent à un énorme gâchis, mais elle est toujours valable. Une fois que chacun a "signé" (ie paraphé) tous les changements et agent de l'acheteur est informé le contrat est «exécuté» et la période d'option commence. La propriété est maintenant «sous contrat». Il ya beaucoup plus de choses à prendre en compte concernant les éléments à négocier lors de faire une offre mais qui est au-delà du champ d'application de cet article. Heureusement, maintenant vous avez une bonne vue d'ensemble de contrats, d'offres et de contre et la façon dont les flux de processus. Stay tuned for sous contrat et la période d'option. |