Maintenant que votre offre d'une propriété commerciale a été acceptée, votre contrat d'achat sera spécifier que vous avez quelque part entre 15-30 jours période de due diligence pour enquêter sur la propriété. À la suite de vos enquêtes, vous déciderez soit de:
- Annuler l'achat et obtenir un remboursement complet de votre dépôt. Il est important de savoir que pendant cette période de due diligence, vous pouvez annuler la transaction pour toutes raisons et ne sont pas tenus de justifier la raison avec le vendeur.
- Continuer sur la transaction.
Il est donc important de mener une enquête approfondie sur la propriété. Une fois la période de vérification diligente expire, vous ne pouvez annuler la transaction si le prêt si elle n'est pas approuvée. Bien que votre conseiller en immobilier vous aidera à effectuer les tâches suivantes, vous mai voulez savoir tout le processus pour s'assurer que vous comprenez ce qui se passe.
Inspection physique: Cette mai sera la première fois que vous visitez le bien, comme elle mai être situé loin de votre maison. Vous pouvez soit visiter par vous-même ou prendre rendez-vous avec le gestionnaire des biens en cours de vous faire visiter (si oui, utiliser cela comme une occasion de se rencontrer et d'évaluer un gestionnaire de biens potentiels). Il est très fréquent que le vendeur ne veut pas les acheteurs potentiels de parler aux locataires en place et leur faire savoir que la propriété est à vendre. Reportez-vous aux articles "ce que signifie 'Location' dans l'immobilier commercial" et "Things to Consider Lorsque vous achetez une propriété commerciale» écrit par le même auteur. Vous souhaitez mai à planifier à l'avance et avoir une liste des choses que vous voulez en savoir sur la propriété et la méthode que vous utilisez pour obtenir les informations. Vous mai besoin d'être créatif dans votre méthode de récupération des informations. Par exemple: vous voulez mai pour le découvrir:
- Si le locataire restaurant se porte bien par le déjeuner.
- Si le nettoyeur à sec locataire envisage de renouveler le bail en demandant à la légère si l'entreprise se porte bien.
Vous obtiendrez beaucoup d'information en parlant avec les locataires (ne les laissez pas connaître le bien est à vendre) dans le centre sans leur laisser savoir que vous pourriez être leur propriétaire.
Book & Records: Normalement dans 10 jours, le vendeur vous donnera des informations sur:
- Revenus et dépenses: ils comprennent le loyer, les remboursements par les locataires à partir des 2-3 dernières années. Idéalement, le revenu devrait augmenter d'année en année en raison d'augmentation de loyer. Si le revenu fluctue d'année en année, alors c'est un drapeau rouge que vous avez besoin de comprendre la raison. Vous voulez également savoir si les locataires paient un loyer à temps ou non. Concernant les dépenses, vous voulez vous assurer que vous recevez des relevés d'impôt foncier, les bons du trash, les services publics les factures, les bons du balayage, et l'aménagement paysager et contrats de maintenance. En Californie, les impôts fonciers seront automatiquement ajustés en fonction du prix d'achat. Ils pourraient être beaucoup plus élevé si le prix d'achat est beaucoup plus élevé que la valeur actuelle évaluée. Toutefois, dans les propriétés de nombreux autres états sont réévaluées pour les impôts fins de la propriété de quelques années et ne sont pas nécessairement fondées sur le prix d'achat. En conséquence, les impôts fonciers de nouveaux mai pas augmenter autant que, en Californie. L'essentiel, c'est que vous voulez vérifier l'exploitation Bénéfice net (revenu après toutes les dépenses ou AI) est correct comme annoncé.
- Baux: les baux commerciaux sont généralement 20-40 pages de long. Toutefois, elles sont souvent identiques sauf le nom du locataire, l'unité, le loyer et conditions du bail. Vous aurez besoin de vérifier le loyer, durée du bail sont les mêmes ou meilleures que les chiffres dans le registre des loyers. Si le vendeur dit que les baux sont NNN, vérifie dans le bail que les dépenses payées par le propriétaire sont remboursés par les locataires. Vous voulez également savoir qui paie les frais de gestion de propriété et les réparations de toiture et de structure. Parfois, le courtier inscripteur annonce que les baux sont NNN mais ne mentionne pas le locateur doit payer pour ces frais ou d'inclure ces dépenses dans le calcul de NOI.
Property Inspection: Il existe 2 principaux rapports de propriétés commerciales.
- Votre conseiller vous commander un rapport d'inspection de la propriété d'une société commerciale d'inspection des biens et de vous fournir un rapport. Ce rapport évaluera l'état de la propriété, notamment la description du bâtiment, de drainage et de pavage, des éléments structuraux, la composition du toit, un parking et l'aménagement paysager, de l'inspection rapide des systèmes électriques, systèmes de plomberie, de chauffage / ventilation / systèmes de climatisation, protection incendie , et la conformité aux Americans with Disabilities Act (ADA). Le rapport fournit également une estimation approximative pour corriger les lacunes critiques. Vous devriez prendre le temps de lire ce rapport d'inspection de la propriété, parlez à l'inspecteur des propriétés si nécessaire et laissez votre conseiller si vous souhaitez que le vendeur à réparer quoi que ce soit, de préférence au frais du vendeur. En règle générale, vous souhaitez à tous les manquements liés à la santé et la sécurité, par exemple l'éclairage des issues de secours ne fonctionne pas ou exposés câblage électrique qui doit être pris en charge avant la clôture de dépôt fiduciaire. La langue dans certains de ces rapports d'inspection de mai son très peur que ce que les sociétés d'inspection des biens tenter de limiter leur exposition aux risques en matière d'alerte pas les acheteurs à propos de certaines des lacunes.
- Le prêteur pour une «phase I» ou pour l'environnement Rapport d'évaluation. Ce rapport vous indiquera si le sol est contaminé ou non. Il fournit également une liste de sites contaminés au sein de miles et demi de la propriété. Le rapport pourrait être de plusieurs centaines de pages. Vous devriez au moins lire le résumé qui est de 1-2 pages pour voir s'il ya des recommandations et rien d'inhabituel. Normalement il ya 2 possibilités:
- Il n'existe aucune preuve de contamination il n'y a donc rien à craindre;
- Il existe des preuves de contamination du sol possible, par exemple réservoir souterrain. L'inspection mai recommandons une plus coûteux Phase II Report. Il s'agit de tester l'eau et le sol pour mesurer le niveau de contamination le cas échéant. Si le niveau dépasse une certaines normes gouvernementales, le prêteur baisse la plus probable du prêt.
Titre & Enquête: Vous recevrez un engagement titre qui assure que vous avez un titre clair à la propriété. Il vous dira qui est propriétaire du bien ainsi ce propriétaire devrait être le vendeur dans le contrat d'achat. Vous devriez revoir les exigences et les exceptions à l'assurance de titres pour s'assurer que vous êtes à l'aise avec eux. L'enquête devrait vous dire la taille du lot, d'impression pied de l'immeuble, le nombre de places de stationnement (y at-il assez de places de stationnement pour les locataires et les clients?) Et prend note de l'arpenteur. Vous mai voulez lire une partie des billets pour voir s'il ya quelque chose d'anormal, par exemple le toit mai empiéter la propriété adjacente.
Financement: votre conseiller doit vous aider à obtenir du financement pour l'achat par l'envoi de la demande de prêt à plusieurs prêteurs commerciaux. De préférence, vous devriez recevoir un couple de lettres d'intention (LOI) de prêteurs commerciaux indiquant
- Comment prêt que vous pouvez emprunter
- Taux d'intérêt
- Termes
- Commissions sur prêts
Bien que la lettre d'intention ne sont pas l'approbation du prêt final, ils vous donnent une idée approximative si vous avez assez d'argent pour faire la transaction et quelles sont vos flux de trésorerie seront. Cela vous aidera à décider si elle est logique d'investissement à avancer. Une fois que vous effectuez toutes les étapes ci-dessus, vous devriez avoir suffisamment d'informations pour prendre une décision d'avancer ou d'annuler la transaction.
