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Cette question venait de Kiho Kim à Anaheim, en Californie et, étonnamment, n'a pas de réponse simple. Quand quelqu'un me pose cette question, je sais qu'ils sont sans doute porté sur une chose: le prêt avec le plus bas taux d'intérêt. Malheureusement, dans l'immobilier commercial, cette approche peut finir par vous coûter beaucoup d'argent. Lorsque vous vous impliquez dans l'immobilier commercial, vous êtes impliqué dans une méthode plus sophistiquée d'investir votre argent. L'immobilier commercial et des prêts immobiliers commerciaux ont beaucoup de "pièces mobiles» et l'approche que les prêteurs commerciaux prendre est bien différente de celles en matière de prêts résidentiels. Lors de l'examen du financement sur un morceau de biens de placement, vous devez aborder le processus avec la «planification des créances hypothécaires commerciales« à l'esprit. Ce qui est en planification hypothécaire commercial? C'est un processus dans lequel tous les aspects du prêt sont pris en compte dans le cadre du portefeuille actuel de l'investisseur immobilier commercial, les buts futur du portefeuille, le style d'investissement et besoins de trésorerie. Voyons comment cela fonctionne dans un exemple concret et ensuite utiliser cet exemple pour répondre à approfondir la question d'origine dans le premier paragraphe. Quel est le meilleur prêt? Un bras 3 / 1 avec une baisse de 3 année de pré-peine de paiement de 3% -2% -1%, un taux de 6,75%, un amortissement intégral de 30 ans, et une marge de 2,50% LIBOR plus de 6 mois, ou un taux de 10 ans, fixe prêt exigible dans 10 ans, avec un amortissement de 30 ans, à un taux de 5,9%, avec une pénalité de remboursement anticipé de maintenance Rendement jusqu'à 9,75 années se sont écoulées? Sur la face d'elle, la raison en 10 30 est presque un point de pourcentage de moins dans la rate! N brainer, non? Let's remplir un peu plus de détails et de voir si cette analyse reste. L'investisseur envisage le prêt est un investisseur actif immobilier qui achète des propriétés qui ont des postes vacants ou mois à mois que les locataires sont gérés en légère baisse et a besoin de mises à niveau. Il détient des propriétés, jusqu'au renouvellement de locataires, rénové, puis les vend à générer des liquidités pour de nouveaux achats dans un Exchange 1031 pour conserver son pouvoir d'achat. À la lumière de cette information, la raison en 10 30 est un prêt terrible. Il est probable que ce type d'investisseurs seraient prêts à vendre la propriété en 3ème année de profiter de la période d'Exchange 1031 exploitation et fournir un historique de crédit-bail s'est stabilisé à un nouvel acheteur. Il avait seulement face à une pre 1% pénalité pour paiement en utilisant le bras 3 / 1, quelque chose qu'il pourrait facilement tenir compte dans ses «coûts». Le prêt à taux fixe avec ses pré-entretien Rendement pénalité pour paiement pourrait littéralement lui a coûté des centaines de milliers de de dollars, selon les conditions du marché, quand il va vendre la propriété. En fait, il serait sans doute contenir un "lock out" clause empêchant totalement un paiement pour un maximum de 4 ans. Ce prêt devra être assumé par le nouvel acheteur ainsi que la différence en numéraire, ce qui limite le bassin potentiel d'acheteurs pour cette propriété. Alors, comment cet exemple, répondre à notre question: «Quel est le meilleur prêt hypothécaire commercial?" De cette façon: «L'hypothèque de meilleurs systèmes commerciaux est celui qui correspond le mieux à l'investisseur ses objectifs commerciaux à court terme et long terme, la tolérance au risque, style d'investissement et l'investissement au main ». Et en tant que side note, assurez-vous de travailler avec quelqu'un qui s'y connaît non seulement dans le courtage de prêts commerciaux, mais qui ne prendra le temps d'examiner tous les facteurs qui pourraient influer sur les opérations actuelles et futures. |