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Quand il s'agit de producteurs de revenus immobiliers, les acheteurs sont confrontés à beaucoup de bruit revenu d'exploitation net considérablement exagérés. Alors, comment dites-vous à l'avis d'intention réelle de ce bruit? Soyez réaliste quant au résultat brut d'exploitation et de savoir quelles dépenses d'exploitation sont les dépenses standard de votre prêteur s'attendent à voir. La norme de l'industrie pour les dépenses d'exploitation des propriétés résidentielles de la location comprend: les taxes foncières, l'assurance des biens, les réparations et l'entretien, les services publics, la gestion, de gardiennage, et l'intérieur / extérieur pour la décoration. Est-ce là ce que le vendeur, le mandataire du vendeur, ou même votre agent vous donne? Probablement pas. Les premiers numéros de l'investisseur voit sur une propriété sont les données pro forma. Une définition de dictionnaire de Pro forma le désigne comme un adjectif, sens 1) "Fait comme une formalité; superficielle" ou 2) »prévu à l'avance de manière à prescrire la forme ou décrire des objets: une pro forma copie d'un document." (Dictionary.com) Pour nos fins, il est plus utile de revenir à la racine latine du mot. Pro forma, traduit du latin, signifie en fait «dans un souci de". Les données pro forma présente des informations fondées sur des hypothèses qui n'existent pas actuellement, mais «dans un souci de« l'argument, les données suppose sont vraies. Le pro forma mai présente un potentiel de revenu selon les hypothèses que 1) l'occupation est de 100%, 2) les taux de location ont été soulevées, et 3) les frais ont été coupés. Pendant ce temps, les vrais numéros d'Etat qu'à la baisse, les taux actuels de location, et la hausse des charges, l'occupation est nettement en dessous de 100%. Soyez réaliste quant au résultat brut d'exploitation. Pensez comme un prêteur. En tant qu'investisseur, vous voyez le potentiel d'augmentation des taux de location. Un prêteur ne peut pas voir potentiels. Un prêteur ne peut voir que ce qui est et, comme telle, aura besoin de trois ans de revenus et des déclarations de dépenses. Les bonnes nouvelles ici, en traitant avec votre prêteur, c'est que les dépenses de fonctionnement standard peuvent désormais contribuer à sauver votre prêt. Dans le pro forma, de certains frais standard mai ont été négligés, mais si votre prêteur reçoit ses mains sur les documents fiscaux du vendeur, les frais vont de sauter de la page comme des lemmings, l'un après l'autre, dans une tentative de suicide pour détruire toutes les traces de revenus. Quand vous apprenez à penser comme un prêteur, vous pourrez voir des créances anciennes qui tombent au-delà de la portée des dépenses d'exploitation normales. Vous verrez le revenu réel et les dépenses standard et sortira, en hausse de sortir du bruit, avec les véritables revenus nets d'exploitation. |