Lors de l'évaluation du potentiel d'investissement de tout bien revenu, il est
un critère de base que vous devez appliquer.
C'est coûts par rapport aux revenus. Autrement dit, les revenus immobiliers doivent dépasser
le coût mensuel d'un montant admissible ou de la propriété ne génère pas
un flux de trésorerie positif.
Par définition, un immeuble à revenus moyens "un bien qui produit un revenu».
Cela semble incroyablement simple et fondamentale, mais elle est ignorée par l'immense majorité
de nouveaux investisseurs immobiliers. Je parle ici spécifiquement de flux de trésorerie,
lorsque j'utilise le terme «revenus de la propriété».
Pour être rentable, vous devez acheter des immeubles productifs de revenu à des prix qui
vous permettent de générer un flux de trésorerie positif. L'un des problèmes les plus importants parmi les
nouveaux investisseurs est l'incapacité d'évaluer avec précision le potentiel de flux de trésorerie.
Aujourd'hui, la hausse des prix de vente, lorsqu'il est combiné avec les taxes et les frais d'assurance
ont rendu beaucoup de soi-disant propriétés à revenus sans valeur comme des investissements.
Trop payer pour un bien signifie que vous ne pouvez pas générer un moyen acceptable
de flux de trésorerie positif.
Investisseurs excité mais ignorants sont plunking bas beaucoup d'argent pour un bien immobilier
sans vérifier pour s'assurer que le revenu réel sera de couvrir les coûts.
Cela a conduit à une augmentation drastique du nombre de saisies de
investissement de propriété du sol.
Quand il s'agit de revenus de la propriété tout ce que vous avez vraiment besoin de savoir ce qu'il va une
Coût de la propriété vous par mois comparativement à savoir combien de revenus pouvez-vous attendre
à partir de cette propriété chaque mois.
Mon revenu mensuel anticipé devrait dépasser mon total des coûts mensuels par
au moins 200 $ ou plus pour une propriété à être une affaire relativement bonne.
La plupart des investisseurs expérimentés envisagerait de 200 $ pour être le minimum
montant des flux de trésorerie positif qu'ils accepteraient. Si vous ne pouvez pas obtenir un
flux de trésorerie raisonnable - ne l'achetez pas. It's that simple.
Peu importe ce que le vendeur demande pour un immeuble à revenus.
Du point de vue d'un investisseur qui envisage l'achat d'un particulier
Revenus de la propriété au prix demandé n'est pas pertinent.
Le revenu est la principale question qui anime ce prix d'offre. S'il n'y a pas suffisamment
Je suis revenu soit arrivé à baisser mes prix acheter à un niveau raisonnable ou tout simplement à pied
loin de la transaction. La dernière chose que je veux faire est de payer trop cher va po
Par conséquent, le prix demandé par le vendeur est uniquement valable dans la mesure où la propriété
peut générer un revenu suffisant pour justifier le prix.
Quand vous évaluez un immeuble à revenus que vous devez savoir comment le revenu beaucoup plus
vous pouvez raisonnablement attendre de cette propriété chaque mois. Pas ce que le
le vendeur m'a dit, pas ce que mon ami au bureau est de me dire, mais ce que je peux
raisonnablement s'attendre à partir de mes propres recherches.
C'est un domaine où vous ne voulez pas prendre le vendeur ou de quelqu'un d'autre mot.
Pour vous protéger, vous devez vérifier les revenus probables pour vous-même.
C'est l'une des erreurs les plus fréquentes de nouveaux investisseurs faire.
Faire des hypothèses sur le revenu, sans vérifier les nombres réels
pouvez-vous laisser avec un flux de trésorerie négatif et vous mettre en forclusion.
Donc il suffit de dire qu'il est très important que le revenu potentiel ne pourra être vérifiée
avant de prendre une offre écrite. Vous le faire simplement en découvrant ce que d'autres
propriétés de taille similaire dans la région immédiate sont en location pour.
Une fois que je sais ce que le potentiel de revenu est la probabilité pour une propriété donnée, alors
Je suis prêt à déterminer ce que je peux réellement offrir à la propriété en
"Ingénierie à rebours» basé sur le revenu.
Disons par exemple que loue un bien donné pour 1000 $ par mois
et le vendeur demande à 139,000 $ pour la propriété. Est-ce une affaire ou pas?
Le plus simple pour répondre à la question est de prendre une calculatrice hypothécaire
et exécuter les chiffres.
Prix de vente 139,000 $ Mise de fonds $ 13,900 (10% vers le bas) Montant du prêt 125,100 $ Taux d'intérêt 7,25% Durée en mois: 360 (30 Référence an) mensuels de capital et des intérêts 853,40 $
Le calcul présenté ici est basé sur des critères de placement Standard
qui sont généralement de 10% vers le bas, (ou plus) requis pour les biens d'investissement.
Un taux d'intérêt de 7,25% est raisonnable pour un investisseur avec un meilleur crédit.
(Votre taux réels varient mai, c'est à titre d'exemple seulement).
J'utilise un terme 360 mois tout simplement parce que c'est le plus long délai d'exécution possible
et représente donc le paiement intégral plus bas possible.
Alors qu'avons-nous ici? Fondamentalement, nous avons une propriété, nous pouvons louer
pour 1000 $ par mois. Et nous voyons de notre calcul rapide que cette propriété
va nous coûter 853,40 $ par mois pour le principal et les intérêts.
Nous n'avons pas encore ajouter des taxes et des assurances. Taxes et assurances devraient
montant facilement à 150 $ ou plus par mois. (Beaucoup plus dans certaines régions).
En principal, intérêts, taxes et assurances sont vos Piti.
Notre paiement (PITI) seront 1003,40 $, mais nos revenus ne sera de 1000 $.
Nous allons perdre un minimum de 3 $ par mois. Étant donné que l'objet de
du jeu est de gagner de l'argent, nous devons arriver à un prix d'offre qui sera
nous permettent de le faire. C'est là que «l'ingénierie à rebours» entre en scène.
Pour en revenir à ma calculatrice PITI dans le "Real Estate Investors Guide d'achat du droit»,
Je vais commencer à baisser le prix de vente par tranches de 10.000 $, jusqu'à ce que je
trouver un montant qui me permettra de gagner un flux de trésorerie positif de 200 $ ou plus.
Je travaille en arrière en commençant par le vendeur le prix demandé et descendant
jusqu'à ce que je trouve un numéro qui me permet de net au moins 200 $ par mois.
Si je baisse le prix de vente dans ma calculatrice à partir de $ 139,000 à $ 129,000 mon
P & I passera à 785,18 $. Je n'ai pas changé le taux d'intérêt ou le nombre d'années.
Je suis seulement à changer les prix de vente. 785,18 $ ajoutés à mes 150 $ par mois
pour les taxes et assurances donne-moi maintenant un coût total de 935,18 $. Soustraite de
nos 1000 $ de loyer par mois, nous avons désormais atteint un cash flow positif de 64,82 $.
Toujours pas ce que nous recherchons, mais nous allons dans la bonne direction.
Suivant Je baisse le prix de vente de $ 119,000, ré-exécuter le calcul et mon
P & I sera en baisse à 716,97 $. Ajouté à nos impôts de 150 $ et d'assurance que nous avons maintenant
bis (PITI principal, intérêts, impôts, assurance) de 866,97 $. Potentiel positif
flux de trésorerie se situe maintenant à 133,03 $ par mois. Je n'ai pas encore atteint mon objectif
de 200 $ Flux de trésorerie positifs par mois, mais je suis à nouveau dirigé dans le droit
direction. Prochaine, je vais laisser tomber le prix de vente de $ 109,000.
À 109.000 $ my P & I est maintenant $ 648.75. Ajouté à mes 150 $ pour les taxes et les assurances,
mon total PITI seront 798.75 $ bingo!
1,000 $ - 798,75 $ = 201,25 $ de flux de trésorerie positif.
J'ai identifié le montant maximum que je peux payer afin d'atteindre mes
taux de référence de 200 $ par mois de flux de trésorerie positif.
Passons en revue rapidement --
Le vendeur demande 139.000 $ pour un bien qui va louer pour 1000 $ par mois.
Si je payer aux vendeurs le prix demandé, je vais perdre de l'argent tous les mois
Utilisation de ma calculatrice PITI j'ai ajusté le prix demandé à la baisse,
recalculant le paiement jusqu'à ce que j'arrive au point où j'ai réalisé mon
souhaitée des flux de trésorerie positif.
Telle est l'essence de «l'ingénierie à rebours» de votre prix d'offre.
Comme vous pouvez le voir dans cet exemple, il est totalement hors de ce que le vendeur
l'interroge. Il est seulement important de savoir ce que vous pouvez vous permettre de payer pour
conserver les paiements à un niveau qui vous permettra d'atteindre votre objectif de cash flow.
Dans ce cas particulier, je voudrais proposer pas plus de 109,000 $ pour la propriété.
Bien sûr, le vendeur peut refuser mon prix d'offre et d'essayer de tenir plus.
Mais je sais que je ne peut pas dépasser 109.000 dollars si je veux que mon flux de trésorerie d'être à
moins 200 $ par mois. Ce n'est pas une décision émotionnelle.
Cela ne me concerne moins d'acheter une propriété si elle ne fera pas d'argent.
C'est un moyen facile de déterminer combien vous pouvez vraiment offrir des biens sur le revenu.
Si tu parles de maisons unifamiliales ou d'immeubles à plusieurs unités appartement,
votre flux de trésorerie doit être plus élevée que les coûts ou vous ne ferez pas d'argent .***
