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Comme un initié de l'immobilier commercial, vous aurez besoin pour évaluer les propriétés à revenus. Pour ce faire, l'analyse des revenus et des feuilles de dépenses de la propriété sujet dans lequel vous êtes intéressé. Des revenus et des feuilles de dépenses ne concernent pas le financement de fantaisie ou des numéros, et vous n'avez pas à prendre une classe difficile dans la finance, afin de décrypter les chiffres et ce qu'ils signifient pour l'utilisateur final. Il est très important pour vous de comprendre les bases des recettes et des feuilles de dépenses que vous puissiez vérifier combien d'argent la propriété est en production effective, ainsi que les dépenses consacrées à des dépenses telles que l'entretien, peut-être les services publics, et les autres frais. Avec la plupart des propriétés que vous pourrez obtenir le revenu et des feuilles de dépenses du courtier ou de propriétaire même de la propriété. Si l'établissement ne dispose pas, alors il est probablement très mal géré et il est besoin de beaucoup de changements. Cela pourrait être un fixateur grande propriété supérieur, aussi longtemps que vous reconnaître le risque qui vient avec elle. La plupart des revenus et des feuilles de dépenses sera similaire pour l'immobilier. Toutefois, si jamais il ya un élément que vous ne comprenez pas, ou il semble étrange à la propriété, demandez simplement le courtier ou l'agent d'aide à expliquer ce point. L'ordre du jour pourrait être quelque chose de spécifique à la propriété, ou d'une escroquerie que le comptable essaie de jouer pour rendre la propriété apparaître soit de meilleure qualité, ou même pire que ce qu'elle est réellement. Ne laissez pas passer un article car vous ne comprenez pas. Obtenez tous les détails, et le traiter comme un élément important de votre enquête. L'aspect le plus important des revenus et des feuilles de dépenses est le résultat entre les deux catégories. Cela est exprimé dans l'équation simple suivante: Loyers bruts (revenus) - Dépenses de fonctionnement = Revenu net d'exploitation (NOI) Bénéfice net d'exploitation est de savoir comment vous évaluer si un bien est d'interprétation, ainsi que de déterminer le taux de plafonnement, qui est utilisé pour trouver le prix de vente d'une propriété. Alors regardons les revenus et feuille de dépenses de comprendre les éléments de base que vous pourrez trouver. Sur le revenu: Le revenu est tout l'argent que génère une propriété par la rente, les buanderies, les distributeurs automatiques, les services publics (si les locataires paient propres utilitaires), peut-être des salles de jeu, si la propriété est un hôtel, et toute autre source qui génère des cash pour le propriétaire. Ceci est enregistré dans une période donnée, souvent hebdomadaires, mensuels, trimestriels ou annuels à jour. Soyez sûr de connaître cette période les revenus spécifiques et feuille de dépenses parce qu'il est en fait une énorme différence si les chiffres sont tirés d'un mois ou une année complète. Lors de l'évaluation d'une propriété, c'est une bonne idée d'afficher le revenu annuel et les fiches de dépenses, ainsi que les trois à cinq devant elle. Vous voulez voir comment le bien a effectué l'ensemble, et d'identifier tout changement bizarre ou des tendances dans les chiffres. Rappelez-vous que les revenus sont souvent séparées par chaque département dans lequel il est générer des fonds. C'est là que vous trouverez peut-objets les plus bizarres et je dois obtenir la clarté avant de prendre une décision sur la performance de l'établissement. Charges d'exploitation: Les charges sont souvent divisés en deux catégories différentes, l'exploitation et les dépenses fixes. Les charges d'exploitation sont les activités qui coûtent de l'argent pour exploiter la propriété effective. Ils peuvent varier de mois en mois, en fonction de l'activité et des changements dans la propriété. De gestion et autres frais peuvent être considérés comme des dépenses d'exploitation-ce que jamais les coûts sont associés à l'exploitation de la propriété elle-même. Lorsque ces frais sont réduits, alors vous pouvez augmenter votre revenu global. Le bénéfice d'exploitation net: l'avis d'intention est l'équilibre sur le bien après que les dépenses de fonctionnement ont été soustraits du revenu total. Avis de l'avis d'intention n'est que le revenu brut, moins les charges d'exploitation. Si le nombre est négatif, comme indiqué entre parenthèses (20.000 dollars), alors il est considéré comme une perte. Si le nombre est positif, 60,000 $, alors il est montré sans parenthèses. L'avis d'intention est le retour sans levier que tout propriétaire ou l'investisseur le rendement si les biens ont été opérés de la même façon exacte telle qu'elle est actuellement. Les dépenses fixes: les frais fixes sont les coûts d'une propriété a tous les mois, indépendant de l'activité et des opérations. Ce sont des dépenses en dehors de l'activité d'exploitation. Service de la dette et l'impôt sur le revenu payé en sont deux exemples de charges fixes. Parfois, les produits et charges mai être au mauvais endroit, alors assurez-vous de les mettre sous la bonne catégorie vous-même, et calculer les résultats. Encaisse à la fin de l'année: Il s'agit de la trésorerie globale qui est à la disposition du propriétaire de le faire avec ce qu'il ou elle sera, après tout les frais ont été soustraits du revenu total. Ce montant est déterminé avec l'amortissement de l'équation. Donc, si vous aviez soustrait plus tôt, alors soyez sûr de le rajouter au revenu net. Quelques notes sur les frais de recherche: Les frais de réparation et d'entretien: En regardant les frais de réparation et de maintenance, vous pouvez déterminer dans quelle mesure une propriété a été pris en charge, en plus d'inspecter la propriété vous-même. Chaque année, il devrait être d'environ 5% du revenu total consacré à l'entretien et de réparation. S'il ya des sauts plus grand que ça, la propriété mai ont subi un changement majeur ou de rénovation. Vous pouvez demander au propriétaire ou au courtier de savoir pourquoi le nombre soit très fortement augmenté ou diminué pendant une certaine période, et ils devraient être en mesure de vous le dire. Des frais de gestion: les frais de gestion devrait être identifié sur le revenu et feuille de dépenses, et si elles ne sont pas, alors la validité du rapport doit être remis en question. Toujours prévoir un montant que vous payez quelqu'un ou vous-même pour gérer la propriété parce qu'elle est une dépense viable que si le propriétaire a géré les biens ainsi, alors peut-être qu'il ou elle n'a pas mis un nombre dans la voie de la gestion, mais il est absolument nécessaire. Comme vous pouvez le voir, le revenu et des feuilles de dépenses ne sont pas difficiles à lire. Ce qui peut être difficile consiste à obtenir le soutien à certains nombres impairs que vous allez voir de temps en temps sur ces rapports. Posez vos questions et enquêter sur les nombres si besoin est, pour avoir une idée solide de la façon dont la propriété est exécutant exactement, et combien la propriété est réellement intéressant. Pour pratiquer, demander à un courtier pour un revenu et quelques feuilles de dépense, il ou elle mai ont des propriétés préalable. Examinez-les et voyez si vous pouvez identifier toutes les grandes catégories, ce qu'ils signifient, et comment ils sont utilisés. Vous aurez l'examen des recettes et des feuilles de dépenses en un rien de temps, et seront couronnés de succès pour déterminer la valeur d'une propriété. |