|
«La collecte plus d'impôts que ce qui est nécessaire est un vol légalisé." Ces paroles de sagesse, parlée par le président 13 des États-Unis, Calvin Coolidge, sonnent encore vrai dans la société d'aujourd'hui pour les propriétaires-occupants et propriétaires d'entreprises. Robbery mai sembler une parole dure, mais que diriez-vous si quelqu'un a essayé de vous vendre d'un an motel vieux draps pour 90% du coût initial? D'après le calendrier d'amortissement du district d'évaluation, il s'agit d'un marché équitable. La plupart des gens ne considèrent cet accord soit équitable et soit rejeter l'offre ou de demander un prix plus bas. Cela devrait être la même réflexion à laquelle le district d'évaluation overassesses votre entreprise de biens personnels (BPP). Texas loi exige des propriétaires d'entreprises de faire rapport BPP, les biens personnels utilisés pour la production de revenus, pour le district d'évaluation pour l'évaluation et la fiscalité. Bien qu'il n'y ait pas de sanctions pénales pour non-conformité avec la loi, il ya une pénalité de 10% de l'impôt. Par exemple, si vous avez un compte BPP évalués pour 100.000 $, vos taxes annuelles BPP est de 3000 $, basé sur un taux de 3% de taxe. La pénalité de 10% pour ce compte BPP serait de 300 $ (3,000 $ fois 10% équivaut à 300 $). La vaste gamme de valeur imposable pour les entreprises de biens personnels (BPP) permet d'obtenir d'importantes réductions de l'impôt foncier hautement probable. Il n'est pas inhabituel pour la gamme de valeur imposable pour les comptes de BPP pour des biens similaires de faire varier de 5000%! Par exemple, le mobilier et les ordinateurs pour les entreprises au sein de l'immeuble de bureaux varient parfois même de 1 $ à 50 $ par pied carré. Valeur de marché et à l'évaluation inégale ya deux options permettant d'interjeter appel des évaluations BPP. Compte tenu de l'inégalité dans les évaluations de BPP et la subjectivité de l'évaluation des BPP, les propriétaires ont une forte probabilité de succès lorsqu'elle est bien préparée pour un appel des évaluations BPP. Protestation à la fois la valeur de marché et à l'évaluation inégale. Comment faire appel? Pour interjeter appel BPP, vous pouvez soit utiliser le formulaire du contrôleur, ou envoyer une lettre à la commission d'examen des évaluations (ARB), le ou avant le 31 Mai de chaque année. La lettre de protestation à la CRÉF devrait identifier les biens et la raison de votre contestation (article 41.44d du Code du Texas impôt foncier). Conseils: · Comme le personnel du district d'évaluation tend à devenir plus motivés à régler les appels plus tard dans la saison contre plus tôt dans la saison, il est préférable de faire appel ou manifester le 31 Mai ou peu de temps avant la date limite. • Même si vous ne recevez pas d'avis d'évaluation foncière de votre compte BPP, il est toujours important d'envoyer un avis écrit d'appel ou de protestation. Le district d'évaluation n'a pas besoin d'envoyer un avis de votre évaluation foncière, si la valeur ne change pas de plus de 1000 $. Si l'avis d'évaluation foncière se perd dans le courrier, et que vous n'envoyez pas un avis de contestation, vous perdez votre droit d'appel pour l'année en cours. Lors de l'envoi d'un avis d'appel devant la Commission, également envoyer le district de l'instruction, un projet de loi 201 Chambre demande. House Projet de loi 201 réfère à l'article 41.461 du Code du Texas taxe foncière qui permet aux propriétaires d'obtenir une copie de toute preuve du district d'évaluation des plans d'utiliser à l'audience de la CRÉF 14 jours avant l'audience. Cette demande a interdit le district d'évaluation de l'utilisation de toute information qui n'a pas été fournie au propriétaire 14 jours avant l'audience de la CRÉF. Valeur marchande, la valeur comptable et contrôleur annexe Trois options populaires pour décrire la valeur pour BPP sont: la valeur de marché, valeur comptable, et le calendrier du contrôleur. La valeur marchande est définie à l'article 1.04 (7) du Code du Texas, l'impôt foncier qui se lit comme suit: «Valeur marchande» désigne le prix auquel un bien serait le transfert de l'argent ou son équivalent dans des conditions prévalant sur le marché si: (a) exposés à la vente sur le marché libre avec un temps raisonnable pour le vendeur de trouver un acheteur, (b) Tant le vendeur et l'acheteur d'en connaître de tous les usages et les fins pour lesquelles la propriété est adaptée et pour lesquelles il est capable d'être utilisé et aux restrictions applicables à son utilisation, et (c) Tant le vendeur et l'acheteur cherchent à maximiser leurs gains et aucune n'est en mesure de tirer parti des exigences de l'autre. Comparons maintenant les différences de valeur résultant de l'utilisation de la valeur de marché, valeur comptable et le calendrier du contrôleur. La BPP pour une chambre de motel typique comprend des éléments tels que la literie, linge, climatiseurs de fenêtre unité de climatisation, des serviettes et un téléviseur. Sur la base de la valeur du marché, après un an, ces types d'objets pourrait probablement être vendus que pour 10% à 30% du coût initial. La valeur comptable, sur la base des plans d'amortissement du gouvernement fédéral, indique une valeur de 80% du prix d'achat après un an. Calendrier Le contrôleur Texas pour BPP des motels a huit ans de vie avec 10% de dépréciation pour les sept premières années. Par conséquent, le calendrier contrôleur indique un an mobilier ancien hôtel valent 90% de leur prix d'achat initial. Ceci est clairement incompatible avec la valeur du marché pour ces articles. Inventaire Il existe un certain nombre de questions controversées liées à la façon dont l'inventaire est évalué. Il s'agit notamment de retrait, de dommages, de l'obsolescence fonctionnelle et la désuétude économique. Par exemple, quelle est la valeur marchande de la marchandise retournée pendant la semaine après Noël Janvier 1er (la date effective de l'évaluation)? Depuis la marchandise retournée a généralement été ouvert, endommagé, pièces manquantes ou mai constituer un point impopulaires, il vaut moins de coûts dans de nombreux cas. La valeur marchande est pertinent pour déterminer la valeur imposable pour l'inventaire des impôts Texas BPP. Inégales d'évaluation Les valeurs imposables pour les comptes de BPP efficacité est souvent de dix fois supérieure à cinquante fois sur une base par pied carré pour les entreprises du même secteur. Par exemple, les bureaux de courtage immobilier, qui ont 10,000 pieds carrés d'espace de bureau, mai ont évaluations allant de $ 10,000 - $ 500,000. Il semble peu probable que les ordinateurs et les meubles dans un bureau de courtage sont 50 fois plus précieux que ceux de l'entreprise d'un concurrent sur une base par pied carré. Districts d'évaluation ont tendance à accepter le montant de l'évaluation rendue par les propriétaires fonciers. Beaucoup de grandes entreprises rendent l'utilisation d'annonces d'actifs fixes. Districts d'évaluation utiliser l'information sur les coûts et le calendrier de base du contrôleur pour calculer la «valeur marchande» de la propriété. Les évaluations de ces comptes rendus ont tendance à déformer grossièrement la valeur réelle de ces propriétés. Les propriétaires qui ne rendent pas de valeur à l'extrémité inférieure de la fourchette de valeur. Bien qu'il semble logique que les districts d'évaluation de pénaliser les propriétaires qui ne rendent pas en augmentant fortement leur valeur imposable, la pratique est à l'opposé. Districts d'évaluation tendent à récompenser les propriétaires qui ne rendent pas en sortant de leurs valeurs imposables à des niveaux modestes. Cela crée un effet dissuasif à rendre. Elle a aussi inégalement les impôts des propriétaires qui rendent avec une liste d'actifs fixes. Ces facteurs ont entraîné un degré élevé de dispersion dans BPP évalué valeurs. Comment présenter un appel Sur inégal d'évaluation Contrairement à la croyance populaire, il est possible de faire appel BPP utilisant l'évaluation inégale, un concept qui est assez nouveau. La plupart des consultants de l'impôt foncier et les grands propriétaires n'ont pas envisagé ni utilisée en ce qui concerne l'évaluation inégale BPP. Districts d'évaluation sont résistants à la notion de faire appel BPP basée sur l'évaluation inégale. (Il n'est pas approprié pour les propriétaires de l'impôt foncier qui rendent utilisant une liste d'actifs fixes au plus haut niveau, basée sur l'utilisation du calendrier Contrôleur financier, au moment d'autoriser les propriétaires qui ne rendent pas des niveaux très maigre de l'évaluation.) Préparation d'un recours fondé sur l'évaluation inégale pour BPP est simple et directe. Commencez par obtenir des informations sur la valeur imposable, et la quantité d'espace de bureau / fabrication ou d'espace d'entrepôt pour les propriétaires de biens similaires au propriétaire du bien visé. Cela se fait généralement à l'aide de sociétés avec le même type des industries Code (SIC) comme propriétaire propriété en question. Vous pouvez obtenir ces informations en envoyant une demande des registres ouverts au district de l'instruction. Quand faire appel, la recherche de la valeur estimée de vos concurrents. Compiler les données relatives à la valeur estimée et la superficie du bâtiment pour les comptes de l'objet et comparables en un résumé: Appel chaque année sur la valeur marchande et à l'évaluation inégale. De faire appel de manière efficace sur ces deux options, l'évaluation de la recherche inégal fondé sur les éléments de comparaison d'évaluation sur le site Web de l'arrondissement d'évaluation et d'évaluer la valeur marchande de votre BPP. Après avoir examiné l'évaluation à la fois inégal et les options de la valeur de marché, déterminez votre objectif principal pour faire appel à votre compte BPP. Si ni la valeur de marché, ni l'évaluation inégale fournit une base permettant d'interjeter appel de vos taxes foncières, vous pouvez retirer l'avis de protestation ou tout simplement sauter l'audience. Conseils pour votre audience (Informal & ARB) Les audiences informelles • First rencontre avec l'évaluateur et expliquer poliment la base de votre ajustement. Donner à l'évaluateur une copie de votre témoignage et de l'expliquer d'une manière méthodique. • Le évaluateur examinera vos renseignements et les informations qu'il / elle a à sa disposition, et fera alors probablement d'une offre de règlement. Pencher sur l'offre de l'évaluateur et expliquer pourquoi votre témoignage est meilleur que ses preuves, et de nouveau la demande de votre valeur ou une valeur comprise entre votre valeur et de sa valeur. · Vous apprendrez rapidement la valeur la plus basse à l'évaluateur est disposé à accepter. À ce stade, vous avez besoin de se mettre d'accord ni à cette valeur ou de procéder à l'Office d'examen des évaluations (ARB) l'audition. · Si vous vous acquittez des recours au niveau informel, vous ne serez pas en mesure de poursuivre une audience de la CRÉF ou d'un recours judiciaire. Toutefois, il ne résout le problème en temps opportun. ARB audience · Introduction des deux parties à l'audience |