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J'ai eu l'occasion cette semaine pour répondre à un certain nombre de questions sur les appartements. Je trouve beaucoup de désinformation là-bas concernant le financement de ce type de revenu qui produit un excellent investissement. Avant d'entrer dans certaines idées fausses, je dois expliquer l'état du marché des appartements en général. Appartements assistons à une augmentation globale des loyers après une longue période de stabilité grâce à l'augmentation de maison unifamiliale, condo et les prix au cours des dernières années. Certains marchés, comme Houston, est surdimensionné. D'autres, comme Los Angeles, sont radicalement over priced. Tarification dans multifamilial est souvent exprimée comme une fonction du multiplicateur du loyer brut (GRM), mais plus exactement reflétés dans le taux de capitalisation (taux plafond). Le GRM exprime les prix de vente et la valeur comme un multiple du loyer annuel brut. Une vente de biens immobiliers pour 1,000,000 $ avec 100.000 $ de revenus annuels a un GRM de 10. Toutefois, il ne raconte pas toute l'histoire. Le taux de capitalisation mesure le retour sur investissement pour le capital investi dans une propriété. GRM utilisation de nos renseignements, nous pourrions avoir deux taux de capitalisation très différentes sur deux propriétés apparemment similaires. Le taux de capitalisation suppose que la propriété est acheté tout l'argent liquide et est calculé en divisant le revenu d'exploitation net (NOI) par le prix d'achat. Si nous avions deux propriétés de vente de 1 million $ avec des loyers bruts de 100,000 $ et GRMS de 10, ce qui serait le «meilleur» investissement? Si Propriété # 1 a un avis d'intention de 60,000 $ et Property # 2 a un avis d'intention de 30,000 $, leur taux de capitalisation sont respectivement 6% et 3%. Propriété 1 a un meilleur rendement de 100% du capital que la propriété 2. Beaucoup de facteurs entrent en jeu dans ce processus, mais vous pouvez voir que GRM peut être trompeuse. Alors qu'est-ce que tout cela a à voir avec les idées fausses appartement prêt? Une tonne! Idée reçue n ° 1: 80% LTV signifie 80% LTV! Faux. La plupart des prêteurs d'appartements sont concernés par ce qu'on appelle «la couverture de la dette." Cela signifie qu'ils cherchent uniquement à la propriété d'être la source de remboursement de leur prêt. Ainsi, même si un prêteur mai disent qu'ils peuvent vous donner un prêt de 80% sur un achat, une fois qu'ils regardent NOI de la propriété et taux de capitalisation, ils mai être en mesure de vous offrir 50%. Alors, attention à votre taux de capitalisation, vérifiez votre flux de trésorerie, et ne croyez pas tout ce que vous lisez le montant des prêts environ maximum. Idée reçue n ° 2. Financement vendeur peut faire la différence. J'entends à celui-ci a lot. La déclaration typique est quelque chose comme: «Le vendeur ne peut porter la différence à aucun paiement pendant 5 ans." C'est très bien, mais cela, vous n'obtiendrez pas la propriété. Ces prêteurs je l'ai mentionné ci-dessus sont soumis à certaines règles lorsque le financement de vendeur de souscription. Premièrement, ils ont d'imputer un paiement mensuel basé sur le montant de la note et son taux, en utilisant habituellement l'intérêt seulement. Puis, ils prennent ce paiement et l'ajouter au paiement qu'ils utilisent pour leur prêt. Une fois de plus, ils ont pour tester la couverture de la dette. La réalité est que le plus vendeur que porter un bien immobilier peut bénéficier d'est d'environ 10% du prix de vente. Idée reçue n ° 3: les loyers sont inférieurs au marché Way! Cette mai être le cas, mais le prêteur ne va que de baser son emprunt sur les loyers dans la propriété NOW. Il existe quelques exceptions à cela, mais ils ne vont pas vraiment beaucoup vous aider. Un propriétaire-unité occupés et les logements vacants sera fixé au marché, mais vous ne voulez pas trop de logements vacants ou le prêteur ne voudront pas l'affaire. Il est possible d'obtenir préclusion reconnaissant retour une augmentation de loyer avant la clôture du dépôt fiduciaire, mais une bonne chance d'obtenir un vendeur d'accepter cela. Comme vous pouvez le constater, le processus de financement n'est jamais aussi facile que certains voudraient vous faire croire. Travailler avec des professionnels, faites de votre diligence raisonnable, et le travail sur le financement à venir de temps et de vos projets ira beaucoup plus en douceur. |