Les huit plus grands acheteurs Faire des erreurs dans Real Estate (et comment les éviter)

Nous nous considérons comme des conseillers. Avec les acheteurs, notre rôle est d'aider les clients à trouver, négocier et acheter des biens tout en évitant des erreurs critiques dans le processus.

Récemment, nous avons interrogé des personnes de notre équipe ainsi que nos collègues à Boulder Creative Logement. Nous avons également examiné certains de ce que nous avons appris dans l'immobilier ici, à Boulder et à partir de notre expérience dans l'immobilier sur Nantucket.

Le résultat est le plus gros acheteur Huit erreurs et comment les éviter. Comme toujours, n'hésitez pas à nous contacter pour toute question ou commentaire. Vous pouvez également me rejoindre au 303.746.6896.

Les huit plus gros acheteur Mistakes
(et comment les éviter)

Erreur # 8. Skipping due diligence sur la localisation et la communauté.

Depuis le temps qu'il faut pour faire la navette à la qualité des écoles de quartier, beaucoup de choses peuvent affecter la jouissance de votre maison qui a peu à voir avec la maison elle-même. Est-ce que votre bien soit affecté par le transit de nouveaux développements orientés à Boulder et le long du corridor de haute technologie?

Où est la plus proche épicerie, bureau de poste, station essence, et le parc? Y at-il une décharge ou une usine voisine qui pourrait affecter la qualité de l'air ou l'eau? Quelle distance se trouve le plus proche du site de déchets toxiques de l'EPA Superfund? Avez-vous regardé dans la base de la loi de Megan pour le Colorado ou contacté les autorités locales de vérifier si les délinquants sexuels enregistrés qui peuvent vivre à proximité?

Vous pouvez faire beaucoup de recherches en ligne, mais le caractère communautaire est presque impossible de déterminer avec précision à partir d'un site web. Oui, il existe de nombreuses ressources sur Internet, y compris ce blog et une liste de liens et d'autres ressources que nous avons recueillies. Mais ce n'est pas suffisant.

Avant d'acheter une maison, vous devriez investir le temps de marcher le quartier, parler aux voisins, visiter les écoles locales, l'heure de votre trajet au travail, et plus encore. Ce genre d'information est extrêmement précieux et mai nécessitent plusieurs visites à la collectivité. Et il en vaut la peine si vous voulez être heureux à long terme avec le choix que vous faites.

Erreur # 7. Ne pas recevoir une inspection du bâtiment.

Même si vous êtes un charpentier d'experts avec de nombreuses années dans les métiers, nous vous recommandons une inspection de bâtiments professionnels. Dans certains cas (comme établi des quartiers avec des arbres matures entre la maison et la rue qui mai être sujettes à des intrusions de racines), nous vous recommandons également d'une inspection de canalisations avec des fibres optiques / caméras à distance. S'il ya des signes de dégâts d'eau ou d'humidité dans la maison, nous allons recommander une inspection de moule aussi bien. Les coûts initiaux pour l'inspection peut commencer aussi bas que 250 $ et c'est la paix d'esprit à bon marché.

Erreur # 6. Trop payer pour une propriété.

À Boulder et des collectivités avoisinantes, de nombreux acheteurs proviennent de l'Etat et par rapport à leur ville d'origine, notre local de l'immobilier peut ressembler à un marché énorme. Souvent, les vendeurs jettera un prix élevé pour évaluer le marché. Cela arrive aussi parfois parce que les vendeurs ont choisi un agent basé sur le plus haut analyse comparative de marché, et ils auront besoin de temps pour s'adapter à la réalité du marché.

Les plus sophistiqués vont demander à leur mandataire d'une liste de compables avant de voir les maisons et pour des éléments de comparaison plus précis avant de les mettre sur une offre. Même les vendeurs irréalistes ont été connus pour revenir à la réalité lorsqu'il est confronté à des ventes bien documentées comparables. Quoi d'autre a vendues dans les derniers mois qui est semblable à cette propriété? Ce qui est actuellement sur le marché qui correspond à des caractéristiques de cet établissement?

Seul fait une offre après examen des éléments de comparaison et la connaissance du marché. Cette étape peut vous faire économiser des milliers de dollars. C'est aussi quelque chose d'agent de bons acheteurs »devrait être en mesure de préparer pour vous.

Erreur # 5. Compromettant sur vos besoins immobiliers.

Nous demandons à nos clients de prendre le temps de préparer une liste des "must have" caractéristiques dans une maison. Sur la base de ces critères et leur emplacement choisi, nous établirons les clients avec des alertes par courrier électronique des listages de modification et les propriétés nouvellement cotées en bourse comme ils viennent sur le marché. C'est le moyen le plus efficace pour obtenir des listes qui correspondent aux besoins d'un client.

La plupart des sites disposent les biens qui sont jours ou mois. Une MLS conduit annonce système d'alerte est efficace et, lorsqu'il est correctement mis en place, peut vous faire économiser de nombreuses heures de croisière de l'Internet.

Mais la navigation sur Internet est un plaisir et nous ont parfois des clients font appel à des projections de configuration pour les maisons trouvées en ligne qui ne disposent pas de tous leurs éléments indispensables, fonctionnalités. Si un client arrive de tomber amoureux, et l'acheter, il est probable sur la route que les disparus "doivent avoir" fonctionnalité va commencer à BUG eux.

Tout comme le gars Jolly du costume rouge à fourrure. Dressez une liste et vérifiez-la bien (et puis s'en tenir avec lui).

Erreur # 4. Ne pas faire vos devoirs sur le financement.

Cette erreur peut coûter vos milliers de dollars, vous manquez sur les meilleures propriétés, et potentiellement nuire à votre cote de crédit.

Un grand nombre d'acheteurs potentiels pour lancer la procédure à visiter des maisons tout en supposant qu'ils puissent obtenir un prêt. Bien sûr, nous aimons trop lèche-vitrine, mais il est utile de faire ses devoirs financiers. Commencez par faire le calcul vous-même de base en utilisant des calculateurs d'hypothèques largement disponibles en ligne, y compris ceux que nous avons installé sur notre site (les pages avec les détails propriété). Vous devriez également vous familiariser avec quelques bases de financement.

Avant de commencer à des projections de la configuration et des propriétés de vue avec un agent, il est préférable de consulter auprès d'un prêteur de bonne réputation et de confirmer vos projets financiers. Vous allez découvrir comment la maison que vous pouvez payer confortablement basée sur des programmes de prêts actuellement disponibles. Surtout, après la consultation initiale, les prêteurs de bonne volonté aussi être disponible pour fournir une lettre de présélection correspondant à n'importe quelle offre que vous pourriez faire - un élément crucial dans le renforcement de l'offre.

Nous recommandons toujours les clients check out plusieurs prêteurs et des prêts hypothécaires sont en grande partie parce que produits de base. Le prêt vous convient le mieux pourrait être un bras, une hypothèque à taux fixe, une garantie croisée avec une autre propriété, ou un FRM plain vanilla.

Bonne prêteurs peuvent vous aider à trouver le meilleur prêt pour votre situation spécifique. Un prêteur d'avoir accès aux meilleurs programmes peuvent vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de votre prêt. Même lorsque l'on construit une offre, un bon prêteur peut aider à structurer le financement de votre offre de manière stratégique et même vous aider à présenter une offre plus forte avec un prix d'achat plus bas.

Malheureusement, les acheteurs font généralement peu de diligence due avec les prêteurs.

Erreur # 3. Ne voyant pas les cosmétiques passé et après les premières impressions.

Parfois, les meilleures offres simplement ne vous présentez pas bien. Peut-être il ya évidemment des défauts visibles ou encombrer de trop. Les plats mai ne pas être lavé. Mai murs doivent être peints et les portes reposées. Peut-être que le sous-sol sent encore comme l'urine de chat.

Au point, cette semaine, nous avons fermé sur une maison qui était au moins 10% sous la valeur marchande. Lorsque nous avons vu cette maison, elle était un gâchis. Il y avait de la boue sur tous les étages. Boîtes étaient partout, depuis le locataire qui a été expulsé. L'arrière-cour était remplie de pourriels. Et oui, il y avait des excréments Critter effectif de quelque sorte dans un coin du sous-sol. En un seul mot, la propriété était méchant!

Heureusement, mon acheteurs avaient la vision. Grâce à une résolution de l'inspection que nous avons négocié, toute la maison a été nettoyée de fond en comble. Il n'y a pas d'effets locataire reste. Le chantier est propre. Tous les murs fraîchement peints. La cuisine était encore recalfater et l'odeur a disparu. La maison ressemble à sa valeur marchande réelle aujourd'hui et l'acheteur, qui je représentais, vit au-delà de toutes les questions esthétiques et lui-même littéralement sauvé des milliers.

Erreur # 2. Essaie de traiter directement le vendeur.

L'allure de contacter le vendeur est directement fort et sans connaître beaucoup sur l'immobilier, j'aurais probablement été une fois tenté de commettre cette erreur commune ainsi. L'idée la plupart des gens, c'est que si elles appellent l'agent ou le propriétaire directement, ils vont économiser sur les commissions des agents immobiliers.

Oops. Ce n'est généralement pas comment ça se passe. Si le logement est mis en vente, le propriétaire va probablement vous référer à leur agent, parce que (par le contrat qu'ils ont fait), même si elles font tout le travail, ils vont très probablement encore redevables de cet agent une commission. Bien que certains vendeurs FSBO leur propriété, ils offrent presque toujours une commission acheteurs agent. Si vous négociez directement avec un FSBO sans agent, ils essaieront de leur mieux pour empocher la Commission eux-mêmes. Après tout, c'est pourquoi ils sont FSBOing en premier lieu. Ce n'est pas pour vous faire économiser de l'argent. Aussi dans cette situation, vous n'avez pas de représentation ou d'orientation à travers le processus et de vos arrhes (et plus) pourraient être à risque.

Dans le pire des cas, appelez le nom sur l'enseigne ou de la publicité et vous aurez affaire à des vendeurs un agent. Cette personne ne représente pas vous ou vos intérêts à tous, mais recueille encore les acheteurs / agent de transaction et de la Commission de l'agent inscripteur. Dans cette situation aussi, vous n'avez personne à vos côtés négociation et veille sur vos intérêts.

Pouvez-vous économiser de l'argent? Peut-être. Il est possible d'attraper quelque chose avant qu'elle ne touche le marché. Et avec une exception notable 4MM $, mon expérience est la plupart des vendeurs FSBO ont un sens gonflée de ce que leur maison vaut la peine.

Les cadres et les autres qui s'occupent de transactions importantes presque toujours embaucher des agents à négocier lorsqu'il s'agit de questions personnelles. Pourquoi? Ce n'est pas parce qu'ils ne sont pas capables de négocier expert en compte de leurs clients ou entreprise. Ils font ce genre de chose tous les jours, mais ils choisissent des agents pour aller à la chauve-souris lorsque leurs intérêts personnels sont concernés parce négociant directement dans ces circonstances entraîne rarement la meilleure offre. Un agent expérimenté et professionnel présentera votre offre sous le meilleur jour possible et vous obtenir un meilleur accord.

Erreur # 1. Choix de l'agent tort.

L'immobilier est une entreprise avec de faibles barrières à l'entrée. Nous trouvons souvent à temps partiel ou des agents sans expérience de l'autre côté de la table. Leur manque de professionnalisme et de l'inexpérience peuvent provoquer de grosses erreurs coûtent de l'argent et des acheteurs sérieux.

Choisissez un agent des acheteurs avec les mêmes normes s'appliqueraient vous à votre avocat, CPA, ou tout autre conseiller. Lorsque vous avez trouvé le bon agent, leur font confiance pour faire leur travail. Pour les faire travailler pour vous et vous mai trouver un agent bons acheteurs est la meilleure affaire dans l'immobilier.

Vous voulez savoir comment bien le marché immobilier local est retarde? Est Lafayette apprécier plus vite que Louisville? Demandez à vos acheteurs agent.

Un couple de semaines, j'ai pris le temps avec le client pour passer en revue les contrats liés à son offre. Elle avait loué pour 25 ans et était devenir propriétaire pour la première fois. Nerveux est un euphémisme. Parce qu'elle était aussi légalement aveugle, j'ai lu le contrat d'agence acheteur et le contrat d'achat de la propriété à haute voix, en expliquant avec soin chaque disposition, répondant à ses questions, et portant sur "What If" scénarios. Il a fallu plus de six heures.

Je suis fier d'annoncer que grâce aux efforts extraordinaires de nos partenaires prêteur, en dépit des difficultés multiples, y compris les questions d'évaluation et de missions de plusieurs étapes par l'agent inscripteur, mon client fermé sur sa maison aujourd'hui. À temps et en deçà du budget.

Il est temps de monter la barre dans l'immobilier. Vous pouvez aider votre agent en choisissant avec soin.

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Note: Notre objectif est de faire de ce blog des meilleures ressources sur le web pour l'immobilier et le développement de Boulder au Colorado et des communautés environnantes. Les idées et les stratégies dans ce blog sont de l'avis de l'écrivain et sous réserve des affaires, économique, concurrentiel et à des incertitudes. The Silver Fern Team ne fournit pas d'ordre juridique, fiscal, ou des conseils en placement et n'est en aucun cas responsable des résultats de placement provenant de cet article. Il faut toujours effectuer une vérification diligente avant d'acheter ou vendre des biens immobiliers ou d'autres investissements et de consulter un fiscaux, juridiques et conseiller en placement. Vous aimez ce que vous avez lu? Abonnez-vous à ce blog et obtenir de nouveaux messages dans votre courriel.